關(guān)于鹽城市房地產(chǎn)投資及其運行狀況的調查分析

論文導讀:：鹽城市區房地產(chǎn)市場(chǎng)基本保持穩定。據調查統計。關(guān)于鹽城市房地產(chǎn)投資及其運行狀況的調查分析。 論文關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)，投資運行，狀況，調查 2010年，國家樓市緊控政策頻出，鹽城作為三線(xiàn)城市，其政策調控效果不及一線(xiàn)城市那么明顯。通過(guò)近期對鹽城市房地產(chǎn)投資變化情況及其未來(lái)發(fā)展趨勢的調查顯示，在過(guò)去的一年中，鹽城市區房地產(chǎn)市場(chǎng)基本保持穩定，未出現大起大落；全市商品房市場(chǎng)繼續保持增長(cháng)勢頭，房地產(chǎn)金融受?chē)液暧^(guān)調控影響呈趨緩跡象。與此同時(shí)，商品房銷(xiāo)售價(jià)格依然偏高、“購房難”現象頻現、保障性住房比例偏低、房地產(chǎn)金融風(fēng)險加大等問(wèn)題值得關(guān)注。隨著(zhù)國家新一輪樓市調控政策——“新國八條”的出臺，其后市尚存在諸多不確定因素，須保持謹慎樂(lè )觀(guān)。 一、2010年鹽城市房地產(chǎn)市場(chǎng)運行的主要特點(diǎn) 1、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資規模持續增長(cháng)，投資結構相對穩定。2010年，鹽城市區完成固定資產(chǎn)投資578.6億元，同比增長(cháng)24.03%，其中房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資85.4億元，同比增長(cháng)23.23%；年內市區房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資資金來(lái)源總計108.6億元，同比增長(cháng)18.17%，其中國內貸款38.5億元，同比增長(cháng)37.99%；利用外資1.5億元，同比增加1.5億元；自籌資金17.3億元投資運行，同比下降7.98%；其他資金來(lái)源51.3億元，同比增長(cháng)13.50%。與2009年相比，2010年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資總體結構相對穩定，并未顯示出因受房地產(chǎn)宏觀(guān)調控政策影響而大起大落。 2、房屋施工及新開(kāi)工面積顯著(zhù)增加，竣工面積增幅下降。據調查統計，2010年鹽城市區房屋施工面積為442萬(wàn)平方米，同比增長(cháng)19.53%，增幅同比上升3.3個(gè)百分點(diǎn)；房屋新開(kāi)工面積為202.8萬(wàn)平方米，同比增長(cháng)12.2%，增幅同比上升24.2個(gè)百分點(diǎn)；房屋竣工面積為156.73萬(wàn)平方米，同比增長(cháng)15.6%，增幅同比下降4.9個(gè)百分點(diǎn)。分析年內竣工面積增幅下降的原因，主要是受年內4月份鹽城市政府對商品房實(shí)行價(jià)格備案制度的影響，開(kāi)發(fā)商因此紛紛放慢了樓盤(pán)開(kāi)發(fā)進(jìn)度。 3、土地出讓面積大幅增加，平均成交地價(jià)繼續走高。2010年，鹽城市區共出讓房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地72宗，較上年同期增加8宗；出讓面積達492.3萬(wàn)平方米，同比增長(cháng)89%；完成開(kāi)發(fā)土地面積49.7萬(wàn)平方米，同比增長(cháng)28.76%；平均成交地價(jià)2160元/平方米，同比增長(cháng)46.24%。分季度來(lái)看，土地出讓量和出讓價(jià)均波動(dòng)較大論文發(fā)表。如：一季度土地出讓“量少價(jià)高”，二、三季度則反轉為“量多價(jià)低”。