試論城市拆遷中的物權保護

目錄： 一、拆遷中物權保護的不足………………………………………………4 （一）拆遷相關(guān)立法的問(wèn)題………………………………………………4 （二）拆遷實(shí)施中的問(wèn)題…………………………………………………5 二、完善我國拆遷中的公民物權保護……………………………………7 （一）加強法制的規范化建設……………………………………………7 1、厘清公共財產(chǎn)和私人財產(chǎn)的界限，制訂平等保護的物權法…………7 2、以物權法為基礎，以立法的形式重新規范拆遷行為…………………7 3、糾正違反上位立法的地方政府規章……………………………………7 （二）加強法制的合理化建設……………………………………………7 1、回歸立法的精神的合理化…………………………………………… 7 2、引入聽(tīng)證程序，加強拆遷的程序合理化…………………………… 8 3、引入公正補償原則、事先補償機制，加強拆遷過(guò)程中實(shí)體法制建設…9 （三）落實(shí)法制的實(shí)施建設…………………………………………… 10 1、改善黨、政領(lǐng)導干部的為政模式…………………………………… 10 2、加強權力監督……………………………………………………… 10 3、簡(jiǎn)化權利救濟……………………………………………………… 10 三、結論……………………………………………………………… 11

論文摘要： 物權（特別是不動(dòng)產(chǎn)物權），關(guān)于公民的切身利益，是公民的最基本權力之一，因此，相關(guān)立法的成敗直接關(guān)系到國家政治、經(jīng)濟建設秩序。但是由于種種原因，在當前的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)熱潮中，政府、開(kāi)發(fā)商在強制拆遷中，普通存在著(zhù)侵害私人財產(chǎn)問(wèn)題，造成人民群眾對立情緒，從而引發(fā)了社會(huì )的極大不穩定，破壞人們對法制的信心。鑒于此，本文建議通過(guò)立法對拆遷行為嚴格限制。使拆遷行為按照法律規范進(jìn)行，必須依法進(jìn)行，做到有法可依。使拆遷雙方享受平等權力。引入聽(tīng)證機制。從拆遷決策的民主參與到公共利益標準的引入到事先補償，公平補償制度的建立本文將詳加論述。這將是本文的主要內容。

