淺談房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險及防范

摘要：房地產(chǎn)行業(yè)是典型資金密集型的高風(fēng)險行業(yè)，在國內經(jīng)濟法律環(huán)境下及國家一系列宏觀(guān)調控下，房地產(chǎn)行業(yè)想要獲得發(fā)展，就必須要認識到本行業(yè)所特有的財務(wù)風(fēng)險及識別方法和防范方法，加強自身在國際和國內市場(chǎng)持續經(jīng)營(yíng)和盈利的能力。本文主要是在分析探尋國內房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險特點(diǎn)，從企業(yè)資本循環(huán)運動(dòng)的過(guò)程分析財務(wù)風(fēng)險形成的原因，提出房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險防范的具體措施和建議。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)；財務(wù)風(fēng)險；風(fēng)險防范

序言

隨著(zhù)我國經(jīng)濟的快速發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)也迅速發(fā)展，近幾年，國家公布“國六條”“國十條”等文件對房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行一系列宏觀(guān)經(jīng)濟調控。房地產(chǎn)行業(yè)本身具有高風(fēng)險，高稅負，高杠桿的特點(diǎn)，大部分房地產(chǎn)企業(yè)忽視財務(wù)管理的重要性，導致了較高的財務(wù)風(fēng)險，嚴重影響了企業(yè)的持續發(fā)展。所以，提高房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)管理地位和能力已經(jīng)是亟不可待的事情，是企業(yè)維持核心競爭力的重要保證。

一、我國房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險現狀

1.負債水平過(guò)高及資本結構不合理導致的財務(wù)風(fēng)險

償債能力是償還到期債務(wù)（含本金和利息）的能力。很多房地產(chǎn)企業(yè)的開(kāi)發(fā)資金是由自有資金、預售款、銀行借款組成，但企業(yè)自有資金所占比重一般很低，開(kāi)發(fā)資金大部分來(lái)源于銀行信貸，換言之，房地產(chǎn)企業(yè)一般都是負債經(jīng)營(yíng)，那么這就加大了負債水平，資產(chǎn)負債結構不合理。

2.利率和通貨膨脹風(fēng)險

金融市場(chǎng)上利率的變動(dòng)會(huì )使房地產(chǎn)價(jià)值發(fā)生變動(dòng)，因而有發(fā)生投資虧損的風(fēng)險。通貨膨脹風(fēng)險也叫購買(mǎi)力風(fēng)險，是指投資完成后所收回的資金與投入的資金相比購買(mǎi)力水平降低給投資人帶來(lái)的風(fēng)險。由于房地產(chǎn)投資回收期較長(cháng)，只要通貨膨脹的因素存在，投資者就要承受通貨膨脹的風(fēng)險。

3.現金流不穩定帶來(lái)的財務(wù)風(fēng)險

現金流是企業(yè)的血液，公司運營(yíng)時(shí)刻離不開(kāi)現金。由于房地產(chǎn)企業(yè)投入高、投資回收期長(cháng)的特點(diǎn)，勢必對現金要求較高，房地產(chǎn)企業(yè)的現金流多數呈現不穩定狀態(tài)。

4.投資回收風(fēng)險

投資回收風(fēng)險是指投資回收過(guò)程中存在的資金回收在時(shí)間和數額上的不確定性。國際上普遍認為房屋空置率控制在4%—5%比較合理，10%則為警戒空置率。據中國土地掛牌網(wǎng)的一項統計，2010年4月我國內地一線(xiàn)城市房屋空置率高達40%，遠超國際警戒線(xiàn)。如此之高的空置率給投資收回的時(shí)間帶來(lái)很大的不確定性，況且近期內地房?jì)r(jià)劇烈波動(dòng)，投資收回的金額也存在很大風(fēng)險。

