新形勢下房地產(chǎn)企業(yè)融資方式研討

摘要:本文主要簡(jiǎn)述了當前我國房地產(chǎn)企業(yè)的融資方式，并就當前房地產(chǎn)行業(yè)的形勢，重點(diǎn)分析了在當前銀根緊縮的情況下，我國房地產(chǎn)行業(yè)如何選擇合適的融資方式研究。

關(guān)鍵詞:房地產(chǎn)企業(yè) 融資方式 研究 對策

2011年國家對房地產(chǎn)業(yè)的宏觀(guān)調控日益趨緊，通脹壓力增大，逐步實(shí)行貨幣信貸緊縮政策。截止2011年4月底，央行已加息兩次，上調4次存款準備金率，對房地產(chǎn)企業(yè)融資造成一定的影響。在當前嚴峻的資金形勢下，房地產(chǎn)企業(yè)如何加強融資，獲取更多項目開(kāi)發(fā)資金已成為行業(yè)發(fā)展的一個(gè)重要課題。

一、我國房地產(chǎn)企業(yè)融資總體情況

房地產(chǎn)是資金密集型產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)企業(yè)的融資情況在房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展過(guò)程中起著(zhù)重要的作用。從總量上看，2007年1—10月房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)到位資金28863．65億元，與2006年同期相比增 長(cháng)了22．48%。國內貸款、自籌資金以及其他資金是資金來(lái)源的三大重要組成部分，占房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金的98．32%，其絕對值較之前所有年份均有所上升。其他資金是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金來(lái)源最主要的部分，所占比例為46．60%，其中，定金及預收款為8044．37億元，個(gè)人按揭貸款為3636．49億元，所占比例分別為59．80%和40．20%。 位于資金來(lái)源第二位的是房地產(chǎn)企業(yè)自籌資金，其中企業(yè)的自有資金為5350．89億元，建筑施工企業(yè)的工程墊付款為3966．39億元，所占比例分別為57．42%和42．58%。位于資金來(lái)源第三位的是國內貸款，其中，銀行貸款5252．97億元，占93．61%。由于建筑施工企業(yè)的工程墊款也主要是來(lái)源于建筑業(yè)貸款，加上個(gè)人按揭貸款和銀行的開(kāi)發(fā)貸款，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金來(lái)源的主要部分仍然是銀行貸款。由此可以看出房地產(chǎn)企業(yè)對銀行貸款的高度依賴(lài)性。

由上述數據可以看出，在投資總額上，我國房地產(chǎn)領(lǐng)域投資額在不斷增加。而我國的金融市場(chǎng)發(fā)展不夠完善，市場(chǎng)上可供房地產(chǎn)企業(yè)選擇的融資產(chǎn)品較少，房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道比較有限。

二、我國房地產(chǎn)企業(yè)的主要融資方式

(一)上市融資

上市是直接融資迅速籌得巨額資金的渠道，但目前我國房地產(chǎn)A股上市公司有121家，僅占全國5萬(wàn)家房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的千分之二。主要原因是因為上市審查過(guò)程比較復雜，上市融資的初期成本比較高，許多中小房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)或者新的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)采用上市融資的方式壁壘比較高。

(二)信托融資方式

這種信托融資方式，沒(méi)有在我國真正發(fā)展起來(lái)。投資者通過(guò)購買(mǎi)信托的方式進(jìn)行投資，享受房地產(chǎn)升值所帶來(lái)的實(shí)惠。這樣既解決了房地產(chǎn)資金的來(lái)源問(wèn)題，減輕了銀行的風(fēng)險，又緩解了房地產(chǎn)供求關(guān)系。但是由于稅收政策等一些政策性因素，REITs（房地產(chǎn)投資信托基金）等信托方式在中國發(fā)展的并不樂(lè )觀(guān)。

(三)夾層融資方式

夾層融資方式是目前一種比較新的融資模式，是一種介于股權融資與債權融資之間的信托產(chǎn)品，在房地產(chǎn)領(lǐng)域，通常是對不同債權和股權的組合，處于公司資本結構的中層，具有靈活性高、門(mén)檻低的優(yōu)勢。這種方式在歐美等發(fā)達國家已經(jīng)有成功的案例，但是在國內較為少見(jiàn)。

(四)短期融資券

短期融資券是一種按照法定程序發(fā)行，約定在短期內付息，解決企業(yè)臨時(shí)性、季節性短期資金需求的有價(jià)證券，是我國借鑒其他國家情況開(kāi)發(fā)的一種新的商業(yè)票據，周轉速度快，利率于期限靈活，對申請發(fā)行融資券的企業(yè)沒(méi)有規模上的限制，是目前企業(yè)比較傾向使用的一種融資方式。不過(guò)從承銷(xiāo)商自身利益考慮，通常會(huì )考慮資質(zhì)好，規模大的企業(yè)，真正能夠使用這種融資方式融資的中小房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)還十分少。

