關(guān)于趨緊房地產(chǎn)政策下商業(yè)銀行信貸風(fēng)險的思考

摘要：從“國十一條”至“國十條”，再到“9·29新政”及后期出臺的限貸、限購措施，如此趨緊的房地產(chǎn)行業(yè)調控政策下，作為信貸源的商業(yè)銀行面臨著(zhù)復雜的政策形勢。分析了趨緊房地產(chǎn)政策背景下，商業(yè)銀行面臨的信貸風(fēng)險，并在此基礎上提出了相應的應對措施。 關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；商業(yè)銀行；信貸風(fēng)險

房地產(chǎn)市場(chǎng)是中國經(jīng)濟增長(cháng)的重要拉動(dòng)力量，房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資占中國固定資產(chǎn)投資的近1/4。與蓬勃發(fā)展的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)相適應，房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)也獲得巨大發(fā)展，成為中國金融業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)的重要組成部分。但與此同時(shí)，銀行信貸資產(chǎn)的質(zhì)量在很大程度上受房地產(chǎn)信貸資產(chǎn)質(zhì)量的影響，出現了許多亟待解決的問(wèn)題，尤其是信貸風(fēng)險的大量存在，有待于進(jìn)行深入的研究解決。 一、利率上升加之銀根緊縮使房企資金鏈受到巨大考驗 “國八條”出臺不到半個(gè)月，央行又分別上調金融機構一年期存貸款基準利率0.25個(gè)百分點(diǎn)，同日，住建部隨即發(fā)布了上調住房公積金存貸款利率的通知。在此政策推動(dòng)下，工、農、中、建、交五大商業(yè)銀行在春節后均出臺了各自的信貸新規，基本上都取消了首套房利率“85折”的優(yōu)惠；同時(shí)要求購買(mǎi)二套房時(shí)首付必須達到總房款的六成、利率上調至基準利率的1.1倍；另外在限購方面，明確規定將實(shí)行限購的城市已達到36個(gè)甚至更多。加息使購房者的月供壓力明顯加大，購房者的觀(guān)望情緒加劇，而開(kāi)發(fā)商最主要的資金來(lái)源還是項目的預售款，當后期成交量出現一波明顯的下跌時(shí)，將會(huì )是對開(kāi)發(fā)商項目資金鏈的嚴峻考驗。 二、房地產(chǎn)資金短缺帶來(lái)銀行信貸資產(chǎn)質(zhì)量的隱憂(yōu) 現金流是銀行對資產(chǎn)質(zhì)量評級的一項重要指標，較長(cháng)時(shí)間以來(lái)，開(kāi)發(fā)商的資金鏈危機已經(jīng)有目共睹。據有關(guān)的數據顯示，2010年房地產(chǎn)行業(yè)的整體資產(chǎn)負債率高達70%，136家房地產(chǎn)上市公司經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現金流量?jì)纛~為-884.21億元，而上年同期該數額為522.19億元，近七成上市房企經(jīng)營(yíng)性現金流為負。這些數據已經(jīng)預示了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商未來(lái)將面臨更大的償還壓力和抵押物減值風(fēng)險，其還貸能力開(kāi)始下降。這會(huì )導致現房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款的信用風(fēng)險上升，房地產(chǎn)信貸風(fēng)險由隱性轉向顯性的可能加大。隨著(zhù)調控的日益深入，開(kāi)發(fā)商的資金鏈問(wèn)題正在被日益放大，房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的波動(dòng)為銀行業(yè)資產(chǎn)質(zhì)量埋下了隱患，所以這個(gè)時(shí)候銀行對房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)融資需要特別謹慎。 