淺議建筑經(jīng)濟和住宅產(chǎn)業(yè)化

【摘要】房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的蓬勃發(fā)展讓建筑經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)鏈的討論甚囂塵上，而住宅產(chǎn)業(yè)化是目前建筑經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)的必行之路，簡(jiǎn)單粗暴的運營(yíng)流程顯然已經(jīng)不能滿(mǎn)足當下建筑產(chǎn)業(yè)的發(fā)展要求，而在這方面，效率問(wèn)題仍然湮沒(méi)在當前的可觀(guān)利潤之下，而住宅產(chǎn)業(yè)化的進(jìn)程也往往很難切實(shí)加速。 【關(guān)鍵詞】建筑經(jīng)濟；住宅產(chǎn)業(yè)化 工業(yè)化流程是一個(gè)行業(yè)壓縮成本，提高市場(chǎng)認可度的關(guān)鍵，而在建筑行業(yè)中，住宅產(chǎn)業(yè)化所描述的正是住宅生產(chǎn)、供應等的工業(yè)化。通俗的說(shuō)，工業(yè)化流程類(lèi)似于流水線(xiàn)生產(chǎn)，“制作模型”是這一系統實(shí)現的關(guān)鍵，因此住宅產(chǎn)業(yè)化的最直觀(guān)表現就是住宅成品的標準化。 1 傳統建筑經(jīng)濟體系的瓶頸 粗放型經(jīng)濟體是傳統的建筑產(chǎn)業(yè)難以回避的評價(jià)，盡管依靠“類(lèi)資源性產(chǎn)業(yè)”的先天優(yōu)勢能夠保證相當可觀(guān)的利潤收益，但隨著(zhù)原材料成本、人力勞動(dòng)資源成本和消費者實(shí)際需求等多方面壓力的日益加劇，如何在利潤維持的基礎上滿(mǎn)足業(yè)主的生活需求，成了建筑經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)不得不考慮的問(wèn)題，而要解決質(zhì)量和利潤之間的矛盾，首先要做的就是從內部找原因，從產(chǎn)業(yè)性狀上進(jìn)行深入分析，從而找到有效的改善方案。 住宅建筑所面向的是廣大購房業(yè)主，其切身生活需求應該放在第一位，因此滿(mǎn)足消費者需求應該放在住宅建筑在設計和建造的首位。在這方面，汽車(chē)生產(chǎn)制造業(yè)的經(jīng)驗值得借鑒，從整車(chē)銷(xiāo)售到維修保養直至配件維修，一整套服務(wù)流程滿(mǎn)足了購車(chē)業(yè)主對于長(cháng)期消費品消費的所有需求，而住宅的消費使用周期更長(cháng)，所要做的也應該更多。所以產(chǎn)業(yè)化是必經(jīng)之路，也只有產(chǎn)業(yè)化道路，才能促進(jìn)整個(gè)經(jīng)濟體系的良性運轉，擺脫粗放型生產(chǎn)行業(yè)的帽子，將先進(jìn)的制造技術(shù)、管理經(jīng)驗、設計理念融入到產(chǎn)業(yè)鏈中。 2 住宅產(chǎn)業(yè)化 在住宅產(chǎn)業(yè)化概念提出伊始，住宅領(lǐng)域產(chǎn)業(yè)化是其全部含義，但隨著(zhù)建筑行業(yè)經(jīng)濟體的逐漸完善，包括住宅物業(yè)等周邊用途產(chǎn)業(yè)也被包含在內，基于這個(gè)概念，住宅產(chǎn)業(yè)化所包含的要素應該有以下兩點(diǎn)。 1 建筑標準化：所謂住宅建筑標準化，主要是從建筑結構形式層面上說(shuō)的，就目前的住宅建筑來(lái)看，小區戶(hù)型的單元化格局已經(jīng)成為一種標志，不同開(kāi)發(fā)商根據自身產(chǎn)品定位、建筑工程成本利用率等因素，進(jìn)行最合適戶(hù)型結構的開(kāi)發(fā)，從而實(shí)現設計、施工、銷(xiāo)售、物業(yè)一體化的經(jīng)營(yíng)結構，在一套成熟的建筑結構模板下進(jìn)行項目開(kāi)發(fā)，在土地面積、居住環(huán)境、建造成本、管理成效等方面進(jìn)行最優(yōu)化的調整，從而實(shí)現一定程度上的標準化運作，這樣不管是設計周期、建造材料損耗還是業(yè)主入住后的長(cháng)期維護都能夠實(shí)現標準化。 