房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀(guān)調控中的法律問(wèn)題淺析

【摘要】房地產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度高，帶動(dòng)力強，毫無(wú)疑問(wèn)的在我國經(jīng)濟體系中占有舉足輕重的地位。房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展速度越快，對社會(huì )造成的影響也越大。國家為了給長(cháng)時(shí)間處于“高溫”狀態(tài)的房地產(chǎn)降溫，接連出臺了多項宏觀(guān)調控措施，但效果不是很明顯。究其原因，是因為冷落了法律問(wèn)題，使宏觀(guān)調控的一些相關(guān)政策與法律規定相悖。本文試從法律視角來(lái)分析和探討房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀(guān)調控問(wèn)題。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)業(yè)，宏觀(guān)調控，法律問(wèn)題。

房地產(chǎn)業(yè)指從事房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理服務(wù)性企業(yè)的總稱(chēng)，包括內容：土地的開(kāi)發(fā)和再開(kāi)發(fā)；房屋的開(kāi)發(fā)和建設；地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)；房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)，包括房屋的買(mǎi)賣(mài)、租賃、抵押；房地產(chǎn)中介服務(wù)；房地產(chǎn)物業(yè)管理；房地產(chǎn)金融。作為國民經(jīng)濟中的一個(gè)獨立的產(chǎn)業(yè)，它影響了眾多相關(guān)產(chǎn)業(yè)，也是國家宏觀(guān)調控的重點(diǎn)。加強對房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀(guān)調控，是政府的重要職責。

房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀(guān)調控就是國家采用行政、法律、經(jīng)濟手段從宏觀(guān)上對房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行指導、監督、調節，以保證其供需平衡，彌補市場(chǎng)經(jīng)濟的缺陷，保證房地產(chǎn)市場(chǎng)穩定的運作。在宏觀(guān)調節的手段中，法律手段是不可或缺的，這要求宏觀(guān)調控要有法可依，依法調控。這樣才能使宏觀(guān)調控實(shí)際有效，房地產(chǎn)市場(chǎng)健康穩定的發(fā)展。

一、國家對房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀(guān)調控的措施。

自1998年下半年停止住房實(shí)物分配至2002年，是房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的升溫期，這段時(shí)間的宏觀(guān)調控措施大多以“規范、鼓勵、支持、優(yōu)惠”為主，但房地產(chǎn)市場(chǎng)一直波瀾不驚。2003年后，房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展迅猛，房?jì)r(jià)不斷上漲，房地產(chǎn)市場(chǎng)的過(guò)快發(fā)展使泡沫經(jīng)濟現象日益突出。為了抑制過(guò)熱的房地產(chǎn)投資活動(dòng)和穩定房?jì)r(jià)，國家相繼出臺了多項政策，涉及到房地產(chǎn)投資、信貸、財政等多方面。

2003年6月，中國人民銀行發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步加強房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》，該文件是我國第一輪房地產(chǎn)牛市啟動(dòng)之后，國家第一次采取抑制房地產(chǎn)過(guò)熱的措施，表明國家對房地產(chǎn)市場(chǎng)的態(tài)度由支持轉為警惕；8月，國務(wù)院發(fā)布《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續健康發(fā)展的通知》，將房地產(chǎn)業(yè)定位為拉動(dòng)國家經(jīng)濟發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)之一，明確提出要保持房地產(chǎn)業(yè)的持續健康發(fā)展。2004年8月，銀監會(huì )發(fā)布《商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款風(fēng)險管理指引》，金融監管部門(mén)發(fā)出了加強房地產(chǎn)貸款監管的重要信號。2005年3月，國務(wù)院出臺《切實(shí)穩定房地產(chǎn)價(jià)格的通知》

（老國八條），房地產(chǎn)市場(chǎng)調控首次上升到政治高度；4月，建設部等七部委發(fā)布《關(guān)于做好穩定住房?jì)r(jià)格工作的意見(jiàn)》，要求把解決房地產(chǎn)投資規模過(guò)大、價(jià)格上漲幅度過(guò)快等問(wèn)題作為當前加強宏觀(guān)調控的一項重要任務(wù)。2006年5月，建設部等九部委出臺《關(guān)于調整住房供應結構穩定住房?jì)r(jià)格意見(jiàn)的通知》（國十五條），要求新開(kāi)工商品房90平方米以下面積占總面積的70%以上。2006年的房地產(chǎn)市場(chǎng)調控政策密集，但卻是“一邊調控一邊漲價(jià)”。2007年，央行六次加息，仍擋不住房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格暴漲，地王頻現。2008年12月，為應對國際金融危機，國務(wù)院辦公廳下發(fā)《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的若干意見(jiàn)》，采取松綁二套房貸、取消城市房地產(chǎn)稅等措施全方位刺激房地產(chǎn)市場(chǎng)。2009年12月，溫家寶總理主持召開(kāi)的國務(wù)院常務(wù)會(huì )議就促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展提出增加供給、抑制投機、加強監管、推進(jìn)保障房建設等四大舉措，同時(shí)明確表態(tài)“遏制房?jì)r(jià)過(guò)快上漲”；同月，財政部等五部委聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步加強土地出讓收支管理的通知》，規定開(kāi)發(fā)商拿地首付款不得低于全部土地出讓款的50%。2010年1月，國務(wù)院辦公廳發(fā)布《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩健康發(fā)展的通知》（國十一條），嚴格二套房貸款管理，首付不得低于40%，加大房地產(chǎn)貸款窗口指導；4月，國務(wù)院發(fā)布了《關(guān)于堅決遏制部分城市房?jì)r(jià)過(guò)快上漲的通知》（國十條），被稱(chēng)為“史上最嚴厲的調控政策”，但由于各級部門(mén)的落實(shí)問(wèn)題和房地產(chǎn)市場(chǎng)的復雜情況，國十條的威力未能完全釋放。2011年1月，國務(wù)院辦公廳發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步做好房地產(chǎn)市場(chǎng)調控工作有關(guān)問(wèn)題的通知》，對轉讓房屋、限購措施、差別化住房信貸、落實(shí)住房保障和穩定房?jì)r(jià)工作的約談問(wèn)責機制等做出明確的規定。

