試議科學(xué)發(fā)展觀(guān)視閾下城市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展分析

[論文摘要]目前衡陽(yáng)市房地產(chǎn)業(yè)在土地資源供應、節能環(huán)保開(kāi)發(fā)、房地產(chǎn)市場(chǎng)體系建設等方面存在較多問(wèn)題，其原因是多方面的，必須從提高土地集約利用水平、重視環(huán)保節能、加強市場(chǎng)的調控監管等方面進(jìn)行解決。 [論文關(guān)鍵詞]城市房地產(chǎn)業(yè)；問(wèn)題；原因；對策；衡陽(yáng)市 據悉，1998—2008年房地產(chǎn)和建筑業(yè)增長(cháng)對經(jīng)濟增長(cháng)的貢獻率接近20％，以住宅為主的房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為我國國民經(jīng)濟的重要支柱產(chǎn)業(yè)。然而。地方政府對房地產(chǎn)業(yè)的過(guò)分依賴(lài)，致使房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中資源浪費、環(huán)境破壞現象十分嚴重，影響著(zhù)房地產(chǎn)業(yè)可持續發(fā)展。因此，研究科學(xué)發(fā)展觀(guān)視閾下城市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展問(wèn)題有極其重要的意義。 一、房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展存在的問(wèn)題 (一)土地被大量囤積。普通商品住房、保障性住房用地供應不足 房地產(chǎn)業(yè)的可持續發(fā)展，關(guān)鍵在于城市土地資源的可持續利用。2004—2008年，衡陽(yáng)市購置土地面積遠超過(guò)完成土地開(kāi)發(fā)面積，土地出讓量過(guò)大，除造成房屋供給過(guò)剩外，還導致未開(kāi)發(fā)、未完成開(kāi)發(fā)土地面積迅速增加，造成土地資源的嚴重浪費。從近年進(jìn)入衡陽(yáng)房地產(chǎn)業(yè)的資金來(lái)源看，衡陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)潛力較大，但外地開(kāi)發(fā)商拿地相對困難，市區的成片優(yōu)質(zhì)土地資源已基本開(kāi)發(fā)，買(mǎi)地只有到更遠的市郊。一方面，大量的未開(kāi)發(fā)用地集中在本地的各開(kāi)發(fā)公司手中，未開(kāi)發(fā)或等待開(kāi)發(fā)。隨著(zhù)衡陽(yáng)“一年一小變、三年一大變”戰略的實(shí)施，衡陽(yáng)的土地價(jià)格將會(huì )進(jìn)一步上漲。另一方面，中低價(jià)位、中小套型普通商品住房和經(jīng)濟適用住房、廉租住房等保障性住房用地供應不足，導致相應的房源缺乏。 (二)在節約資源和保護環(huán)境方面還很欠缺 1.房屋設計、布局不合理，能耗高，造成資源的浪費和環(huán)境破壞 首先，住宅區房屋外型設計平面形式單一，方型塔樓和長(cháng)條板樓偏多，大規模成片開(kāi)發(fā)、綜合配套的社區較少，造成自然資源的浪費和環(huán)境破壞。其次，衡陽(yáng)市住宅區樓間距普遍偏小，房屋顯得非常密集，極大地影響了房屋的通風(fēng)和采光，并且容易造成建筑的消防隱患，尤其以舊城區為甚。最后，房屋的能耗高。據統計，目前衡陽(yáng)市每年新建建筑中，只有10％～15％能達到國家制定的強制性節能標準，80％以上為高耗能建筑，既有的建筑中95％以上是高能耗建筑。 2.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中的短期行為，對生態(tài)環(huán)境造成破壞 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)數量多但規模小，不但沒(méi)有充足的資金與技術(shù)來(lái)保護環(huán)境和節約資源，而且在觀(guān)念和管理水平上也往往局限于眼前利益。大量的短期行為表現為：一是開(kāi)發(fā)單位片面追求經(jīng)濟效益，致使建筑密度、容積率過(guò)高，缺少綠色空間；二是一些開(kāi)發(fā)商甚至無(wú)視城市規劃，隨意毀林毀草，減少公共綠地，破壞人文景觀(guān)，違章建設；三是在建筑、裝修材料應用上，為了削減成本，往往通過(guò)采用耗能大、質(zhì)量低劣的產(chǎn)品和偷工減料等手段來(lái)達到目的。