5.政府宏觀(guān)調控帶來(lái)的風(fēng)險

國家出臺的房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀(guān)調控政策，包括金融貨幣、土地供應、稅收和保障性住房建設等方面。這些政策一方面可以調節房地產(chǎn)行業(yè)穩定、健康的發(fā)展，另一方面也會(huì )給房地產(chǎn)企業(yè)帶來(lái)一定財務(wù)風(fēng)險。

6.財務(wù)管理機制不健全及缺乏財務(wù)人才引發(fā)的風(fēng)險

由于改革開(kāi)放后我國房地產(chǎn)行業(yè)才逐漸起步，雖發(fā)展迅猛但不夠成熟，很多公司財務(wù)管理機制不夠健全。主要表現在財務(wù)內部控制不健全、缺少財務(wù)管理預算制度、內部審計機制不健全等。

二、房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險分析

財務(wù)風(fēng)險在不同的理財環(huán)境和理財階段，有不同的表現形式。資本循環(huán)運動(dòng)過(guò)程就是財務(wù)風(fēng)險的轉移和積聚過(guò)程，以貨幣形態(tài)為起點(diǎn)和終點(diǎn)的資本循環(huán)主要在籌資、投入、生產(chǎn)、分配四個(gè)節點(diǎn)上停留，集聚著(zhù)四種風(fēng)險。企業(yè)財務(wù)風(fēng)險按其在資本運動(dòng)各環(huán)節節點(diǎn)的實(shí)物載體上所積聚的風(fēng)險性質(zhì)分類(lèi)，可分為融資風(fēng)險、投資風(fēng)險、資金收回風(fēng)險和收益分配風(fēng)險四種。

（一）融資風(fēng)險分析

融資活動(dòng)是一個(gè)企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的起點(diǎn)，是企業(yè)根據生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)、對外投資及調整資本結構的需要。如果資金籌集不當，就會(huì )給企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)帶來(lái)風(fēng)險。我國房地產(chǎn)企業(yè)的融資風(fēng)險主要表現在債務(wù)規模過(guò)大、利率過(guò)高而導致的籌資成本費用過(guò)高；債務(wù)期限結構不合理，造成債務(wù)到期過(guò)分集中而導致財務(wù)危機。

（二）投資風(fēng)險分析

投資決策失誤是產(chǎn)生投資風(fēng)險的重要原因。從企業(yè)為房地產(chǎn)項目投入第一筆資金開(kāi)始，就會(huì )面臨著(zhù)投資支出無(wú)法收回的風(fēng)險。由于房地產(chǎn)具有地域限制性，而且受規劃限制樓層高度，周邊環(huán)境的影響，常具有專(zhuān)用性，一旦建成完工，便很難更改。如果進(jìn)行改建，投入將更大。因此如果投資者判斷失誤，房地產(chǎn)的投資支出便會(huì )有無(wú)法收回的可能性。

在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設即生產(chǎn)與出租、出售這兩個(gè)流通過(guò)程中的經(jīng)營(yíng)管理可能面對的投資風(fēng)險。主要的風(fēng)險為售價(jià)和租金、空置率。進(jìn)行房地產(chǎn)出售經(jīng)營(yíng)主要面對售價(jià)變動(dòng)的風(fēng)險，能否正確預測未來(lái)房地產(chǎn)價(jià)格是有效進(jìn)行房地產(chǎn)投資風(fēng)險防范的關(guān)鍵。對于進(jìn)行房地產(chǎn)出租經(jīng)營(yíng)的投資者來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)租金價(jià)格和空置率大小是影響投資效益的兩個(gè)重要的不確定性因素?？陀^(guān)上講，由于售價(jià)、租金和空置率的不確定性而帶來(lái)的風(fēng)險是企業(yè)投資者最不易控制的，從而也是最具有威脅性的投資風(fēng)險之一。

