房地產(chǎn)項目合作開(kāi)發(fā)稅務(wù)籌劃研究

摘要：稅務(wù)籌劃是企業(yè)理財的一個(gè)重要領(lǐng)域，這一點(diǎn)對房地產(chǎn)企業(yè)同樣適用。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)合作開(kāi)發(fā)可以在遵從現行稅法的前提下，通過(guò)對主要相關(guān)稅種進(jìn)行籌劃，同時(shí)結合其他優(yōu)惠政策等方法，達到降低企業(yè)整體稅負的目的。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；合作開(kāi)發(fā)；稅務(wù)；籌劃

所謂稅務(wù)籌劃，是在完全符合稅法、不違反稅法的前提下進(jìn)行的，是在納稅義務(wù)沒(méi)有確定，存在多種納稅方法可以選擇時(shí)，企業(yè)做出繳納低稅負的決策，其目的是實(shí)現企業(yè)價(jià)值最大化和使納稅人的合法權益得到充分的享受和行使。企業(yè)進(jìn)行稅務(wù)籌劃的目標不僅僅是直接減輕稅收負擔，而且還包括：無(wú)償使用財政資金以獲取資金的時(shí)間價(jià)值，保證賬目清楚，納稅申報正確，繳稅及時(shí)足額，不出現任何關(guān)于稅收方面的處罰等。

近年來(lái)，全國房地產(chǎn)市場(chǎng)和房地產(chǎn)企業(yè)被社會(huì )公眾關(guān)注的頻率不斷提高，特別是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的行業(yè)利潤率普遍較高，稅務(wù)部門(mén)對于房地產(chǎn)企業(yè)的稅收也逐步趨于規范和嚴格，并提出了一系列的加強征管措施。在這種形勢下，應該采取什么措施來(lái)實(shí)現對房地為了加強房地產(chǎn)市場(chǎng)管理，國家對于房地產(chǎn)行業(yè)的稅收征管工作日漸加強。那么房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)又該如何合法地進(jìn)行稅務(wù)籌劃，從而達到稅后利潤最大化的目標呢?

一、房地產(chǎn)項目合作開(kāi)發(fā)模式

以物易物式合作建房是指由一方提供土地使用權，另一方提供資金，雙方以各自擁有的土地使用權和房屋所有權相互交換，雙方都取得了擁有部分房屋的所有權。項目獨立核算法是以擁有土地的一方企業(yè)為主體，另一方資金以協(xié)議借款方式參與項目的開(kāi)發(fā)，并約定對項目稅后利潤的分配方式。另外，還有新設公司合作建房，開(kāi)發(fā)企業(yè)采取增資或股權部分轉讓方式吸收外部投資。

這幾種合作方式中合作方承擔的責任和享有的權力不盡相同，但對投資各方的利益分配上只要方案得當，均能達到相同的結果。

二、項目合作開(kāi)發(fā)方式的稅務(wù)分析籌劃

1.以物易物式合作建房

(1 )土地使用權和房屋所有權相互交換，雙方都取得了擁有部分房屋的所有權。在這一合作過(guò)程中，甲方以轉讓部分土地使用權為代價(jià)，換取部分房屋的所有權，發(fā)生了轉讓土地使用權的行為；乙方則以轉讓部分房屋的所有權為代價(jià)，換取部分土地的使用權，發(fā)生了銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)的行為。合作建房的雙方都發(fā)生了營(yíng)業(yè)稅的應稅行為。實(shí)際業(yè)務(wù)中由于土地使用權證在甲方。參與合作建房的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品如果是對外出售的商品房，因涉及辦理房產(chǎn)證和施工許可證等，比較復雜，實(shí)際操作性較差，一般房地產(chǎn)企業(yè)不會(huì )考慮此種方法。

(2)以出租土地使用權為代價(jià)換取房屋所有權。如甲方將土地使用權出租給乙方若干年，乙方投資在該土地上建造建筑物并使用，租賃期滿(mǎn)后，乙方將土地使用權連同所建的建筑物歸還甲方。在這一經(jīng)營(yíng)過(guò)程中，乙方是以建筑物為代價(jià)換得若干年的土地使用權，甲方是以出租土地使用權為代價(jià)換取建筑物。甲方發(fā)生了出租土地使用權的行為，對其按“服務(wù)業(yè)－租賃業(yè)”征營(yíng)業(yè)稅；乙方發(fā)生了銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)的行為，對其按“銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)”稅目征營(yíng)業(yè)稅。對雙方分別征稅時(shí)，其營(yíng)業(yè)額也按《中華人民共和國營(yíng)業(yè)稅暫行條例實(shí)施細則》第十五條的規定核定。

