政府調控樓市困難原因研討

摘要：從歷次政府對房地產(chǎn)業(yè)的宏觀(guān)調控來(lái)看，房?jì)r(jià)在短期內保持了“穩定”，但很快卻形成報復性反彈，房?jì)r(jià)“越調控越高”。在高房?jì)r(jià)漸成中國城市生活“不可承受之重”之際，政府自去年以來(lái)連續出臺了多項穩定房?jì)r(jià)的措施。在“史上最嚴厲的樓市調控”下，主要城市房?jì)r(jià)過(guò)快上漲的趨勢雖有所遏制，但是距離公眾期待的“降房?jì)r(jià)”依然遙遠?？偫碜罱f(shuō)，抑制房?jì)r(jià)很難。抑制房?jì)r(jià)“難”，難在何處？在我看來(lái)，高房?jì)r(jià)其實(shí)是國內很多體制不合理、扭曲、錯位的一個(gè)集中反映，絕不是靠簡(jiǎn)單的限購、增稅這樣的壓制性政策能夠解決的。只有加快推進(jìn)各項改革，才能從根本上解決房?jì)r(jià)高的問(wèn)題。

關(guān)鍵詞：土地供給；剛性需求；貨幣供給量；政府定位。

從歷次政府對房地產(chǎn)業(yè)的宏觀(guān)調控來(lái)看，房?jì)r(jià)在短期內保持了“穩定”，但很快卻形成報復性反彈，房?jì)r(jià)“越調控越高”。據國家發(fā)展和改革委員會(huì )、國家統計局發(fā)布的調查顯示，去年10月份，全國70個(gè)大中城市房屋銷(xiāo)售價(jià)格同比上漲9.5%，全國有5個(gè)城市漲幅超過(guò)10%。近期調查顯示，今年2月份中國70個(gè)大中城市新建商品住房銷(xiāo)售價(jià)格同比漲幅高達5.9%，特別是深圳、北京、廣州等大城市的漲幅接近10%。

在高房?jì)r(jià)漸成中國城市生活“不可承受之重”之際，政府自去年以來(lái)連續出臺了多項穩定房?jì)r(jià)的措施。在“史上最嚴厲的樓市調控”下，主要城市房?jì)r(jià)過(guò)快上漲的趨勢雖有所遏制，但是距離公眾期待的“降房?jì)r(jià)”依然遙遠。

回顧近幾年的樓市調控，我們可看到幾乎是政府每調控一次，樓市價(jià)格就會(huì )上升一次，而政府面對越來(lái)越大的民眾壓力，又不得不一次又一次的出臺更嚴厲的樓市政策?？偫碜罱f(shuō)，抑制房?jì)r(jià)很難。抑制房?jì)r(jià)“難”，難在何處？在我看來(lái)，高房?jì)r(jià)其實(shí)是國內很多體制不合理、扭曲、錯位的一個(gè)集中反映。只有加快推進(jìn)各項改革，才能從根本上解決房?jì)r(jià)高的問(wèn)題。具體分析如下：

一、土地供給不足。

中國地域廣闊，地區間發(fā)展很不平衡。當前房產(chǎn)泡沫主要集中在經(jīng)濟發(fā)達地區，尤其是一線(xiàn)城市。北京、上海、深圳等一線(xiàn)城市房?jì)r(jià)過(guò)高，造成這些城市房?jì)r(jià)過(guò)高的一個(gè)主要原因是土地供應不足。2003年起國家對房地產(chǎn)市場(chǎng)的調控措施逐漸出臺，尤其是土地閘門(mén)的關(guān)緊，對房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生了重大的影響，從2004年起，土地交易便連續下降，2005年至2006年甚至呈現負增長(cháng)。以深圳為例，近年來(lái)房地產(chǎn)銷(xiāo)售量逐年走低，2010年僅為320萬(wàn)平方米。說(shuō)明市場(chǎng)供應嚴重不足，大量購房者被排除在房地產(chǎn)市場(chǎng)之外，望房興嘆。320萬(wàn)平米，按每套100平米估計，約3.2萬(wàn)套。而深圳人口有1500萬(wàn)，約500萬(wàn)個(gè)家庭，這樣只能有3.2萬(wàn)個(gè)家庭換了房（還不包括有人買(mǎi)多套），則平均每個(gè)家庭換房的年數為150年左右（未含二手房，但二手房房主賣(mài)了房后，應也需再購）。而這個(gè)數字正常應為20-30年。由此可見(jiàn)，個(gè)別一線(xiàn)城市土地供應不足達到何種程度。北京、上海的房屋銷(xiāo)售量雖大，但與人口比較，供應仍顯不足。按照市場(chǎng)經(jīng)濟中的供求規律，房屋的供給不足，房?jì)r(jià)難免不斷上漲。