二、國家房地產(chǎn)宏觀(guān)調控措施所出現的法律問(wèn)題及解決方法。

國家調控房地產(chǎn)市場(chǎng)的措施不可謂不多，但這些調控手段雖然有一定效果，但并不顯著(zhù)，一些文件規定在操作層面上缺乏可行性，理想狀態(tài)下的條文在實(shí)際執行過(guò)程中力度不夠，沒(méi)有從根本上遏制房?jì)r(jià)上漲速度過(guò)快的問(wèn)題。這些問(wèn)題主要表現在以下幾個(gè)方面：

一是宏觀(guān)調控法律規范體系不完善。從上面的調控措施可以看出，國家對房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行調控大都以下發(fā)文件、通知等形式進(jìn)行，立法層級較低、高度不足，缺乏完整的法律框架和結構。地方政府在執行過(guò)程中往往抱有“可做可不做”的態(tài)度，在沒(méi)有法律強制力的保障下，大部分文件無(wú)法自上而下順利執行，變成“只是說(shuō)說(shuō)而已”的空文，無(wú)法起到積極良好的執行效果，自然會(huì )有矛盾產(chǎn)生。所以完善我國房地產(chǎn)市場(chǎng)調控體制的當務(wù)之急，就是要完善其法律規范體系。

二是國家房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀(guān)調控措施力度不夠。雖然調控政策本身是為了房地產(chǎn)市場(chǎng)更加平穩健康地發(fā)展，但在實(shí)際操作過(guò)程中效果并不十分明顯。筆者認為可以采取以下措施：一要合理配置土地資源，提高土地使用率。二要清理房地產(chǎn)市場(chǎng)不合理收費，不同房屋實(shí)行大差別稅率。三要擴大保障性住房適用范圍，保證“居者有其屋”，從而進(jìn)一步抑制房地產(chǎn)的價(jià)格異常升溫。四要盡快出臺規范房地產(chǎn)市場(chǎng)專(zhuān)門(mén)的法律法規。

三是宏觀(guān)調控的主體權力義務(wù)范圍不明確、調控主體之間關(guān)系不明確。對房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行宏觀(guān)調控是各調控主體的權力，也是其義務(wù)所在。調控主體是“將”，執行主體是“兵”，將要管兵，兵要監督將，多頭管理應有明確的監督機制，不能形成“都管都不管”的局面。對于調控主體來(lái)說(shuō)，一要建立上級監督和相互監督的機制，多頭管理出現矛盾時(shí)可請第三方裁判，明辨是非，追究責任。二要明確每一級執行主體的權力義務(wù)，保證文件規定上傳下達，渠道暢通。三要保證信息公開(kāi)，保證每一個(gè)調控主體和執行主體都能掌握相對應的信息。

四是缺乏民眾參與互動(dòng)。由于傳統思想的束縛，大部分民眾總認為宏觀(guān)調控是政府的事情，參與意識不足；但另一方面，參與渠道的缺失也直接導致民眾真正的想法沒(méi)有途徑表達出來(lái)。一項宏觀(guān)調控措施的實(shí)施涉及到社會(huì )的方方面面、涉及到各個(gè)階層和利益群體，如果有若干個(gè)民間甚至是官方的專(zhuān)門(mén)組織機構來(lái)組織民意，可能調控措施會(huì )更具有可操作性，也會(huì )取得更好的調控效果。在這方面應該引導和鼓勵民眾學(xué)習參與的積極性。

房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀(guān)調控是關(guān)系到國計民生的重要工作，只有多部門(mén)、多角度、多層面積極配合、協(xié)調一致，我國的房地產(chǎn)市場(chǎng)才能夠平穩健康地發(fā)展，才能讓更多的中國人想要一個(gè)屬于自己的家的簡(jiǎn)單愿望能夠實(shí)現。雖然道路坎坷，但前途光明。

參考文獻：

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