（三）投資回收風(fēng)險分析

房地產(chǎn)企業(yè)資金回收風(fēng)險的生產(chǎn)主要受外部因素和內部因素的影響：（1）外部因素主要表現為企業(yè)所處的大環(huán)境，即國家宏觀(guān)經(jīng)濟政策和財政金融政策的影響。（2）內部因素主要表現于管理層對于企業(yè)資金回收主要渠道商品房屋的銷(xiāo)售系列決策的制定。商品房屋的推銷(xiāo)必然受該項目的可行性分析報告的影響，同時(shí)也受房屋銷(xiāo)售時(shí)市場(chǎng)行情的影響，二者之間有一個(gè)時(shí)間差，相互依托，也相互制約。如果可行性分析報告切合實(shí)際，充分預計到房屋銷(xiāo)售時(shí)的市場(chǎng)變化狀況，加之房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)計劃推進(jìn)，資金動(dòng)作正常，資金占用等于或低于計劃安排，這些都將為企業(yè)回收資金創(chuàng )造良好的條件。

（四）收益分配風(fēng)險分析

收益分配風(fēng)險是指由于利潤分配而可能給企業(yè)今后的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)帶來(lái)的不利影響。由于我國房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)以民營(yíng)企業(yè)為主，它們基本上都由兩個(gè)或兩個(gè)以上的自然人投資入股組建的有限責任公司，它們絕大多數為項目型公司，往往沒(méi)有系統的企業(yè)發(fā)展戰略。所以，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)也沒(méi)有系統的收益分配政策，收益分配具有一定的隨意性，存在著(zhù)一定的收益分配風(fēng)險，導致風(fēng)險的主要原因：（1）利潤分配隨意性大。獲取利潤后，如何分配利潤往往由投資人確定，利潤分配采取何種形式，分配多少以及何時(shí)進(jìn)行分配往往基于投資人對房地產(chǎn)市場(chǎng)未來(lái)走勢的判斷，而不是根據企業(yè)的融資需求、資本結構及企業(yè)內、外部關(guān)系人的要求等來(lái)確定利潤分配策略。（2）利潤分配程序不規范。許多房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)為了減輕稅負，不是按照公司法及會(huì )計制度規定的程序進(jìn)行利潤分配，而是在產(chǎn)品開(kāi)發(fā)過(guò)程中將部分利潤轉嫁到各種成本費用中去，通過(guò)其他渠道提前將未來(lái)的利潤轉移出去。（3）利潤分配時(shí)間不連續。從房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)利潤的形成可知，其利潤的形成時(shí)間上具有間歇性，從而導致其利潤分配的不連續性。它們往往數年不進(jìn)行利潤分配，或者不按規定程序進(jìn)行利潤分配，其利潤分配金額波動(dòng)很大。

（五）宏觀(guān)經(jīng)濟政策調控下的財務(wù)風(fēng)險分析

近年來(lái)，伴隨著(zhù)房地產(chǎn)經(jīng)濟的強勁增長(cháng)勢頭，國家和地方的各類(lèi)宏觀(guān)調控之聲一直如影相隨。國家出臺了一系列關(guān)于房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀(guān)調控政策，主要是通過(guò)運用金融貨幣政策、土地政策和稅收政策來(lái)調控房地產(chǎn)市場(chǎng)。

1.金融宏觀(guān)調控政策

近幾年某些城市房地產(chǎn)價(jià)格上漲過(guò)快，為了防范金融風(fēng)險和維持房地產(chǎn)市場(chǎng)健康有序的發(fā)展，政府加強了對房地產(chǎn)金融的管理，在涉及開(kāi)發(fā)企業(yè)、消費者、個(gè)人貸款利率等各方面出臺了一系列調控措施，力度之大前所未有。在金融環(huán)境發(fā)生變化的情況下，房地產(chǎn)企業(yè)對銀行的依賴(lài)程度必須降低，迫切需要拓展融資渠道，也迫切需要加強對資金籌集和運用的決策能力，找到新的資金運作模式，突破政策所造成的資金瓶頸，這是函待解決的問(wèn)題。