建筑質(zhì)量、公共綠地面積、污水和垃圾處理率不達標等，破壞了生態(tài)環(huán)境。 (三)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展不成熟，市場(chǎng)體系不健全 1.房地產(chǎn)市場(chǎng)供求存在總量性和結構性失衡 2005—2009年，衡陽(yáng)市商品房供應量為657.8萬(wàn)m2，銷(xiāo)售量為5518萬(wàn)m2，供銷(xiāo)比為1.19：1，市場(chǎng)庫存量為106萬(wàn)m2，加上一批在建工程項目的竣工開(kāi)盤(pán)，商品住宅樓供需比例失衡，市場(chǎng)供應總量過(guò)剩。結構性失衡主要體現在：一是大戶(hù)型商品住宅銷(xiāo)售不暢，適合中等收入家庭需要的中小戶(hù)型、中低價(jià)位的普通商品住宅及保障性住房供應不足。2005—2008年，衡陽(yáng)市144 m2以上大戶(hù)型住宅市場(chǎng)供應量近140萬(wàn)m2，積壓近80萬(wàn)m2。2008年全市新建商品住宅套型面積144m。以上占到了總面積的52％，小于等于90m2的僅占總面積的2.53％。從需求的調查數據來(lái)看，意向購買(mǎi)套型面積90—120m2的占57％，120～144m2的占28％。二是電梯房供過(guò)于求。2005—2008年，衡陽(yáng)市電梯房市場(chǎng)供應量為130萬(wàn)m2，市場(chǎng)銷(xiāo)售僅56萬(wàn)m22，近6成電梯房銷(xiāo)售不暢。 2.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)缺乏穩定的資金來(lái)源，房地產(chǎn)企業(yè)信譽(yù)度不高 據相關(guān)部門(mén)提供的數據，衡陽(yáng)市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資中有80％的資金來(lái)自金融機構貸款及商品房的預售收入，金融機構對房地產(chǎn)的支持程度相當高，而相應的風(fēng)險也很大，一旦銷(xiāo)售困難，資金鏈斷裂，將會(huì )造成嚴重后果。 衡陽(yáng)市銀行業(yè)協(xié)會(huì )2006年初在《衡陽(yáng)晚報》上公開(kāi)曝光了10家惡意逃廢銀行債務(wù)的企業(yè)，有5家為房地產(chǎn)企業(yè)，共欠銀行本金1.2億元，利息3000萬(wàn)元。 3.房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)力有限，違規現象較嚴重 至2009年，雖然房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的總數上升到345家，但具有二級及以上資質(zhì)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)僅有7家，這與衡陽(yáng)市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的步伐不相適應，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的規模和競爭能力需要進(jìn)一步加強。由于分散、粗放式的開(kāi)發(fā)，造成房地產(chǎn)在開(kāi)發(fā)過(guò)程中經(jīng)常出現房屋結構不合理、產(chǎn)品質(zhì)量差、投訴多、資源浪費等現象。另外，違規建設、違規銷(xiāo)售，虛假廣告，一房多賣(mài)、延期交房辦證、配套設施不到位，拖欠工程款和民工工資等問(wèn)題較突出。 4.房地產(chǎn)市場(chǎng)監管體系不完善，相關(guān)部門(mén)配合不緊密。 近年來(lái)，相對于衡陽(yáng)市房地產(chǎn)市場(chǎng)的快速發(fā)展，政府及相關(guān)部門(mén)對房地產(chǎn)市場(chǎng)的監管沒(méi)有有效跟上。對房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的違規建設、違規銷(xiāo)售，虛假廣告，一房多賣(mài)、延期交房辦證、配套設施不到位，拖欠工程款和民工工資等問(wèn)題監管不力。僅產(chǎn)權證辦理一事，目前全市尚有近萬(wàn)戶(hù)房屋由于各種原因不能依法登記發(fā)證，嚴重損害了群眾利益，影響了社會(huì )穩定。 目前，政府各職能部門(mén)之間在房地產(chǎn)業(yè)上沒(méi)有建立一個(gè)相互協(xié)調合作且比較健全的工作機制。規劃、建工、國土、財政、房產(chǎn)等部門(mén)在落實(shí)規劃要求、施工許可證管理、工程質(zhì)量檢查驗收、土地開(kāi)發(fā)利用、稅費征繳、市場(chǎng)準入、銷(xiāo)售廣告、合同備案等環(huán)節相互配合、相互協(xié)調不到位，在信息與資源上不能做到共享共用，在處理問(wèn)題時(shí)不能做到互助互動(dòng)。市場(chǎng)監管缺位、不到位的情況較為突出。

