房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目資金鏈管理

提要在整個(gè)房地產(chǎn)項目開(kāi)發(fā)過(guò)程中，項目耗費資金量巨大，嚴格加強資金管理和提高資金使用效率也就成了房地產(chǎn)企業(yè)管理工作必須解決的問(wèn)題。本文從房地產(chǎn)企業(yè)資金管理現狀入手，結合房地產(chǎn)行業(yè)特點(diǎn)，提出改善意見(jiàn)。 關(guān)鍵詞:房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目;資金鏈 中圖分類(lèi)號:F293.3文獻標識碼:A 房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈是從項目融資開(kāi)始，經(jīng)過(guò)項目開(kāi)發(fā)及交付使用，再到銷(xiāo)售回款，然后支付外部融資成本的一個(gè)循環(huán)反復的過(guò)程。在目前銀行惜貸背景下，如果企業(yè)自有資金已使用，沒(méi)有銷(xiāo)售回款或新資金流入，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目的資金鏈極易斷裂，從而給企業(yè)帶來(lái)風(fēng)險。所以，在項目開(kāi)發(fā)過(guò)程中，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應努力保持資金鏈的良性運轉。 一、我國房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈管理現狀 1、融資渠道狹窄。國內房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)項目資金來(lái)源主要來(lái)自企業(yè)自有資金、銀行貸款、購房者訂金及預付款等。另外，銀行為購房者提供按揭貸款，所以現階段房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資金籌措的主要來(lái)源還是銀行貸款。 2、銀行貸款要求提高，經(jīng)營(yíng)狀況差的企業(yè)籌措資金難度提高。在目前銀行擁有大量存款，但惜貸的情況下，為保證貸款及時(shí)回收，商業(yè)貸款的要求勢必會(huì )提高。而業(yè)績(jì)不佳的企業(yè)在當今經(jīng)濟情況下，達不到規定的要求時(shí)，融資依然很難。 3、在項目開(kāi)發(fā)過(guò)程中，資金使用計劃性不強。項目成本管理水平低，導致項目實(shí)際成本超出計劃成本;開(kāi)發(fā)過(guò)程中不可預見(jiàn)因素導致的變更事項，也增加了資金的浪費;而變更事項的反復會(huì )造成工期的拖延，從而造成資金的重復浪費。 二、房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈管理的改善 1、重視開(kāi)發(fā)項目的可行性研究。企業(yè)應將資金管理提前到項目可行性研究階段，通過(guò)對項目開(kāi)發(fā)背景、規模、功能和技術(shù)經(jīng)濟指標分析，初步確定投資成本，根據投資成本確定資金使用量。首先，對開(kāi)發(fā)項目的背景情況進(jìn)行認真調查，以確保投資回收;其次，企業(yè)在深入調查和掌握各類(lèi)資料的基礎上，對開(kāi)發(fā)項目的市場(chǎng)需求及市場(chǎng)供給狀況進(jìn)行科學(xué)的分析，并作出客觀(guān)的預測;再次，企業(yè)要對開(kāi)發(fā)進(jìn)度進(jìn)行合理的時(shí)間安排，可以按照前期工程、主體工程、附屬工程、竣工驗收等階段安排好開(kāi)發(fā)項目進(jìn)度。大型開(kāi)發(fā)項目由于建設期長(cháng)和投資額大，需要進(jìn)行分期開(kāi)發(fā)，對各期的開(kāi)發(fā)內容作出統籌安排;另外，企業(yè)要對開(kāi)發(fā)項目成本費用進(jìn)行初步估算，力爭和未來(lái)開(kāi)發(fā)事實(shí)相符，提高評價(jià)的準確性;最后，企業(yè)根據項目投資估算和項目開(kāi)發(fā)進(jìn)度安排，合理估算資金需求量，擬訂籌資方案，并對籌資成本進(jìn)行計算和分析。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資巨大，必須在投資前做好對資金的安排，通過(guò)不同的方式籌措資金，減少籌資成本，保證項目的正常進(jìn)行。 2、企業(yè)要拓寬自身融資渠道。目前，銀行貸款仍是企業(yè)的主要融資方式。但受金融危機影響，銀行惜貸，房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道日益狹窄。所以，企業(yè)必須拓寬融資渠道，才能滿(mǎn)足長(cháng)遠發(fā)展。如果企業(yè)融資繼續依賴(lài)銀行，也會(huì )給銀行帶來(lái)金融風(fēng)險。所以，拓寬房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道也就有了現實(shí)意義。