2.土地宏觀(guān)調控政策

土地是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)最重要的生產(chǎn)要素之一，也是房地產(chǎn)產(chǎn)品的必需載體，我國土地資源缺乏，人們對土地的需求隨經(jīng)濟的發(fā) 業(yè)毛利率水平將呈下降趨勢，企業(yè)必須適時(shí)改變盈利模式，以穩展卻與日俱增。2007年1月1日起，土地出讓收支納入地方基金預算管理并實(shí)施收支兩條線(xiàn)管理，使得土地出讓金不再是地方政府的“小金庫”。同年從11月1日起，受讓人必須付清整宗地全部土地出讓金后，方可領(lǐng)取國有建設用地使用權證。該政策不僅規范了拿地程序，還大大打擊部分開(kāi)發(fā)商蓄意囤積土地行為。

3.稅收宏觀(guān)調控政策

房地產(chǎn)稅又稱(chēng)不動(dòng)產(chǎn)稅或財產(chǎn)稅，主要針對土地、房屋等不動(dòng)產(chǎn)而課征的稅種。為了讓稅收政策對房地產(chǎn)業(yè)起到一定的調控作用，國家根據房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟運行情況陸續出臺了一系列的房地產(chǎn)稅收調控政策。

（六）現行企業(yè)財務(wù)管理機制的財務(wù)風(fēng)險分析

1.財務(wù)管理意識薄弱

我國的房地產(chǎn)企業(yè)，特別是大型房地產(chǎn)企業(yè)大都由國有資本控制或者本身就是國有企業(yè)轉化而來(lái)，國有企業(yè)所具有的諸如效率較低、管理水平欠缺、內部激勵與約束機制不健全等缺陷時(shí)有體現。

2.對預算管理職能重視不足

很多房地產(chǎn)企業(yè)要么未建立預算管理制度，要么未從征地成本、資金運作、投資回報率等方面作細致的財務(wù)分析，未將實(shí)際情況與企業(yè)管理相結合，僅僅只是將預算停留在具體數字和表格層面上，預算管理職能未得到充分發(fā)揮。在資金管理上盲目進(jìn)行運作，財務(wù)管理工作只停留在單純的會(huì )計核算，疏忽了成本控制，從而加大項目成本的投資，由此增加了企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險。

3.內部財務(wù)監控機制不健全

內部財務(wù)監控是企業(yè)財務(wù)管理系統中一個(gè)非常重要而且相當獨特的系統，中國房地產(chǎn)企業(yè)大多沒(méi)有建立內部財務(wù)監控機制，即使有，其財務(wù)監督制度執行也不嚴格，特別是有的企業(yè)管理與監督合而為一，缺乏資產(chǎn)損失責任追究制度，對財經(jīng)紀律置若罔聞，難以進(jìn)行有效的約束，由此增加了財務(wù)風(fēng)險。

4.資金管理低效

大多數房產(chǎn)企業(yè)未制定嚴格的資金管理制度，對資金使用缺少計劃、安排，資金充裕時(shí)隨意開(kāi)支，資金緊缺時(shí)容易因無(wú)法應付經(jīng)營(yíng)所需資金而陷入財務(wù)危機。

5.成本費用控制不嚴

很多房地產(chǎn)企業(yè)認為成本管理和核算是財務(wù)部門(mén)的事情，忽視了內部各職能部門(mén)進(jìn)行全過(guò)程的成本核算的重要作用，致使財務(wù)部無(wú)法收集第一線(xiàn)成本基礎資料，導致成本管理工作與財務(wù)預算偏差大，資金管理跟不上，進(jìn)而增加了企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險。