數據顯示，受宏觀(guān)調控政策影響，二、三季度市區房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地出讓面積分別較一季度增長(cháng)90.8%和74.27%，但平均出讓價(jià)則下降了26.5%和38.6%，而土地出讓價(jià)格的下行激發(fā)了房企拿地的積極性，四季度鹽城市區房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地出讓宗數占全年總數的50%，達254.73萬(wàn)平方米，占全年出讓面積的51.74%。 4、商品房供應與銷(xiāo)售量此增彼減，月度供銷(xiāo)節奏失衡。2010年，鹽城市區商品房（剔除建制鎮開(kāi)發(fā)的商品房，下同）上市287.98萬(wàn)平方米，同比增長(cháng)17.07%；商品住房（不包含保障類(lèi)住房，下同）上市206.24萬(wàn)平方米，同比增長(cháng)14.82%；銷(xiāo)售商品房247.57萬(wàn)平方米，同比下降4.8%；銷(xiāo)售商品住房197.55萬(wàn)平方米，同比下降9.29%。從月度時(shí)序來(lái)看，年內前3個(gè)月供應量逐月減少，4、5兩個(gè)月顯著(zhù)回升，6月份在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)周期性“房荒”及房?jì)r(jià)備案制度的共同影響下，供應量銳減投資運行，經(jīng)歷了7月份的短暫回調后，8、9、10三個(gè)月商品房供應量一直在低位徘徊，至11、12月份則一反常態(tài)，供應量呈激增態(tài)勢。商品房供應與銷(xiāo)售量一增一減，究其原因，主要是由于2009年受暖市政策影響以及居民消費信心的高漲，鹽城市房地產(chǎn)市場(chǎng)供銷(xiāo)兩旺，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)現金流充沛和對市場(chǎng)預期良好，促使土地市場(chǎng)交易活躍，土地交易量增長(cháng)傳導至下游房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)環(huán)節，致使2010年商品房供應量剛性增加；而2010年以來(lái)樓市調控政策頻出，堪稱(chēng)史上最嚴厲的“政策利空年”，差別化信貸政策壓縮了消費者投資性房產(chǎn)需求的空間，增加了其獲得房貸的難度和成本，加之4月份市政府對商品房實(shí)行價(jià)格備案制度推遲了房企開(kāi)盤(pán)的進(jìn)度，市場(chǎng)上買(mǎi)賣(mài)雙方觀(guān)望氣氛漸濃，致使銷(xiāo)售量同比下滑。 5、商品住房存量略顯不足，去化周期[1]較短。至2010年末，鹽城市區商品房累計可售面積159.15萬(wàn)平方米，依年初以來(lái)商品房月均銷(xiāo)售21萬(wàn)平方米測算，當前累計可售的商品房至少需要7—8個(gè)月的去化周期。另?yè)y計，2010年末鹽城市區商品住房累計可售面積85.56萬(wàn)平方米，依年初以來(lái)商品住房月均銷(xiāo)售17萬(wàn)平方米測算，當前累計可售的商品住房去化周期僅需5個(gè)月，存量消化周期較短。 6、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款增長(cháng)總體趨緩，地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款季度增量不增反降。至2010年末，鹽城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款余額為78.71億元，同比增長(cháng)41.48%，增幅同比下降1.63個(gè)百分點(diǎn)；全年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款新增23.07億元，同比多增6.32億元。