2 住宅建筑工業(yè)化：住宅工業(yè)化要深層次聚合資本、技術(shù)和勞動(dòng)力，提供一套完整的產(chǎn)品和服務(wù)。在這方面，我國目前的住宅部品仍處于比較低的水平，系列化、規?；a(chǎn)體系尚未形成。住宅部品的配套性、通用性差、生產(chǎn)規模小，特別是規范住宅部品生產(chǎn)的模數協(xié)調工作滯后，阻礙了住宅標準化、通用化住宅部品體系的形成。近年來(lái)，住宅銷(xiāo)售后的物業(yè)管理、環(huán)境配套設施等問(wèn)題成為焦點(diǎn)，這其實(shí)就是住宅工業(yè)化體系不完善的標志，在整個(gè)建筑經(jīng)濟體系中，這是硬傷。 3 現代化的住宅產(chǎn)業(yè)：現代化住宅產(chǎn)業(yè)要求住宅產(chǎn)業(yè)利用先進(jìn)科技完成住宅建筑設計上的標準化和生產(chǎn)制造上的工業(yè)化，集中體現在新技術(shù)、新材料、新工藝和新設備的推廣應用，是住宅產(chǎn)業(yè)化發(fā)展的更高階段。 3 住宅產(chǎn)業(yè)化的制約因素 1 危機意識不足：在整個(gè)建筑經(jīng)濟體系中，首當其沖的是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，從住宅定位到設計理念，直至建筑風(fēng)格和后期管理，開(kāi)發(fā)商都起到?jīng)Q策作用。而經(jīng)歷了房?jì)r(jià)的高速攀升之后，對于建筑品質(zhì)的追求在很多開(kāi)發(fā)商心目中已經(jīng)并不放在第一位。只要能中標地塊就不會(huì )沒(méi)有利潤的樓市觀(guān)點(diǎn)也影響著(zhù)住宅產(chǎn)業(yè)化的進(jìn)程，也就是說(shuō)，從利益追求的角度說(shuō)，目前的行業(yè)氛圍尚不能給相關(guān)企業(yè)帶來(lái)危機意識。產(chǎn)業(yè)化競爭的格局并沒(méi)有形成。 2 市場(chǎng)態(tài)度不夠強硬：由于目前的商品住宅多為期房銷(xiāo)售，消費者對于成品房屋的要求仍比較懵懂，對于高科技住宅的認可度不夠，同時(shí)住宅周邊環(huán)境配套，后期物業(yè)管理方面提出的要求也很少，往往是針對住宅談住宅，并沒(méi)有將自身需求上升到更為全面的層次，但這同時(shí)也帶來(lái)另一個(gè)問(wèn)題，這所有的不重視都是產(chǎn)生于購房階段，入住之后以上的硬性需求仍然存在，這就導致入住后的諸多不滿(mǎn)。

4 住宅產(chǎn)業(yè)化的現實(shí)措施 1 整合資源以提高專(zhuān)業(yè)化水平：作為住宅產(chǎn)業(yè)的最終商品，商品住宅的標準化依舊是住宅產(chǎn)業(yè)化首先要提到的，按照住宅的建造和使用過(guò)程，前后延伸，并輻射帶動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)，從而形成產(chǎn)業(yè)鏈條。在整個(gè)住宅產(chǎn)業(yè)鏈體系中，房地產(chǎn)企業(yè)、施工企業(yè)、原材料及設備與部品供應商是產(chǎn)業(yè)鏈的主要成員，供應鏈中的各成員通過(guò)土地獲取、規劃及設計、工程施工、建材生產(chǎn)、銷(xiāo)售、物業(yè)管理六個(gè)環(huán)節，完成住宅開(kāi)發(fā)建設的整個(gè)流程。 