試論現階段我國房地產(chǎn)法律體系建設現狀及完善策略

摘要：隨著(zhù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的不斷壯大，推動(dòng)了房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，導致我國的房地產(chǎn)法律體系在建設過(guò)程中出現了許多問(wèn)題，然而沒(méi)有引起我國的司法機構和立法機構的關(guān)注，這就造成了房地產(chǎn)法律法規與當前房地產(chǎn)企業(yè)的脫軌的現象。本文先介紹我國房地產(chǎn)法律體系建設現狀，再分析目前我國房地產(chǎn)法律體系中存在的問(wèn)題和原因，最后提出了相對應的完善策略。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；法律體系；建設現狀；法律法規

房地產(chǎn)行業(yè)的迅猛發(fā)展，帶動(dòng)了房?jì)r(jià)的一路升溫，面對巨大住房壓力， 社會(huì )成員以耗盡精力。為規范房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展和緩解社會(huì )成員壓力，相關(guān)政府制定了一系列的房地產(chǎn)法律體系，但效果不是很明顯，最終還是沒(méi)有解決房?jì)r(jià)問(wèn)題。究其原因， 主要是因為我國房地產(chǎn)法律體系發(fā)展時(shí)間較短，在建設過(guò)程中過(guò)于急于求成，無(wú)法滿(mǎn)足迅速發(fā)展的房地產(chǎn)企業(yè)需要， 這在一定程度上阻礙了我國房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展腳步。

1、現階段我國房地產(chǎn)法律體系建設現狀

在十一屆三中全會(huì )以后，我國開(kāi)始建設房地產(chǎn)法律體系。自1980年之后頒布了一系列的法律和法規，1986年全國人大常委會(huì )頒布的《土地管理法》完善了憲法確認的國家和農村集體兩種土地公有制形式，城鄉建設用地和耕地保護，土地的歸屬和土地的使用。這些法律、法規中主體是現有利用土地， 針對流轉的房地產(chǎn)制度并沒(méi)有真正的建立。

19 88年修訂的《憲法》明確指出:“土地的使用權可以依據法律規定轉讓”， 這標志著(zhù)我國房地產(chǎn)法律體系建設步入新的時(shí)期。該時(shí)期特點(diǎn)為，保留了一定的土地劃撥方式的同時(shí)，確定了有償出讓土地使用權制度， 把土地的使用變成一種一種可以轉讓、出租、抵押、繼承的財產(chǎn)權利。1 9 9 0 年5 月《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》的頒布，為我國房地產(chǎn)市場(chǎng)的形成搭建了平臺。1 9 9 4年7月頒布了《城市房地產(chǎn)管理法》。2 0 0 0年以后，建設部又頒布了一系列的管理辦法和管理規定，對一些管理辦法和管理規定也做了相應的修改，這些立法組成了現階段我國房地產(chǎn)法律體系的基本結構。

2、現階段我國房地產(chǎn)法律體系建設存在的問(wèn)題

2. 1 法律體系建設混亂。最近幾年，我國頒布的相關(guān)房地產(chǎn)規范，大部分是規章， 一小部分是國務(wù)院行政法規。只有《土地管理法》、《城市規劃法》和《城市房地產(chǎn)管理法》屬于基本法， 它們在統一房地產(chǎn)法律和確立房地產(chǎn)基本制度方面發(fā)揮了較大的作用。然而， 由于我國房地產(chǎn)行業(yè)正處于不斷地探索發(fā)展階段，有些制度還沒(méi)有確立，現階段房地產(chǎn)法律體系仍是一個(gè)粗略的立法框架。

2.2 房地產(chǎn)權人權利被剝奪。一直以來(lái)，我國指定的房地產(chǎn)法律體系都是從管理者角度制定， 各種房地產(chǎn)法律、法規充滿(mǎn)了行政管理色彩。這雖然便于國家進(jìn)行行政規范和監督， 但在國家利益的長(cháng)期庇護下， 國家管理權利逐漸膨脹變大， 一點(diǎn)一點(diǎn)剝奪了房地產(chǎn)權人的權利。在廢止以前頒布的法律法規和不斷出臺新的法規、規章的雙重作用下， 在具體的實(shí)踐生活中， 用戶(hù)和房地產(chǎn)企業(yè)特別容易混淆房地產(chǎn)政策和房地產(chǎn)法規， 將我國的房地產(chǎn)法律體系變得雜亂無(wú)章， 相互重合。

以國家管制、政府管理為主體的行政立法， 出現了很多問(wèn)題。例如同一件事情有不同的法律規定，立法解釋也不是很到位。我國實(shí)行一元多層次立法體制， 存在法律、法規、地方性規章和部門(mén)規章。通常國家頒布某個(gè)法規規章后， 各地區就會(huì )相繼頒布相對應的地方法規和地方規章， 有一些經(jīng)濟比較發(fā)達的地區還會(huì )提前制定一些地方法規或者辦法。我國各管理部門(mén)享有不同層次的立法權， 通常與土地、房屋建設、交易等有關(guān)的管理部門(mén)，制定了各種維護自身利益的行政法規，各管理部門(mén)可以通過(guò)制定相應的法律、法規過(guò)大相應的部門(mén)權力，維護自身利益，這導致了各管理部門(mén)爭相制定法律、法規，出現了重復立法和法出多門(mén)的局面。一旦法律效力等級相同的法律、法規發(fā)生沖突時(shí)， 司法審判茫然失措。尤其是國土資源部和建設部這兩個(gè)部門(mén)從各自的角度出發(fā)制定的法律法規 ， 致使許多制度不能統一。