分季度看，剔除12月份商業(yè)用房開(kāi)發(fā)貸款增長(cháng)帶動(dòng)四季度房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款增量環(huán)比增加的影響，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款季度增量呈逐季遞減態(tài)勢。另年末鹽城市地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款余額為17.54億元，僅比年初增加0.06億元，同比增長(cháng)0.34%，增幅同比下降38.09個(gè)百分點(diǎn)。分時(shí)序看，年內除一季度地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款保持凈增加外，其余三個(gè)季度增量均為負值，其下降趨勢明顯。究其原因，一方面由于2010年以來(lái)國家對地方投融資平臺風(fēng)險關(guān)注度增強，商業(yè)銀行在發(fā)放此類(lèi)貸款時(shí)更趨“審慎”；另一方面，年內樓市調控不斷趨緊致使地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款縮量明顯。 7、個(gè)人購房貸款增幅持續回落投資運行，個(gè)人住房及個(gè)人商業(yè)用房貸款增速呈“雙降”格局。2010年末，鹽城市個(gè)人購房貸款余額234.84億元，同比增長(cháng)50.19%，增幅同比下降37.53個(gè)百分點(diǎn)。其中，個(gè)人住房貸款余額202.65億元，同比增長(cháng)54.41%，增幅較上年下降44.49個(gè)百分點(diǎn)；個(gè)人商業(yè)用房貸款余額29.19億元，同比增長(cháng)25.98%，增幅同比下降15.92個(gè)百分點(diǎn)。2010年以來(lái)，個(gè)人購房貸款受政策調控影響較大，一季度，因上年末積聚的信貸需求在年初集中釋放，致使個(gè)人購房貸款增長(cháng)較快，其增速穩中有升；但自4月中旬出臺差別化住房信貸政策以來(lái)，全市個(gè)人購房貸款同比增幅則呈持續下降態(tài)勢，4個(gè)季度個(gè)人購房貸款環(huán)比增速分別為19.36%，10.37%，9.45%和4.16%。 二、當前鹽城市房地產(chǎn)市場(chǎng)運行中存在的主要問(wèn)題 1、商品房需求依然旺盛，“購房難”現象頻現。近年來(lái)，鹽城市城鎮化和城鄉一體化步伐不斷加快，新區建設和舊城改造力度不斷加大，2010年鹽城市委、市政府明確了市區實(shí)施城建重點(diǎn)項目共10大類(lèi)計103個(gè)項目，其中涉及拆遷的就有6大類(lèi)計100個(gè)項目，年度完成拆遷面積達200萬(wàn)平方米，市區如此大規模的拆遷，使得居民住房的剛性自主需求進(jìn)一步增加。而從投資性需求來(lái)看，隨著(zhù)CPI的不斷高企，當前錢(qián)存銀行面臨著(zhù)貶值的風(fēng)險，房地產(chǎn)依然是公眾保值增值首選的投資產(chǎn)品。[2]鑒于以往每次樓市調控后房?jì)r(jià)均出現報復性反彈的“教訓”，購房者熱情不減，調控帶來(lái)的房?jì)r(jià)趨穩甚至微降，則成了一些購房者眼中買(mǎi)房的“跟進(jìn)良機”。此外，4月份市政府對商品房實(shí)行的價(jià)格備案制度，使得許多樓盤(pán)經(jīng)市物價(jià)局最后核定的價(jià)格與開(kāi)發(fā)企業(yè)自身的預期價(jià)格相去甚遠，房企便通過(guò)延緩申請商品房預售許可證及放緩施工進(jìn)度等方式來(lái)推遲商品房上市時(shí)間，而這直接導致了部分熱點(diǎn)樓盤(pán)“一房難求”，購房難現象頻現。 2、商品住房?jì)r(jià)格持續上漲，居民購房壓力倍增。據調查，受宏觀(guān)形勢向好、沿海開(kāi)發(fā)戰略實(shí)施、城建步伐加快以及教育布局調整等因素的影響，2010年，鹽城市區房?jì)r(jià)總體呈顯著(zhù)上升態(tài)勢投資運行，全年商品住房成交均價(jià)為4445元/平方米，與城市居民收入水平相比，當前鹽城市房?jì)r(jià)仍然超出了諸多家庭的支付能力論文發(fā)表。