隨著(zhù)整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，社會(huì )專(zhuān)業(yè)化分工越來(lái)越細，房地產(chǎn)企業(yè)著(zhù)重加強產(chǎn)業(yè)鏈的集成管理優(yōu)勢已是大勢所趨，這樣才能培養并保留最具競爭優(yōu)勢的核心能力，而將其他功能借助于整合外部最優(yōu)秀的資源予以實(shí)現。將有更多企業(yè)在房地產(chǎn)某個(gè)子行業(yè)或細分市場(chǎng)上集中力量，確立和加強自己的細分優(yōu)勢，在細分市場(chǎng)取得勝利。 2 房產(chǎn)企業(yè)規劃設計能力的提升：規劃設計環(huán)節在住宅開(kāi)發(fā)建設當中占有舉足輕重的位置，七成建造成本都取決于規劃設計環(huán)節。但目前房地產(chǎn)企業(yè)的規劃設計一般由設計院負責，自身規劃設計能力的培養不足，由此導致整個(gè)行業(yè)的粗放型競爭態(tài)勢。造成這種現象的原因，一方面是因為設計院沒(méi)有直接面向客戶(hù)，規劃設計與客戶(hù)需求之間增加了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)這一信息交換中介，導致住宅產(chǎn)品設計與客戶(hù)需求、部品制造、現場(chǎng)建造和售后服務(wù)的產(chǎn)品全壽命過(guò)程相脫節，設計周期長(cháng)且質(zhì)量低，變更簽證比例居高不下。另一方面，不同房地產(chǎn)企業(yè)的要求不同，設計院本身較難實(shí)現住宅設計標準化，住宅產(chǎn)業(yè)化程度必然受到影響，不能實(shí)現住宅產(chǎn)品的大規模生產(chǎn)，整個(gè)產(chǎn)業(yè)鏈的效率因此而降低。 3 精裝修住宅模式的推廣：精裝修住宅的概念直到近兩年才在我們的房產(chǎn)市場(chǎng)中出現，而且盡管宣傳不斷，推行起來(lái)仍然困難重重，但欣慰的是隨著(zhù)政府政策的鼓勵和市場(chǎng)認可度的逐漸提高，精裝修住宅的上升勢頭依舊值得期待。 在傳統模式下，購房到入住，中間往往夾著(zhù)裝修環(huán)節，而這一環(huán)節恰恰是我國的一個(gè)特有現象，這一現象背后的弊端也是層出不窮，業(yè)主自行裝修給房屋結構安全、電氣規劃改造和生態(tài)環(huán)境都帶來(lái)一定的影響，一個(gè)裝修過(guò)程所帶來(lái)的物資浪費十分嚴重，建筑垃圾的形成也是極為明顯。而從住宅產(chǎn)業(yè)化的角度來(lái)看，將裝修納入建筑環(huán)節，免去業(yè)主的硬裝過(guò)程，既能避免建筑結構的破壞，也省去了裝修過(guò)程中電氣改造的浪費，同時(shí)也符合節能減排的要求。在這方面，精裝修住宅是符合住宅建筑產(chǎn)業(yè)發(fā)展趨勢的，而要想市場(chǎng)認可度進(jìn)一步提升，裝修風(fēng)格進(jìn)一步合理化是一方面，裝修材料和造價(jià)的透明度也是很關(guān)鍵的。 5 結語(yǔ) 住宅產(chǎn)業(yè)化是住宅建設先進(jìn)生產(chǎn)力的代表，在住宅有效供給方面的意義十分重大，而就建筑經(jīng)濟的可持續發(fā)展來(lái)看，資源的合理利用也是唯一出路。因此摒棄傳統的住宅建設方式，轉而向高科技、低能耗、低污染、高效能的產(chǎn)業(yè)化方向努力是建筑經(jīng)濟長(cháng)期發(fā)展的關(guān)鍵。 ： [1]李忠富.住宅產(chǎn)業(yè)化論:住宅產(chǎn)業(yè)化的經(jīng)濟、技術(shù)與管理[M].北京：科學(xué)出版社，2003 婁乃琳.中國住宅性能認定制度的實(shí)施與發(fā)展[J].智能建筑與城市信息，2003，(01) 高炳華.住宅產(chǎn)業(yè)化理論詮釋[J].中國房地產(chǎn)，2003(09) 梁留科，曹新向，張明亮.住宅產(chǎn)業(yè)化有關(guān)問(wèn)題的討論[J].河南大學(xué)學(xué)報(自然科學(xué)版)，2003(04)