2. 3 立法質(zhì)量欠佳，司法解釋不全面?，F階段我國房地產(chǎn)法律體系在建設過(guò)程中還表現出了立法質(zhì)量欠佳和司法解釋不全面的問(wèn)題，這常常會(huì )導致理解歧義， 甚至產(chǎn)生司法造法的現象。為追趕房地產(chǎn)事業(yè)的發(fā)展腳步，房屋、土地管理部門(mén)單純追求立法數量，忽略了立法質(zhì)量。有些法律法規理論性較強，內容模糊，可操作性不強。有的立法技術(shù)過(guò)于老套，例如立法結構不合理，立法語(yǔ)言表述不嚴謹。同時(shí)法律解釋背離了立法實(shí)踐， 我國的房地產(chǎn)法律解釋沒(méi)有起到將法律條文和現實(shí)實(shí)踐有機聯(lián)系在一起的紐帶作用。

3、現階段我國房地產(chǎn)法律體系建設存在問(wèn)題的原因

3. 1 法律建設的指導思想不明確。在設計國有土地使用權時(shí)單純參照經(jīng)濟體制改革過(guò)程的所有權和使用權分離原理， 而沒(méi)有參考物權法中的相關(guān)內容，把土地使用權看成是一種獨立的財產(chǎn)權，在具體的土地出讓、轉讓環(huán)節表現出了很多不合理的地方。

3.2 立法模式存在缺陷。立法的初衷是維護社會(huì )大多數人的利益，然而在房地產(chǎn)法律體系的建設過(guò)程中明確劃分了各部門(mén)的權限和利益。房地產(chǎn)立法多是由土地、房屋建設和房屋交易部門(mén)制定， 在具體的立法過(guò)程中，這些部門(mén)都從自身利益出發(fā)制定相應的法律、法規，導致了一事多法、法出多門(mén)的局面。

4、現階段我國房地產(chǎn)法律體系建設完善策略

現階段社會(huì )主義市場(chǎng)經(jīng)濟體系在不斷發(fā)展， 帶動(dòng)著(zhù)房地產(chǎn)市場(chǎng)逐步成熟、穩定， 房地產(chǎn)法律體系的功能正在從行政管理功能向維護房地產(chǎn)權人的權利、調整平等主體之間的交易轉型?！段餀喾ā肥且幏敦敭a(chǎn)關(guān)系的民事基本法，對于市場(chǎng)經(jīng)濟起著(zhù)一個(gè)基礎法律的作用，為我國房地產(chǎn)法律體系的建設注入了新鮮的血液。以地產(chǎn)、房地產(chǎn)為中心的不動(dòng)產(chǎn)是物權法的主要調節目標， 房地產(chǎn)法規中涉及的法律規范的相關(guān)內容將會(huì )逐漸被吸收到《物權法》中， 特別是國有土地轉讓后形成的土地使用權將成為一種物權，構成我國可流動(dòng)不動(dòng)產(chǎn)權的基礎。

4. 1 以物權法為基礎，規范民事法律關(guān)系。我國制定的房地產(chǎn)法律法規均是從行政管理角度出發(fā)制定的， 在國家行政管理部門(mén)的庇護下不斷發(fā)展，行政權利和民事權利的界限越來(lái)越模糊，物權法中明確規范了房地產(chǎn)法律體系中的民事法律關(guān)系， 物權法的法律效力高于現階段的所有房地產(chǎn)法律、法規。依照物權法， 不斷規范房地產(chǎn)法律體系中的民事法律關(guān)系， 恢復并維護房地產(chǎn)權人的基本權利和主導地位。

4. 2 以物權法為基礎，制定房地產(chǎn)單行法?，F階段我國房地產(chǎn)法律體系具有濃厚的行政管理色彩，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行業(yè)的管理問(wèn)題包含土地使用權轉讓條件、流程和相關(guān)的流程問(wèn)題。物權法只能調整已經(jīng)確定物權性質(zhì)的財產(chǎn)權利關(guān)系 ， 無(wú)法調整土地使用權轉讓的相關(guān)問(wèn)題。由此可知， 單純的依賴(lài)物權法不能全面調整我國房地產(chǎn)關(guān)系。單行立法主要規范物權法沒(méi)有涉及的內容， 特別是在房地產(chǎn)行政管理方面內容， 例如房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)管理等。通過(guò)在實(shí)踐過(guò)程中不斷調整房地產(chǎn)法律體系，物權法為基礎，制定一些單行的房地產(chǎn)立法，及時(shí)處理單行的房地產(chǎn)立法和物權法矛盾的地方。

5、結束語(yǔ)

綜上所述，在我國房地產(chǎn)法律體系不斷地建設過(guò)程中，應該以物權