房地產(chǎn)投資風(fēng)險淺析

2、經(jīng)濟體制風(fēng)險。一個(gè)國家的經(jīng)濟體制決定著(zhù)經(jīng)濟的發(fā)展方向和國民經(jīng)濟的結構比例以及經(jīng)濟運行機制。如果政府將房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟中的地位降低，減少投資于房地產(chǎn)業(yè)的資金，房地產(chǎn)商品市場(chǎng)的活動(dòng)將會(huì )減少；另一種情況是經(jīng)濟體制改革后房地產(chǎn)業(yè)內部結構發(fā)生改變，或者說(shuō)是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的模式發(fā)生改變，各種房地產(chǎn)市場(chǎng)在整個(gè)房地產(chǎn)業(yè)中所占的比例發(fā)生改變。這種改變會(huì )給有些房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)生機，則對另一些房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)?yè)p失。比如，一些城市工業(yè)結構的轉型，導致對廠(chǎng)房需求下降，而對寫(xiě)字樓需求增加。

3、城市規劃風(fēng)險。城市規劃風(fēng)險是指由于城市規劃的變動(dòng)對已經(jīng)建成的、正在建設中的以及將要建設的房地產(chǎn)商品的價(jià)值量產(chǎn)生影響，給房地產(chǎn)商品經(jīng)營(yíng)者帶來(lái)經(jīng)濟上的損失的風(fēng)險。 4、區域發(fā)展風(fēng)險。區域發(fā)展風(fēng)險是指由于周?chē)h(huán)境的房地產(chǎn)商品發(fā)生變化而影響其他房地產(chǎn)商品的價(jià)值和價(jià)格，為投資者帶來(lái)?yè)p失的風(fēng)險。 （二）土地獲取階段風(fēng)險。房地產(chǎn)發(fā)展的最關(guān)鍵的環(huán)節就是獲得土地，在此階段，會(huì )涉及到征地拆遷和安置補償費等社會(huì )問(wèn)題，風(fēng)險較大。主要風(fēng)險來(lái)源有土地產(chǎn)權不清風(fēng)險、土地使用制度變化風(fēng)險、征地開(kāi)發(fā)風(fēng)險等。 1、土地產(chǎn)權不清風(fēng)險。土地產(chǎn)權不清風(fēng)險是由于土地的產(chǎn)權不清楚給房地產(chǎn)投資者帶來(lái)?yè)p失的風(fēng)險。土地產(chǎn)權不清，不僅給房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商帶來(lái)很多手續上的麻煩，而且有很多額外的損失，除了要花費額外人力、物力、財力等，有些還要訴諸法律，承擔敗訴后的經(jīng)濟風(fēng)險，如我國經(jīng)常出現的越權批地和非法出讓土地等現象。 2、土地使用制度變化風(fēng)險。土地使用制度變化風(fēng)險一方面體現在變革使房地產(chǎn)商品的開(kāi)發(fā)成本增加，如使用年限、補償和收費的規定等；另一方面體現在政府改變使用土地的一些具體技術(shù)政策方面所帶來(lái)的房地產(chǎn)投資風(fēng)險。 3、征地開(kāi)發(fā)風(fēng)險。征地開(kāi)發(fā)風(fēng)險是指由于征地拆遷所帶來(lái)的風(fēng)險，一方面我國現行拆遷安置法規條例太籠統，各地情況千差萬(wàn)別，法規可操作性比較差；另一方面地塊上原房產(chǎn)所有者基于社會(huì )的、心理的、經(jīng)濟的原因，可能不愿意出售。因此，征地拆遷很難順利進(jìn)行，最終投資者不得不付出比預期更多的金錢(qián)和時(shí)間，承受更大的機會(huì )成本。 （三）項目建設階段風(fēng)險。項目建設階段的主要目標是保證項目的成本、進(jìn)度和質(zhì)量目標的完成，這個(gè)階段的風(fēng)險因素較多，主要可以分為：開(kāi)發(fā)費用變化風(fēng)險、工程變更風(fēng)險，項目質(zhì)量風(fēng)險和施工安全風(fēng)險等方面。 1、開(kāi)發(fā)費用變化風(fēng)險。房地產(chǎn)項目開(kāi)發(fā)成本風(fēng)險源于開(kāi)發(fā)的各個(gè)階段。建設前期對項目成本的影響程度達95%～100%，越到后期影響程度越小。在規劃設計中，方案陳舊、深度不夠，參數選用不合理以及未進(jìn)行優(yōu)化優(yōu)選設計，都會(huì )導致生產(chǎn)成本的增加，在建設期間，國家調整產(chǎn)業(yè)政策，采用新的要求或更高的技術(shù)標準，也都會(huì )使房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本增加。 2、工程變更風(fēng)險。工程一旦發(fā)生變更，工期就很可能會(huì )被延長(cháng)，一方面房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況可能會(huì )發(fā)生較大的變化，錯過(guò)最佳租售時(shí)機，如已預售，會(huì )承擔逾期交付的違約損失、信譽(yù)損失；另一方面會(huì )增加投入資金利息支出，增加管理費。所以，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商們都迫切希望自己的項目及早完工，以避免由于工程變更造成工期拖延帶來(lái)的風(fēng)險。 3、項目質(zhì)量風(fēng)險。質(zhì)量是建筑項目的生命，開(kāi)發(fā)項目質(zhì)量主要體現在項目的適用性、可靠性、經(jīng)濟性、美觀(guān)與環(huán)境協(xié)調等方面。如果由于承包商施工技術(shù)水平落后、偷工減料，造成建筑結構存有安全隱患，質(zhì)量不佳，就會(huì )嚴重影響房地產(chǎn)企業(yè)的聲譽(yù)和發(fā)展，有時(shí)甚至會(huì )產(chǎn)生法律糾紛，導致企業(yè)形象一落千丈，無(wú)法繼續發(fā)展。 4、施工安全風(fēng)險。施工安全風(fēng)險是指施工過(guò)程中出現各種事故而造成房地產(chǎn)破壞、人員傷亡、機械設備損壞等損失。這類(lèi)事故一旦發(fā)生，便會(huì )發(fā)生事故處理費和各種補償費，同時(shí)影響整體工作氣氛并延遲工期。這些損失變成開(kāi)發(fā)成本的增加，而且也會(huì )轉移到商品的成本中而成為商品經(jīng)營(yíng)者的損失。 （四）經(jīng)營(yíng)管理階段的風(fēng)險。房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理階段是整個(gè)房地產(chǎn)投資過(guò)程中最后卻又非常重要的一個(gè)環(huán)節。項目開(kāi)發(fā)完畢后，開(kāi)發(fā)商應盡快將商品房租售出去以回收資金并獲取利潤；相反，如果已建好的商品房因種種原因不能租售出去，則會(huì )房屋滯銷(xiāo)、資金積壓，影響房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)和發(fā)展。這個(gè)階段的主要風(fēng)險來(lái)源有：物業(yè)管理風(fēng)險和營(yíng)銷(xiāo)風(fēng)險。 對房地產(chǎn)投資風(fēng)險進(jìn)行識別分析是控制房地產(chǎn)風(fēng)險的前提，在此基礎上進(jìn)行有效的風(fēng)險防范，才能保證房地產(chǎn)投資的順利進(jìn)行，獲得利潤。 主要