二、房地產(chǎn)業(yè)問(wèn)題產(chǎn)生的原因 (一)地方政府“土地財政”模式推動(dòng)了房?jì)r(jià)上漲；相關(guān)職能部門(mén)執法不嚴、監管不力 房地產(chǎn)給地方政府帶來(lái)的巨額收益，它顯著(zhù)地帶動(dòng)了當地的經(jīng)濟增長(cháng)，并間接影響建筑材料、家電等行業(yè)，帶動(dòng)GDP的增長(cháng)。這使得房地產(chǎn)在經(jīng)濟增長(cháng)中的位置急劇上升，使得各地方政府紛紛將房地產(chǎn)作為發(fā)展經(jīng)濟的萬(wàn)能鑰匙，在許多地方，土地收入已經(jīng)占到地方財政收入的一半，土地已經(jīng)變成地方政府名副其實(shí)的第二財政。政府與土地之間的利益關(guān)系扭曲了土地市場(chǎng)的正常交易秩序，這是中央的房地產(chǎn)調控政策難以奏效的重要原因之一。 地方政府在土地上的財政收益還表現在房地產(chǎn)交易過(guò)程中。統計表明，在房地產(chǎn)建設、交易過(guò)程中，政府稅(費)收入占到了房地產(chǎn)價(jià)格的30％左右，再加上30％左右的土地費用，地方政府在房地產(chǎn)上的收入將近占到整個(gè)房地產(chǎn)價(jià)格的60％，而土地資源減少、銀行壞賬、資源衰竭幾乎都與地方政府無(wú)關(guān)，房地產(chǎn)膨脹得越大，地方政府的收益就越大。正是這種成本和收益的極端不對稱(chēng)性，使地方政府對房地產(chǎn)企業(yè)的違法違規行為監管不力，對房地產(chǎn)市場(chǎng)調控力度不強。 (二)房地產(chǎn)市場(chǎng)本身不能解決中低收入階層的住房問(wèn)題 眾所周知，市場(chǎng)機制在涉及外部性、公共產(chǎn)品以及社會(huì )福利方面存在失靈現象。房地產(chǎn)投資者盲目追求高利益，熱衷于提供大戶(hù)型、豪華型商品房，中低收入階層能夠買(mǎi)得起的中低價(jià)位、中小套型普通商品住房供給量就非常低，這勢必造成房地產(chǎn)市場(chǎng)供求的總量與結構性失衡。根據西方國家的經(jīng)驗，應該采取“兩條腿走路”的措施來(lái)解決住房問(wèn)題，即高收入人群的住房問(wèn)題交給市場(chǎng)，由市場(chǎng)解決；中低收入人群的住房問(wèn)題由政府保障，通過(guò)非市場(chǎng)化手段解決。在我國這樣一個(gè)人地關(guān)系緊張的現實(shí)情況下，只有政府為低收入階層提供保障房，才能解決低收入階層的住房問(wèn)題，但目前政府提供的保障性住房嚴重不足，城市居民只能擠上市場(chǎng)購房的獨木橋——這是當前住房市場(chǎng)出現價(jià)格過(guò)快上漲的根本原因。 (三)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)過(guò)分注重經(jīng)濟效益。忽視了社會(huì )效益和生態(tài)效益 一是開(kāi)發(fā)商片面追求投資利潤的心理促使其采取短期行為。由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資大，收益高，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商急于求成，認為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)是一次性的短期投資行為，僅考慮房地產(chǎn)銷(xiāo)售價(jià)值的實(shí)現，忽略住宅質(zhì)量及售后服務(wù)和管理。二是從成本一收益理論來(lái)講，眾多房地產(chǎn)企業(yè)不誠信的一個(gè)原因是因為誠信成本太低，不誠信所受到的處罰遠遠低于因為不誠信所帶來(lái)的收益。當前對失信者的法律約束力仍然很弱，現有法律對契約關(guān)系的維護不完善。三是新技術(shù)、新工藝、新材料、新能源采用較少。由于相關(guān)配套措施還不完善，對形成現代化的住宅產(chǎn)業(yè)化體系、建筑體系和技術(shù)支撐體系缺乏優(yōu)惠政策和調控手段，難以形成以市場(chǎng)為導向的自我發(fā)展、自我創(chuàng )新、自我完善的市場(chǎng)化激勵機制。