三、價(jià)格工具有助于壓制信貸需求，從而促進(jìn)貨幣市場(chǎng)供需平衡 雖然當前的貨幣政策給普通購房者帶來(lái)了一定月供壓力，給房地產(chǎn)企業(yè)帶來(lái)了短期的銷(xiāo)售壓力，給銀行業(yè)帶來(lái)了暫時(shí)的信貸風(fēng)險管理壓力，但從長(cháng)遠看來(lái)有利于控制市場(chǎng)流動(dòng)性、平抑房?jì)r(jià)，對整個(gè)金融市場(chǎng)的穩定發(fā)展有好處。首先，加息后，各方對房地產(chǎn)行業(yè)管控將更為關(guān)注，購房者和開(kāi)發(fā)商資金成本上升，行為將更受預期影響。其次，對于房地產(chǎn)行業(yè)，銀監會(huì )曾要求至少保持在基準利率以上，不得下浮利率，而商業(yè)銀行出于風(fēng)險考慮，一般都會(huì )大幅上浮該行業(yè)利率，并將會(huì )根據情況再次調整開(kāi)發(fā)貸的利率和挑選客戶(hù)的門(mén)檻。從國家大舉調整信貸結構、嚴控房?jì)r(jià)以來(lái)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商貸款就受到商業(yè)銀行的控制，審核標準嚴格，只有一些現金流較好，風(fēng)險水平較低的開(kāi)發(fā)商才能獲得貸款。 對于當下趨緊房地產(chǎn)政策下的信貸風(fēng)險管理，銀行至少要做到以下幾點(diǎn)。第一，銀行要繼續對貸款材料進(jìn)行有效核實(shí)，防止虛假交易，嚴格操作規范和流程。要實(shí)現房產(chǎn)交易真實(shí)，必須從操作真實(shí)、有效開(kāi)始，嚴格按照規章制度進(jìn)行貸款審批和發(fā)放；流程合規需要得到保證，要保證購房交易的真實(shí)性，包括對于購房者購買(mǎi)能力等多種條件的審核，要保證真實(shí)性。第二，調整信貸結構，把信貸資金更多投向實(shí)體經(jīng)濟特別是三農和中小企業(yè)，更好服務(wù)于保持經(jīng)濟平穩較快發(fā)展，嚴格控制房地產(chǎn)信貸，或側重對個(gè)別優(yōu)質(zhì)客戶(hù)放款。嚴格執行獎懲制度，確保貸款質(zhì)量的提高。第三，對各式各樣新的信貸業(yè)務(wù)進(jìn)行認真的分析和市場(chǎng)調研，避免盲目投入、無(wú)效投入和高風(fēng)險投入。伴隨著(zhù)房地產(chǎn)政策的變動(dòng)，住房信貸業(yè)務(wù)的產(chǎn)品更新也是逐漸加快，各行為了搶占市場(chǎng)份額，在還款方式、擔保方式、辦理方式等很多方面進(jìn)行了大量創(chuàng )新。但中國的商業(yè)銀行在推出一個(gè)新的住房信貸產(chǎn)品前，往往根據經(jīng)驗和領(lǐng)導的主觀(guān)判斷，很少進(jìn)行精確的數據分析和預測，這既是由于住房信貸數據庫尚未完善，也因為中國商業(yè)銀行對市場(chǎng)調研的不重視。因此，面對各種新的信貸業(yè)務(wù)產(chǎn)品的推出，銀行應認真分析并加強市場(chǎng)調研，對檢查出來(lái)的漏洞和風(fēng)險，應通過(guò)合理的手段進(jìn)行規避和改正，盡量避免采用過(guò)急的手段和霸王條款進(jìn)行處理。第四，繼續嚴格執行差別化住房信貸政策，嚴控大型房企集團貸款風(fēng)險，預先布防高風(fēng)險房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險暴露，并在把握風(fēng)險收益的基礎上，合理滿(mǎn)足中小戶(hù)型、中低價(jià)位房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款需求，繼續支持保障性安居工程建設。第五，做好風(fēng)險管理，積極應對風(fēng)險的出現。隨著(zhù)房地產(chǎn)業(yè)的不斷發(fā)展，相應的貸款風(fēng)險也不斷增加，因此，要積極做好預案，加強研發(fā)，防患于未然，同時(shí)，要促進(jìn)風(fēng)險管理者素質(zhì)的不斷提升。