土地供應不足的原因既有我們是一個(gè)人口眾多、土地稀缺這一國情。但更主要原因是現有土地利用效率低，以及拆遷難度大，政府整理土地效率過(guò)低等因素。

另外，政府對一個(gè)城市房地產(chǎn)需求沒(méi)有科學(xué)的研究，缺乏長(cháng)遠的規劃也是造成土地供應不足的一個(gè)重要原因。目前房?jì)r(jià)過(guò)高問(wèn)題主要集中在一線(xiàn)城市。北京、上海等一線(xiàn)城市，集中了太多的優(yōu)勢資源，城市環(huán)境、交通、醫療、教育、商業(yè)服務(wù)無(wú)不遠遠優(yōu)于其他城市。在人口可以自由流動(dòng)的情況下，自然會(huì )向一線(xiàn)城市集中。所以，不要把資源過(guò)分傾斜到一線(xiàn)城市，減少一線(xiàn)城市與二、三線(xiàn)城市發(fā)展的不平衡，可能是減低一線(xiàn)城市人口輸入壓力的一個(gè)根本途徑。而且，現代社會(huì )，多數人從事第三產(chǎn)業(yè)，而大型城市第三產(chǎn)業(yè)發(fā)達，提供大量就業(yè)機會(huì )，人口聚集可能難以避免。如東京、首爾都聚集了國內約1/3的人口。如何采用合理規劃，發(fā)展衛星城，為人口提供有效的承載空間，應該比簡(jiǎn)單的靠戶(hù)籍去堵更靠譜一些。否則等到矛盾爆發(fā)的時(shí)候，短期無(wú)法解決，政府只能采用限購等飽受爭議的策略。

二、剛性需求過(guò)大。

隨著(zhù)經(jīng)濟的快速發(fā)展，居民收入的不斷增加，城市化進(jìn)程的加快，住房的需求增長(cháng)很快?？罩寐适呛饬啃枨笤鲩L(cháng)的重要指標之一，從2002年開(kāi)始全國的空置率就呈下降趨勢，2004年降幅最大，這說(shuō)明需求很強勁。首先，從長(cháng)期來(lái)看，25歲-45歲是住房消費的主要群體，其中25歲-35歲正處于婚戀期，他們對住房需求呈現剛性，我國的人口結構決定了未來(lái)15年，住房需求都會(huì )相當旺盛。另外，據預測，到2020年我國城市化水平將達到50%-60%，城鎮居民將增長(cháng)到8億-8.5億人。其間有3億-3.5億的新增城鎮人口需解決住房，住房需求急劇增大。而且中國每年有1600萬(wàn)人進(jìn)城，這些人都需要房子。但是城市里無(wú)法提供這么多的房子，造成房?jì)r(jià)上漲。

國家發(fā)改委的調查顯示，去年前三季度，全國商品住宅竣工面積同比增長(cháng)11%，而銷(xiāo)售面積同比卻增長(cháng)了33.9%，其中，現房銷(xiāo)售面積同比增長(cháng)14.7%，期房銷(xiāo)售面積同比增長(cháng)42.9%。銷(xiāo)售面積是竣工面積2.15倍，可見(jiàn)市場(chǎng)需求的旺盛。

三、市場(chǎng)投機行為。

從歷次政府對房地產(chǎn)業(yè)的宏觀(guān)調控來(lái)看，房?jì)r(jià)在短期內保持了“穩定”，但很快卻形成報復性反彈，房?jì)r(jià)“越調控越高”。德國一家報紙最近說(shuō)，北京、上海等大城市的房?jì)r(jià)已經(jīng)遠遠高于歐美很多同類(lèi)城市，如果考慮到實(shí)際貨幣因素，可能高出幾倍、幾十倍。