所得稅處理方面，開(kāi)發(fā)企業(yè)以本企業(yè)為主體聯(lián)合其他企業(yè)、單位、個(gè)人合作或合資開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)項目，該項目未成立獨立法人公司，開(kāi)發(fā)合同或協(xié)議中約定向投資各方分配開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的，開(kāi)發(fā)企業(yè)在首次分配開(kāi)發(fā)產(chǎn)品時(shí)，如該項目已經(jīng)結算計稅成本，其應分配給投資方(即合作、合資方，下同)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的計稅成本與其投資額之間的差額計入當期應納稅所得額；如未結算計稅成本，則將投資方的投資額視同預售收入進(jìn)行相關(guān)的稅務(wù)處理。

土地增值稅方面，對于一方出地，一方出資金，雙方合作建房，建成后按比例分房自用的，暫免征收土地增值稅；建成后轉讓的，應征收土地增值稅。這種方法適合參與合作建房的雙方出于自用目的，因土地出租，辦理相關(guān)產(chǎn)權證較困難，不適合對外出售的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品。

2.項目獨立核算法

國稅發(fā)[2006]第031號規定：開(kāi)發(fā)企業(yè)以本企業(yè)為主體聯(lián)合其他企業(yè)、單位、個(gè)人合作或合資開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)項目，且該項目未成立獨立法人公司的，凡開(kāi)發(fā)合同或協(xié)議中約定分配項目利潤的，應按以下規定進(jìn)行處理：

(1)開(kāi)發(fā)企業(yè)應將該項目形成的營(yíng)業(yè)利潤額并入當期應納稅所得額統一申報繳納企業(yè)所得稅，不得在稅前分配該項目的利潤。同時(shí)不能因接受投資方投資額而在成本中攤銷(xiāo)或在稅前扣除相關(guān)的利息支出。

(2)投資方取得該項目的營(yíng)業(yè)利潤應視同取得股息、紅利，憑開(kāi)發(fā)企業(yè)的主管稅務(wù)機關(guān)出具的證明按規定補交企業(yè)所得稅。按此規定，合作雙方實(shí)現利潤先稅后分，提供資金一方不得以任何名義從另一方收取利息，規避所得稅。由于是利用自有資金開(kāi)發(fā)，籌資成本不得在開(kāi)發(fā)成本中攤銷(xiāo)或在稅前扣除相關(guān)的利息支出，對擁有資金投資方的投資回報率會(huì )產(chǎn)生影響。擁有土地的開(kāi)發(fā)企業(yè)的籌資成本可以稅前扣除。在納稅籌劃時(shí)，可以確定合作雙方投資開(kāi)發(fā)該項目不計利息的，視同準注冊資本的投資額，雙方按此比例進(jìn)行稅后利潤分配，項目開(kāi)發(fā)不夠的資金采用雙方對金融機構擔保的方式，獲得開(kāi)發(fā)貸款，使得投資方的借款利息能在稅前扣除，充分利用財務(wù)杠桿，提高投資方的投資回報率。

項目開(kāi)發(fā)建設過(guò)程中，土地使用權人和房屋所有權人均未發(fā)生變化，未發(fā)生《中華人民共和國營(yíng)業(yè)稅條例》規定的轉讓無(wú)形資產(chǎn)的行為，一方提供土地使用權，另一方提供所需資金，以擁有土地使用權方的名義合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)項目的行為，不屬于合作建房，在此過(guò)程中不另外涉及所得稅和土地增值稅。

三、小結

房地產(chǎn)企業(yè)要充分考慮價(jià)格提高帶來(lái)的收益與不能享受減免優(yōu)惠政策及提高稅率增加稅負之間的關(guān)系。但稅負僅是房地產(chǎn)企業(yè)在確定銷(xiāo)售價(jià)格要考慮的因素之一，企業(yè)還要認真分析價(jià)格變動(dòng)與房地產(chǎn)市場(chǎng)競爭能力變化的關(guān)系。通過(guò)不同價(jià)格銷(xiāo)售方案的分析比較來(lái)確定合適的房地產(chǎn)銷(xiāo)售價(jià)格，以減少稅負，實(shí)現利潤最大化。

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