按照2010年市區居民人均可支配收入（20003元）和每戶(hù)家庭成員數3人，采用2010年市區商品住房成交均價(jià)（4445元/平方米）及1套住宅平均建筑面積（100平方米），可以測算出鹽城市目前的房?jì)r(jià)收入比大致為7.4：1，明顯高于國際公認的合理區間（3～6：1）。高企的房?jì)r(jià)不僅透支了居民的未來(lái)收入，加重了購房者的經(jīng)濟負擔，同時(shí)也制約了居民消費能力和消費水平的提升。 3、住房供給結構不夠合理，保障性住房比例偏低。2010年，鹽城市計劃在市區新增700套合計3.5萬(wàn)平方米住房用于廉租住房實(shí)物配租，新開(kāi)工建設經(jīng)濟適用房2600套合計20萬(wàn)平方米，開(kāi)發(fā)建設商品房260萬(wàn)平方米以上。至12月中旬，盡管市區廉租房和經(jīng)濟適用房等保障性住房建設已經(jīng)順利完成全年計劃目標，但廉租房和經(jīng)濟適用房等保障性住房與商品房的比例僅約為1：11，顯然，這一比例明顯偏低，保障性住房建設依然任重道遠。 4、住房貸款規模不斷擴大，房地產(chǎn)累積金融風(fēng)險加大。至2010年末，鹽城市金融機構個(gè)人住房貸款余額達205.65億元，占全市各項貸款余額的15.69%，占比較去年同期高出2.5個(gè)百分點(diǎn)。2110年1—12月份，全市個(gè)人住房貸款累計新增72.46億元，占同期貸款（不含票據融資）總增量的23.06%，較去年同期高7.1個(gè)百分點(diǎn)。上述數據顯示，無(wú)論是余額占比還是增量占比，個(gè)人住房貸款在全部貸款中的比重均日漸增大。長(cháng)期以來(lái)，房地產(chǎn)業(yè)融資過(guò)于依賴(lài)銀行貸款，而房地產(chǎn)市場(chǎng)的波動(dòng)，勢必影響到房地產(chǎn)金融的穩定。目前，房?jì)r(jià)上升過(guò)快，已遠遠超出了公眾承受能力，這也是威脅房地產(chǎn)市場(chǎng)的最大不穩定因素。高企的房?jì)r(jià)不僅削弱了居民的購買(mǎi)力，而且透支了房地產(chǎn)市場(chǎng)未來(lái)的發(fā)展空間。從2010年初開(kāi)始，國家對房地產(chǎn)行業(yè)的調控力度越來(lái)越大，房地產(chǎn)市場(chǎng)面臨的調整壓力也逐步累積，由此帶來(lái)的金融風(fēng)險不容小覷。 三、對鹽城房地產(chǎn)市場(chǎng)未來(lái)發(fā)展的展望與建議 “十二五”期間，鹽城擁有“長(cháng)三角一體化”和“沿海開(kāi)發(fā)”兩大國家級戰略雙重疊加的優(yōu)勢，未來(lái)5年將是鹽城城市化和城市現代化的重要發(fā)展期。江蘇沿海開(kāi)發(fā)規劃明確，要把鹽城建設成為我國沿海地區現代化工商城市，到2020年，建成經(jīng)濟實(shí)力較強的特大城市。按照特大城市的定位投資運行，屆時(shí)市區人口將達200萬(wàn)。按照鹽城市實(shí)施江蘇沿海開(kāi)發(fā)戰略，近期將要構建由鹽城市區、大豐市區組成的鹽城都市區，將其作為鹽城沿海開(kāi)發(fā)的關(guān)鍵戰略點(diǎn)，推動(dòng)鹽城都市區的進(jìn)一步發(fā)育壯大，逐漸形成120萬(wàn)人的鹽城都市區。目前，鹽城城市建設正如火如荼，僅2010年，市區實(shí)施城市建設重點(diǎn)項目就有103個(gè)，年投資達200個(gè)億。預計未來(lái)5年，鹽城城市建設將迎來(lái)新一輪高速發(fā)展期，因此，“十二五”期間，鹽城房地產(chǎn)業(yè)將面臨著(zhù)諸多良好的發(fā)展機遇，存在巨大的擴張空間，房?jì)r(jià)上漲勢所必然。為了避免鹽城地價(jià)、房?jì)r(jià)的過(guò)快上漲，有關(guān)各方需要切實(shí)加強對國家房地產(chǎn)新政的貫徹落實(shí)，促進(jìn)轄區房地產(chǎn)市場(chǎng)的平穩、有序、健康發(fā)展。 