由于市場(chǎng)上對住房?jì)r(jià)格繼續上漲的預期明顯，形成了“預期效應”，根據“預期效應”原理。當大家形成房?jì)r(jià)一定會(huì )上漲的預期時(shí)，在市場(chǎng)經(jīng)濟活動(dòng)中會(huì )形成真正的價(jià)格上漲。中國企業(yè)家調查系統日前發(fā)布的調查報告顯示，超過(guò)九成的被調查者預期未來(lái)一年本地區房地產(chǎn)價(jià)格將上漲。而預期下降的被調查者只有1.5%。

正是因為有如此強烈的上漲預期支持，不少買(mǎi)房人抱著(zhù)“晚買(mǎi)不如早買(mǎi)”的消費心理，盲目追高，進(jìn)一步推高了房?jì)r(jià)。另外，需要強調的是，為應對金融危機而實(shí)施寬松的貨幣政策已經(jīng)喚起市場(chǎng)對于貨幣貶值的預期，買(mǎi)房成為富裕階層保持財富的一種選擇。隨著(zhù)信貸的高速增長(cháng)，我國今年的貨幣供應增長(cháng)非常迅速，廣義貨幣供應已經(jīng)接近30%，即在不到一年的時(shí)間里我國貨幣數量增加了三成。貨幣供應的增長(cháng)速度已經(jīng)大大超過(guò)了GDP的增長(cháng)速度，使市場(chǎng)上通脹預期明顯加強。存款活期化說(shuō)明老百姓將資金選擇存定期的意愿快速下降。買(mǎi)房成為一種無(wú)奈甚至是恐慌性的選擇。

四、貨幣供給量過(guò)大。

根據央行去年數據顯示，10月，我國居民戶(hù)貸款增加682億元，同比多增470億元，央行的解釋是“，受部分地區住房?jì)r(jià)格明顯攀升、居民收入預期改善等因素影響，居民貸款需求有很大提高，主要是以住房貸款為主的中長(cháng)期消費性貸款增加較多?！?/p>

信貸過(guò)度增加通過(guò)供給與需求兩個(gè)方面影響房?jì)r(jià)。從供給的因素看，寬松的信貸政策助長(cháng)了開(kāi)發(fā)商捂盤(pán)惜售的行為。2008年初之所以出現以萬(wàn)科為代表的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)大幅度降價(jià)促銷(xiāo)行為，主要原因是這些企業(yè)存貨多、資金周轉出現問(wèn)題。自2008年11月份中央開(kāi)始實(shí)施適度寬松的貨幣政策以來(lái)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的資金緊張情況很快得到了緩解，使不少大型開(kāi)發(fā)商捂盤(pán)惜售。在房地產(chǎn)市場(chǎng)，開(kāi)發(fā)商是主動(dòng)定價(jià)者，買(mǎi)房者是價(jià)格的被動(dòng)接受者，當開(kāi)發(fā)商有了信貸資金的支持，在市場(chǎng)定價(jià)過(guò)程中更加主動(dòng)，住房?jì)r(jià)格必然上升。土地的供給同樣受到信貸政策的影響。在寬松的信貸政策刺激下，商業(yè)銀行與地方政府形成融資默契：將各種國有資產(chǎn)組裝成融資平臺，從資產(chǎn)總量看，這些融資平臺數量巨大，從財務(wù)指標看基本符合商業(yè)銀行的貸款條件，加上各地方財政的隱性擔保，商業(yè)銀行愿意將巨額的資金貸給這些融資平臺，根據有關(guān)部門(mén)的統計，在去年新增加的9萬(wàn)億貸款中，有5萬(wàn)多億貸給了地方政府的融資平臺。地方政府由于有融資的便利，地方財政對土地出讓金的依賴(lài)程度降低。于是，我們看到一個(gè)反常的現象，在房地產(chǎn)市場(chǎng)火爆的2009年，全國的土地出讓面積下降了20%多，有些城市的土地出讓面積只完成年初計劃的50%左右。由于土地需求增加而供應減少，使土地價(jià)格迅速上升，各地都出現了所謂的“地王”現象。而土地價(jià)格的上升必然助漲房?jì)r(jià)的上升。