關(guān)鍵詞：物權；公共利益；聽(tīng)證；事先補償；隱性損失

民法上將人的權利劃分為人身權和財產(chǎn)權，其中財產(chǎn)權又分為對人的財產(chǎn)權和對物的財產(chǎn)權。對物權事實(shí)上是財產(chǎn)支配權的代名詞，它抽象了物權、知識產(chǎn)權和準物權所具有的表彰權利人支配特定客體并排除他人非法干預的功能。因此，物權法是人們從事社會(huì )經(jīng)濟活動(dòng)，取得、讓與、占有、使用、收益和處分財產(chǎn)的最基本的法律規則。而物權法確認合法財產(chǎn)具有同等法律地位，體現了對相同事物給予相同對待的自然正義原則，為個(gè)人合法財產(chǎn)提供了穩定的法律保障。這將增加個(gè)人創(chuàng )造社會(huì )財富的動(dòng)力。對物權本質(zhì)的認識，目前通說(shuō)認為德國學(xué)者的權利歸屬理論最令人信服。即物權的直接支配、享受利益和保護的絕對性，最終來(lái)自于法律將物直接歸屬于權利主體，物權在此前提基礎上才有可能成為支配特定物而享受其利益的絕對性權利。由此得出，權利主體獲得了法律賦予的特定物歸屬權后，對特定物直接支配，享受利益并同時(shí)排除他人對支配與享受利益的侵害干預是物權的本質(zhì)。然開(kāi)發(fā)商、政府部門(mén)暴力拆遷、侵犯公民產(chǎn)權的事件層出不迭。土地是一切生產(chǎn)活動(dòng)的源泉，是居民財產(chǎn)中最主要的一部分私人財產(chǎn)。因此完善拆遷相關(guān)立法及實(shí)施尤顯重要。 一、拆遷中物權保護的不足 在一個(gè)法制社會(huì )，權利保護的不足依然體現在法律的制訂與實(shí)施中。 （一）拆遷相關(guān)立法的問(wèn)題 第一，由城市房屋拆遷原則所體現的相關(guān)立法精神很難保護動(dòng)遷戶(hù)的合法利益。我國城市房屋拆遷的原則有“符合城市規劃的原則；有利于城市舊區改造和生態(tài)環(huán)境改造的原則；保護文物古跡的原則”而沒(méi)有保證被拆遷人合法利益得到合理補償的原則。沒(méi)有合法財產(chǎn)平等保護的原則。處處體現了國家利益和社會(huì )經(jīng)濟建設的效率優(yōu)先的原則而忽視了立法所追求的公平、正義、合理的理念。 第二，法律規定的拆遷程序中過(guò)于強調政府管理部門(mén)的行政權而忽視了群眾的參與（特別是與拆遷休戚相關(guān)的被拆遷者）使得本就無(wú)力的程序更是化為烏有。 第三，征地補償的規定相對滯后?，F行相關(guān)法律關(guān)于補償的標準有二：1、貨幣補償的原則和標準。根據《城市房屋拆遷管理條例》第24條規定，拆遷房屋的貨幣補償應堅持等價(jià)有償的原則，即按被拆遷者房屋的區位、用途、建筑面積、建筑結構形式、成新（新舊）程度、樓層、朝向等因素，以房地產(chǎn)市場(chǎng)估價(jià)給予補償。2、產(chǎn)權調換補償的原則和標準。產(chǎn)權調換的面積按照拆除房屋的建筑面積計算。另外加上拆遷安置補助費和經(jīng)濟損失補償費（拆遷安置補助費包括三種：一種是搬遷補助費，另一種是臨時(shí)安置補助費，第三種是停產(chǎn)、停業(yè)損失補助費）都未涉及對被拆遷人非財產(chǎn)隱性損失的補償。非財產(chǎn)的隱性損失包括人文環(huán)境的破壞損失；包括感情寄托損失補償還包括新居環(huán)境的適應補償?？v然國家需要政治，社會(huì )需要管理，要求個(gè)人必要時(shí)作出讓步，但讓步?jīng)Q不等于犧牲。國家可以以合理補償的形式給以平等的交換來(lái)達到保護公民合法財產(chǎn)的平等保護。 最后，還有法律本身存在的問(wèn)題。目前人民法院審理拆遷行政案件尚無(wú)相應的實(shí)體法依據，只能依據2001年國務(wù)院重修的《城市房屋拆遷管理條例》以及相關(guān)的地方性法規、部門(mén)規章和規定等。而由于拆遷事項涉及居民最主要的一部分私人財產(chǎn)，屬于私權范疇，以行政法規，部門(mén)規章或地方法規來(lái)規范拆遷中的民事法律關(guān)系，嚴格的說(shuō)也不具有合法性。 （二）拆遷實(shí)施中的問(wèn)題 某些地方領(lǐng)導干部在“綠色GDP”政績(jì)觀(guān)的指導下，加上現存法律的不足與漏洞，在房屋拆遷的具體實(shí)施中嚴重存在著(zhù)權力異化的現象，即背離了人民賦予行政機關(guān)組織管理權利的根本目的。他們只為利益不求公平。 試舉案例，分析違法拆遷的背后利益 被拆遷的人從化市街口小鎮橋開(kāi)發(fā)區的3幢商鋪位于105、106國道的咽喉要道，系從化市最早開(kāi)發(fā)的商貿區域，于1990年經(jīng)有關(guān)部門(mén)批準建設，由當時(shí)的從化縣河東房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司負責開(kāi)發(fā)的。該地段鋪位當時(shí)的售價(jià)為1400—1500元/平方米。 由于小海開(kāi)發(fā)區是在國道拓寬改造前開(kāi)發(fā)的，并有24米以上的建筑退縮地帶，故當時(shí)并沒(méi)有影響到國道的正常使用。 1994年，105國道廣州至從化段進(jìn)行了擴建改造。