三、完善房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險防范的措施

（一）加強財務(wù)管理觀(guān)念和作用

1.強化財務(wù)管理地位

首先，財務(wù)管理部門(mén)應參與到房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)當中，參與投資項目的可行性研究分析，完善投資項目管理。投資項目決策的前提是可行性分析。由于業(yè)務(wù)和財務(wù)考慮問(wèn)題的角度不同，財務(wù)從投資項目初期參與，編制一套可行性分析報告，然后經(jīng)有關(guān)部門(mén)論證，決定項目可行性，共同進(jìn)行研究分析。使投資方案更趨完善，提高項目投資的成功率，降低投資風(fēng)險。其次，財務(wù)管理者不能局限于對財務(wù)報表的分析，必須了解企業(yè)各個(gè)部門(mén)的有關(guān)情況，以拓展財務(wù)分析的領(lǐng)域。財務(wù)管理者必須經(jīng)常和部門(mén)經(jīng)理、采購人員、顧客以及供應商接觸，以更深入地了解行業(yè)知識。

2.提高房地產(chǎn)企業(yè)管理者和財務(wù)人員的素質(zhì)和能力

首先，要提高房地產(chǎn)企業(yè)管理者的財務(wù)管理水平。具體的可使決策者通過(guò)學(xué)習和培訓對資產(chǎn)負債表、損益表和現金流量表有科學(xué)的認識，改變其依靠經(jīng)驗或主觀(guān)進(jìn)行決策的習慣，使其能夠客觀(guān)的根據企業(yè)自身情況和外部環(huán)境做出決策，從而降低企業(yè)發(fā)生財務(wù)風(fēng)險的可能性。其次，要加強對財務(wù)人員的管理和培訓。吸收具有較高專(zhuān)業(yè)素質(zhì)的財務(wù)人員參與到企業(yè)財務(wù)活動(dòng)中來(lái)，加強對企業(yè)現有財務(wù)人員的專(zhuān)業(yè)知識和相關(guān)政策培訓確保其知識和能力能夠勝任財務(wù)工作。

（二）針對國家相關(guān)政策的變化，及時(shí)調整和轉變財務(wù)管理手段，規避財務(wù)風(fēng)險

1.由于土地征用、安置成本及新增建設用地使用費的提高，企業(yè)在項目區域選擇上應本著(zhù)低成本原則，以土地儲備管理制度健全的中心城市為主，以企業(yè)搬遷為主，以現有建設用地為主。

2.避免購置的土地閑置。

3.針對稅收新規定，及時(shí)調整和處理三項費用，在規定的時(shí)限內結轉費用，避免給企業(yè)帶來(lái)?yè)p失。

4..信貸緊縮政策，加大了企業(yè)的資金壓力和舉債成本，企健發(fā)展為原則，開(kāi)發(fā)市場(chǎng)需求量大的中低價(jià)位、中小戶(hù)型的商品房，從多中求利。

（三）從企業(yè)整體出發(fā)，對開(kāi)發(fā)項目進(jìn)行可行性論證

針對房地產(chǎn)企業(yè)的行業(yè)特征及產(chǎn)品特點(diǎn)，在項目開(kāi)發(fā)前，應從企業(yè)整體效益出發(fā)，通過(guò)成本性態(tài)分析法對開(kāi)發(fā)項目進(jìn)行可行性研究。對于房地產(chǎn)行業(yè)而言，項目開(kāi)發(fā)的勝敗需要結合多個(gè)方面的要素進(jìn)行考慮，企業(yè)內外部任何一個(gè)環(huán)節的疏漏都可能導致整個(gè)項目的失敗，因此，在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中進(jìn)行項目可行性研究是十分必要的。做好這一環(huán)節，能夠有效地預測到項目的潛在風(fēng)險，并針對風(fēng)險要素及時(shí)調整項目方案，從源頭上阻止財務(wù)風(fēng)險的發(fā)生，提高項目的成功率。