從需求的角度看，寬松的貨幣政策增加了住房的需求，尤其是按揭貸款的優(yōu)惠利率下調到歷史最低水平時(shí)，買(mǎi)房者的還款負擔大大降低，還款負擔的降低進(jìn)一步促進(jìn)了眾多購房者的購房欲望。

五、貧富差距過(guò)大。

房?jì)r(jià)高的一個(gè)直接原因就是少數有錢(qián)人太有錢(qián)，可以承受超高的房?jì)r(jià)，而大量普通收入的人只能望房興嘆。中國目前的收入分配格局就是向政府（權力）傾斜、向資本傾斜、向資源傾斜。擁有權力、資本、資源的人切走了GDP大蛋糕的絕大部分，而普通民眾所得甚少。壟斷企業(yè)收入高、福利好，但能分享其利益的只是不足10%的人口。而90%的勞動(dòng)者就業(yè)在普通企業(yè)，收入低，保障少，多數無(wú)購房能力。市場(chǎng)經(jīng)濟有個(gè)基本的規律就是資源向優(yōu)勢一端集中，富人越富，窮人越窮。而解決的辦法是通過(guò)財政的二次分配進(jìn)行轉移支付。而我國財政在社保、醫保、教育、保障房等方面投入不足，未起到有效的調節作用。稅制不合理，甚至有富人少交稅、窮人多交稅的情況發(fā)生，進(jìn)一步拉大貧富差距。

另外，腐敗收入，進(jìn)入房市；最近連續爆出貪官購買(mǎi)幾十套住房的事件。官員利用手中權力低價(jià)購房，炒賣(mài)賺錢(qián)已不是什么新聞。房產(chǎn)成為隱蔽非法所得，以及尋租的重要工具。至今沒(méi)有一個(gè)對國內住房及購房者信息的準確統計，陰陽(yáng)合同大行其道，保障房小區停奔馳、寶馬。這些都是行政效率低下，管理不到位的表現。由于執行不到位，使很多可以簡(jiǎn)單控制房地產(chǎn)市場(chǎng)投機或過(guò)度炒作的措施無(wú)法實(shí)施。藥只有越下越猛，副作用也難免越來(lái)越大。

六、政府定位失當。

目前，中國房地產(chǎn)市場(chǎng)的根本性問(wèn)題在于政府定位失當。這集中表現在兩個(gè)方面：一是政府深度介入房地產(chǎn)市場(chǎng)，其表現是政府壟斷土地供應。二是政府對中低收入者的住房問(wèn)題解決不力。從土地供應來(lái)看，土地交易在某種程度上是政府在操控大局。在一些地方，土地市場(chǎng)成為政府籌措資金的主要渠道，有的地方甚至財政來(lái)源的百分之八九十是靠土地。地方政府對土地供應的壟斷和對土地財政的依賴(lài)，決定了其不可能做到超脫自身的利益訴求去執行中央政府的宏觀(guān)調控政策，這種既當運動(dòng)員又當裁判員的身份，使地方政府進(jìn)退維谷，其調控效果可想而知。

從政府職能者，地方政府有責任解決中低收入者的住房制度保障問(wèn)題，但在當前的體制下，地方政府并沒(méi)有動(dòng)力去推進(jìn)。無(wú)論房?jì)r(jià)如何降，低收入階層都是無(wú)力購房，這部分民眾的住房問(wèn)題只能靠政府解決。香港、新加坡都提供了良好的經(jīng)驗。我國保障房供應嚴重不足，其中主要原因是資金問(wèn)題?，F在國家正強力推進(jìn)保障房建設，希望未來(lái)幾年能看到效果。

總結：以上造成房?jì)r(jià)上漲的原因，很多都屬于體制上、深層次的原因。最近30年經(jīng)濟領(lǐng)域改革突飛猛進(jìn)，而政治體制改革停滯不前，局部還出現倒退的現象。造成政治、經(jīng)濟體制之間不協(xié)調的矛盾越來(lái)越突出，所產(chǎn)生的問(wèn)題也越來(lái)越難解決，房地產(chǎn)即是其中一例。如果不從體制上加快改革，房地產(chǎn)問(wèn)題就難以得到根本性的解決。限購等搬石頭壓住火山口的政策，遲早會(huì )帶來(lái)更嚴重危機。

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