一是要充分發(fā)揮政府保障職能。各級地方政府應不折不扣地執行國家針對房地產(chǎn)業(yè)的各項調控政策，要因地制宜，立足長(cháng)遠，實(shí)施項目建設規劃，合理控制城鎮房屋拆遷規模，加強基本農田保護力度，正確把握商業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的節奏。應強化政府對困難群眾的住房保障職責，不斷完善住房保障體系，加快經(jīng)濟適用住房建設速度，加大開(kāi)發(fā)量；要設立經(jīng)濟適用房、廉租房專(zhuān)項財政資金。建議各級政府從財政土地出讓金中拿出不低于 20% 的專(zhuān)項資金用于解決經(jīng)濟適用房、廉租房建設。同時(shí)，要根據不同人群，設計相應的住房保障制度，以更好地為低收入人群提供住房保障。 二是要繼續增加商品房有效供給論文發(fā)表。隨著(zhù)沿海開(kāi)發(fā)戰略的實(shí)施及新一輪中心城市建設步伐的加快，鹽城市區人口日益集聚，剛性需求將進(jìn)一步釋放。相關(guān)部門(mén)應努力增加商品房市場(chǎng)供應，督促房企早開(kāi)工、早上市，繼續為房企搭建平臺，幫助企業(yè)加快商品房推進(jìn)速度，縮短入市周期，保持上市量穩定增長(cháng)。同時(shí)，進(jìn)一步改善住房供應結構，增加中小戶(hù)型、中低價(jià)位商品房的上市量，支持居民自住和改善性購房需求。堅持“有保有壓”，在優(yōu)先保證普通商品住房供應的同時(shí)，嚴格限制低密度、大套型高檔住房的建設。 三是要合理調整商品房銷(xiāo)售價(jià)格。作為房地產(chǎn)企業(yè)投資運行，應站在全局和長(cháng)遠的高度，正確認識當前房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展形勢，及時(shí)主動(dòng)地對房?jì)r(jià)進(jìn)行合理調整；要從提高服務(wù)質(zhì)量和價(jià)格優(yōu)惠等方面入手，帶動(dòng)居民住房消費，這也是保證企業(yè)自身能夠正常持續發(fā)展的必備條件。只有始終堅持讓利于民、取信于民，房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展才能真正走上良性發(fā)展的道路，進(jìn)而迎來(lái)新的發(fā)展機遇。 四是要切實(shí)防控房地產(chǎn)金融風(fēng)險。房地產(chǎn)業(yè)是一個(gè)資金密集型行業(yè)，與金融業(yè)的健康發(fā)展休戚相關(guān)。2009年下半年以來(lái)，伴隨著(zhù)房?jì)r(jià)的飆升，房地產(chǎn)貸款也在大幅增加，其中潛藏的金融風(fēng)險不容忽視。作為金融機構，應嚴格執行差別化信貸政策，切實(shí)限制各種名目的炒房和投機性購房。[3]在抑制不合理住房需求的同時(shí)，金融機構應積極支持自住型和改善型等合理住房需求。要拓寬房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道，分散市場(chǎng)風(fēng)險，鼓勵房地產(chǎn)企業(yè)通過(guò)多種渠道籌集資金，同時(shí)加快成立專(zhuān)門(mén)針對房地產(chǎn)企業(yè)的擔保機構，積極探索房地產(chǎn)企業(yè)市場(chǎng)融資渠道，促進(jìn)房地產(chǎn)金融健康發(fā)展。 五是要充分發(fā)揮媒體正面引導作用。新聞媒體要大力宣傳國家房地產(chǎn)市場(chǎng)調控政策和保障性住房建設成果，完善房地產(chǎn)市場(chǎng)信息披露制度，分類(lèi)型、分地域及時(shí)公布商品房?jì)r(jià)格，增強市場(chǎng)透明度，引導居民住房理性消費，力爭形成有利于房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩健康發(fā)展的輿論氛圍。 通聯(lián)：中國人民銀行鹽城市中心支行朱慶（副行長(cháng)）