（四）構建多元化的籌資渠道

房地產(chǎn)企業(yè)的項目開(kāi)發(fā)過(guò)程是一個(gè)巨額資金的投入過(guò)程，籌資任務(wù)十分繁重。為了降低投資的商業(yè)風(fēng)險，又要保證獲取預期的投資收益，最佳的方法就是對房地產(chǎn)項目進(jìn)行組合式投資，以便有效的協(xié)調各方面的風(fēng)險，使企業(yè)獲得相對穩定的收益。因此，企業(yè)要建立多元化的籌資渠道：發(fā)展銀行貸款以外的其他金融業(yè)務(wù)，如充分利用銀行承兌匯票、信用證、保函以及商業(yè)匯票等結算方式；積極進(jìn)入資本市場(chǎng)，通過(guò)發(fā)行股票、債券等籌集經(jīng)營(yíng)資金；以自然人或企業(yè)發(fā)起方式，定向募集民間游資；主動(dòng)出擊，通過(guò)并購和重組逐步擴大市場(chǎng)份額，增強和壯大企業(yè)的實(shí)力。積極尋求海外資金，建立多元化產(chǎn)權投資模式。房地產(chǎn)企業(yè)應充分利用這些新的融資策略，募集發(fā)展所需的巨額資金。這樣一來(lái)，房地產(chǎn)企業(yè)通過(guò)融資渠道多元化可以不斷的優(yōu)化資產(chǎn)結構，充分發(fā)揮負債的杠桿作用，將財務(wù)風(fēng)險控制在合理范圍內，從而實(shí)現企業(yè)的長(cháng)期穩定發(fā)展。

（五）加強全面成本管理

以成本管理為核心理念的基礎管理，是企業(yè)走向成功的基石，企業(yè)管理者只有認識到這一點(diǎn)，企業(yè)的發(fā)展才能夠更加堅實(shí)，企業(yè)的步伐才能夠邁得更大。

房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行成本管理時(shí)：一則要制定成本預算目標。二則要對成本費用進(jìn)行正確的歸集和核算，正確計算開(kāi)發(fā)項目中發(fā)生的土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝費、基礎設施費、公共配套設施費、開(kāi)發(fā)間接費等；三則要對成本進(jìn)行深入的分析，在核算的基礎上，對成本指標的完成情況進(jìn)行考核，根據存在的找出改進(jìn)成本管理的措施，不斷尋求降低成本的途徑；四則要重視基礎數據的收集和整理。企業(yè)決策者要有計劃地培養內部管理者和員工樹(shù)立成本意識，在每個(gè)部門(mén)和環(huán)節上都要要求員工既從自我做起，節約成本，又注重成本相關(guān)數據的記錄、保存和傳遞，為財務(wù)部門(mén)準確地進(jìn)行成本測算打好基礎。同時(shí)，還要提高成本核算人員的素質(zhì)。

（六）建立財務(wù)內部控制制度

在復雜多變的經(jīng)濟政策環(huán)境下，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)必須不斷增強自身的抗風(fēng)險能力，強化風(fēng)險管理，并建立一套完善的財務(wù)內部控制制度，以便能夠有效控制財務(wù)風(fēng)險，提高企業(yè)財務(wù)管理水平。具體到實(shí)踐中，房地產(chǎn)企業(yè)應主要從以下兩個(gè)方面入手：一方面，要建立全面的內部控制制度。內部控制應針對現金流量管理這一財務(wù)管理的核心問(wèn)題進(jìn)行，財務(wù)部門(mén)和人員要密切關(guān)注企業(yè)現金流量的變化，保障現金流量的相對平衡，確?，F金流動(dòng)暢通，從源頭上防范財務(wù)風(fēng)險。還可以根據企業(yè)實(shí)際情況編制現金預算，并及時(shí)根據內外部各類(lèi)因素的變化做出適時(shí)必要的調整，從而合理控制好現金的收入和支出。另一方面，要加強對成本費用的管控。對于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中涉及的成本和費用，財務(wù)部門(mén)必須有一套全面的控制制度來(lái)進(jìn)行管理和約束，從預測、計劃到控制分析的全過(guò)程，財務(wù)部門(mén)都必須嚴格做好，以便確保每一個(gè)環(huán)節的工作質(zhì)量，有效防范財務(wù)風(fēng)險。

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