企業(yè)融資方式應當向上市融資、債券融資、信托投資等方向發(fā)展。企業(yè)應對各種融資方式的資金成本及融資條件進(jìn)行綜合分析，盡量選擇償還周期長(cháng)，資金成本低的融資渠道。企業(yè)不應局限于一種融資方式，要建立多元化的融資模式，以最大限度地減少融資風(fēng)險。 (1)上市融資:分直接上市和間接上市。直接上市融資額大，且籌集到的資金作為注冊資本永久使用，沒(méi)有固定還款期限。但融資門(mén)檻高，間接上市就是指非上市公司收購業(yè)績(jì)差、籌資能力弱的上市公司，剝離被收購上市公司不良資產(chǎn)，注入優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，形成新的主營(yíng)業(yè)務(wù)，實(shí)現公司間接上市的目的。 (2)債券融資。企業(yè)按照法定程序發(fā)行企業(yè)債券，約定在一定期限內還本付息。房地產(chǎn)債券收益較高，可按期收回本金和利息，有較高安全性，有一定的流動(dòng)性。我國房地產(chǎn)債券發(fā)行處于初級階段，在發(fā)行規模、債券發(fā)行程序、債券評級等方面有待改進(jìn)。隨著(zhù)我國房地產(chǎn)金融市場(chǎng)進(jìn)一步發(fā)展，房地產(chǎn)債券融資的比重有望增加。 (3)房地產(chǎn)投資信托。指信托機構通過(guò)制定信托投資計劃，與投資者(委托人)簽訂信托投資合同，通過(guò)發(fā)行信托受益權證、股票等方式受托投資者的資金，然后進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資或房地產(chǎn)抵押貸款投資，并委托或聘請專(zhuān)業(yè)機構和人員實(shí)施具體的經(jīng)營(yíng)管理的一種資金信托投資方式。不論何種方式，證券化是其主要特點(diǎn)。房地產(chǎn)投資信托的權證可在證券交易所進(jìn)行交易，或采取場(chǎng)外直接交易方式，具有較高流動(dòng)性。長(cháng)遠來(lái)看，房地產(chǎn)投資信托是能為房地產(chǎn)企業(yè)提供長(cháng)期穩定資金，拓寬了企業(yè)融資渠道，這種模式有望成為國內房地產(chǎn)企業(yè)的主要融資模式。 3、項目開(kāi)發(fā)過(guò)程中重視資金使用控制。首先，企業(yè)根據可行性研究確定資金需求量，進(jìn)而編制年度、季度、月度資金預算表。其中，資金預算分資金預算收入、資金預算支出兩部分內容。預算收入是指項目投資所帶來(lái)的現金流入額;預算支出是指項目投資導致的現金流出額。通過(guò)編制年度預算及月度執行預算，企業(yè)年度資本運作與日常資金管理工作結合起來(lái);其次，企業(yè)要加強資金使用動(dòng)態(tài)管理。企業(yè)資金管理部門(mén)根據月度執行預算，對各部門(mén)資金使用狀況進(jìn)行監控。企業(yè)根據各部門(mén)資金使用的特點(diǎn)，以預算為標準建立指標考核體系。資金管理部門(mén)根據各部門(mén)預算的執行情況，按月、季、半年及年度進(jìn)行分析與考核，對預算編制部門(mén)以預算精度為考核重點(diǎn)，對預算執行部門(mén)考核完成情況;最后，在資金預算執行過(guò)程中，當遇到前提條件發(fā)生變化時(shí)，如發(fā)生工程合同變更、工程付款方式變更等新情況時(shí)，需要對資金預算進(jìn)行調整或追加。由預算責任部門(mén)提出申請，資金管理部門(mén)提出調整意見(jiàn)，實(shí)行逐項申報、審批制度。預算必須是最新調整過(guò)的預算，及時(shí)跟蹤項目開(kāi)發(fā)過(guò)程情況的變化。 4、加快資金周轉速度，提高資金使用效率。(1)項目建設前，要合理控制工程造價(jià)，重視工程預算的審核管理;(2)在項目建設階段，企業(yè)在保證工程質(zhì)量和人員安全的前提下控制施工周期，盡量縮短資金在生產(chǎn)階段停留的時(shí)間;根據工程合同實(shí)行嚴格的撥付款制度，嚴格控制工程費用支出，提高資金使用效率;(3)項目竣工交付使用階段，根據工程合同條款規定，對項目成本準確核算，避免不必要的資金流出;(4)銷(xiāo)售階段，企業(yè)要做好銷(xiāo)售工作。銷(xiāo)售部門(mén)根據項目可行性研究報告和即時(shí)市場(chǎng)行情及時(shí)確定房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策略，采取靈活的銷(xiāo)售方式，加快資金回收速度。 三、結論 房地產(chǎn)行業(yè)有著(zhù)資金密集型的特點(diǎn)，在當今銀行惜貸、融資渠道狹窄的情況下，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)一方面需要政府出臺相關(guān)政策以建立多元化資金籌措體制;另一方面企業(yè)自身也要提高資金管理水平，提高資金使用效率。隨著(zhù)國內金融市場(chǎng)的進(jìn)一步開(kāi)放，資金將在房地產(chǎn)行業(yè)起著(zhù)越來(lái)越重要的作用。加強資金鏈的穩定性，也成為了房地產(chǎn)企業(yè)管理中需要解決的課題。 (作者單位:西安建筑科技大學(xué)管理學(xué)院) 主要