接著(zhù)，從化市出臺了《關(guān)于加強從化市國道兩旁建筑管理的通知》中規定：“凡1992年8月24日后不符合廣從公路寬度要求的建筑，都是違章建筑”，而從化市街口鎮小海橋開(kāi)發(fā)區的商鋪是在此規定之前建設好了的，因此并不違章。 1998年8月7日，從化市政府出臺了《關(guān)于拆除105國道小海地段違章建筑及占道經(jīng)營(yíng)的通告》，將小海地段的建筑定性為違章建筑，決定對該地段建筑物進(jìn)行清拆。 但是，由于當時(shí)給出的補償參考價(jià)格由市政府做出，其價(jià)格為200元/平方米，遠遠低于當時(shí)購買(mǎi)的價(jià)格。為此，小海開(kāi)發(fā)區的部分業(yè)主聘請了廣州羊城會(huì )計師事務(wù)所來(lái)重新評估，其評出的價(jià)格為4288元/平方米。在價(jià)格相差懸殊的情況下，業(yè)主起訴了拆遷人，且官司打贏(yíng)了。 在此情況下，于1999年2月10日，由從化市規劃局組織的拆遷隊伍只對部分違章建筑和已簽合同的商鋪進(jìn)行了清拆。據悉，這些被拆遷的建筑和商鋪基本上屬于集體性質(zhì)企業(yè)的物業(yè)。而那些私有性質(zhì)商鋪的業(yè)主們通過(guò)法律途徑暫時(shí)保住了自己的合法財產(chǎn)，它們分別是從化市街口小海區四幢19、20號，三幢24—27號。 2003年，從化市政府方面再次做出了拆遷小海區四幢19、20號等商鋪的決定。此次拆遷給出的最充分的拆遷理由和依據就是國道整治和市政建設。 此時(shí)給出的補償標準仍然由從化政府定為200元/平方米，后來(lái)在業(yè)主的抗爭下，政府又單方面指定評估公司進(jìn)行評估，其價(jià)格為2500元/平方米。而此標準依然遠低于市場(chǎng)價(jià)格。因此，雙方仍然沒(méi)有達成協(xié)議。 實(shí)際上，早在2004年4月，廣東省出臺的《關(guān)于防止和糾正城鎮房屋拆遷中侵害居民利益行為有關(guān)問(wèn)題的通知》中就指出，涉及城鎮房屋拆遷項目，包括市政及公用設施項目，要嚴格按照國家和省出讓土地使用權的有關(guān)規定，在當地土地交易機構通過(guò)公開(kāi)招標、拍賣(mài)或者公開(kāi)上網(wǎng)競價(jià)方式進(jìn)行出讓?zhuān)x擇有實(shí)力的開(kāi)發(fā)建設單位實(shí)施房屋拆遷及項目的建設，并監督其嚴格按照規定落實(shí)補償和安置費用，不得以市政、公用設施建設需要為由，降低拆遷補償和安置標準：涉及城鎮房屋拆遷估價(jià)，要嚴格按照建設部《城市房屋拆遷評估價(jià)指導意見(jiàn)》要求的程序和方法進(jìn)行。市、縣建設或房管部門(mén)應當向社會(huì )公示一批資質(zhì)等級高、綜合實(shí)力強、社會(huì )信譽(yù)好的評估機構，由被拆遷人通過(guò)投票或由拆遷當事人抽簽等方式選擇。 由此來(lái)看，從化市政府在拆遷小海區商鋪問(wèn)題上，顯然與該《通知》規定大有出入。但是，從化市政府仍然于2005年3月7日，決定對從化市街口小海區四幢19、20號進(jìn)行強制拆遷。此次拆遷值得質(zhì)疑的地方是，如是國道整治和市政建設，與從化市街口小海區四幢19、20號商鋪并排成列的還有四幢數十間房屋和店鋪，它們多數是1994年廣從公路擴建后興建的違章建筑，但拆遷的為何僅僅是小海區四幢19、20號商鋪？ 實(shí)際上，這種不顧一切的違法拆遷，其背后蘊藏著(zhù)巨大的經(jīng)濟利益。 從化市信訪(fǎng)辦在1999年3月，寫(xiě)給小海地段商鋪業(yè)主關(guān)于拆遷補償問(wèn)題情況的回復中曾提到：“拆除該排商鋪是落實(shí)市委、市政府關(guān)于建設若干專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)的需要。為促進(jìn)新的經(jīng)濟增長(cháng)點(diǎn)，市委、市政府決定大力培育從化市第一個(gè)專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)——聯(lián)發(fā)摩托車(chē)市場(chǎng)，而該排商鋪位于市場(chǎng)出入口，影響了市場(chǎng)的整體結構和外觀(guān)的整潔美化”。 有知情人透露，此地拆遷后，可推出商鋪建筑面積約1900多平方米，按照從化此地段的地價(jià)，每平方米建成后可售價(jià)13000元/平方米，而政府補償給業(yè)主的價(jià)格為2500元/平方米，因此，該項目做下來(lái)至少可賺上2000萬(wàn)元。 從上述商業(yè)利益說(shuō)明中，我們可以從側面看出從化市政府如此不顧一切地強行拆遷小海地段商鋪的根本動(dòng)力。 二、完善我國拆遷中的公民物權保護 （一）加強法制的規范化建設 1、厘清公共財產(chǎn)和私人財產(chǎn)的界限，制訂平等保護的物權法。 2、以物權法為基礎，以立法的形式重新規范拆遷行為：將制訂《拆遷法》提上立法日程重新規范拆遷行為。 3、糾正違反上位立法的地方政府規章。

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