(五)資產(chǎn)證券化

是把流動(dòng)性較低的、非證券形態(tài)的房地產(chǎn)投資直接轉化成為資本市場(chǎng)上的證券資產(chǎn)的金融交易過(guò)程，使得投資者與投資對象之間的關(guān)系由直接的物權擁有轉化為債權擁有的有價(jià)證券形式，主要包括兩種方式，項目融資證券化和房地產(chǎn)抵押貸款證券化。這種方式有利于商業(yè)銀行拓展資金來(lái)源，增強資產(chǎn)流動(dòng)性，減緩商業(yè)銀行貸款壓力。

三、銀根緊縮環(huán)境下房地產(chǎn)企業(yè)融資方式的建議

既然銀根緊縮使得從銀行貸款更加艱難，房地產(chǎn)行業(yè)更應該注重內部籌資這一渠道。企業(yè)內部管理水平的高低，對企業(yè)內部籌資的效果有著(zhù)較大的影響。為此，首先應全面提高房地產(chǎn)企業(yè)對管理的重視，改變長(cháng)期以來(lái)重經(jīng)營(yíng)、輕管理的思想；其次建立適應市場(chǎng)經(jīng)濟的管理機制，建立科學(xué)的企業(yè)內部管理制度，使企業(yè)的財務(wù)、生產(chǎn)、質(zhì)量等管理工作正?；?、規范化，提高企業(yè)管理等級；再次，企業(yè)的發(fā)展和投資方向，必須符合國民經(jīng)濟發(fā)展的趨勢和社會(huì )發(fā)展的需要，并具有較高的企業(yè)效益和社會(huì )效益，當企業(yè)具有增長(cháng)潛力和發(fā)展后勁時(shí)，企業(yè)就可以更多地從內部籌集到發(fā)展所需資金。外部融資則可以從以下幾方面入手：

(一)促進(jìn)信托的進(jìn)一步發(fā)展

房地產(chǎn)信托對物業(yè)的投資持有是長(cháng)期的，在一定政策的扶持下，大量機構投資者的出現會(huì )帶來(lái)房地產(chǎn)投資的長(cháng)期化，降低目前國內房地產(chǎn)市場(chǎng)中的大量短期交易行為，有利于穩定市場(chǎng)。而且作為機構投資者，REITs更專(zhuān)業(yè)，其要求回報率也更為理性。如果能成為房地產(chǎn)投資市場(chǎng)的主體，將有利于降低投資中的非理性和違規行為，因此要進(jìn)一步促進(jìn)房地產(chǎn)信托的發(fā)展。

(二)加快房地產(chǎn)公司債券的發(fā)展

發(fā)行房地產(chǎn)公司債券可以改善房地產(chǎn)企業(yè)融資結構。房地產(chǎn)項目的開(kāi)發(fā)周期較長(cháng)，但目前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司往往存在短貸較多，長(cháng)貸缺乏現象，融資結構不合理。以中長(cháng)期為主的公司債為房地產(chǎn)公司提供了較為穩定的資金來(lái)源，有利于降低信貸政策對房企融資的影響，減少對信貸融資的依賴(lài)，從而改善房地產(chǎn)企業(yè)融資結構。另外，由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司資金需求量較大，房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)負債率通常較高，間接融資會(huì )提高負債成本，而發(fā)行公司債替代銀行貸款，可以有效降低財務(wù)成本。

(三)進(jìn)一步擴充股市規模

房地產(chǎn)企業(yè)上市，從股市融資規模一般較大，融資成本低廉，無(wú)需向投資者還本，不用向投資者支付利息，降低了企業(yè)的經(jīng)營(yíng)成本。上市融資后進(jìn)行收購、并購、合資等資本運作，提高公司的服務(wù)范圍和專(zhuān)業(yè)水準，還可以把原來(lái)可能給銀行系統帶來(lái)的風(fēng)險，通過(guò)增發(fā)、配股等方式，轉嫁出去，對于降低信貸風(fēng)險有一定的好處。

目前房地產(chǎn)企業(yè)上市審批難度有所加大，借殼上市就成為房地產(chǎn)企業(yè)上市融資的一條捷徑。借殼上市具有上市時(shí)間快，節約時(shí)間成本的優(yōu)點(diǎn)。目前我國A股上市的房地產(chǎn)公司僅有121家，只占我國房地產(chǎn)企業(yè)總數的約0.2%，因此，可以進(jìn)一步擴充房地產(chǎn)企業(yè)上市融資規模。

(四)積極進(jìn)行房地產(chǎn)企業(yè)融資創(chuàng )新

目前我國房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道較為單一，房地產(chǎn)市場(chǎng)的融資產(chǎn)品較少。因此可以借鑒國外房地產(chǎn)企業(yè)融資模式，采取租賃權融資、權益性融資、過(guò)橋貸款等新型融資方式，來(lái)確保房地產(chǎn)企業(yè)的持續發(fā)展。

總之，房地產(chǎn)企業(yè)融資方式的選擇必須要量力而行，應結合自身發(fā)展的需要、資金的需求及成本情況來(lái)選擇適合自己的融資方式和規模，并且融資方案要利于企業(yè)資金結構的優(yōu)化。因此，房地產(chǎn)企業(yè)只有選擇了適合自身發(fā)展需要的融資方式，才能獲得充足的資金支持，擴大規模提高獲利能力，從而提高自己的競爭優(yōu)勢，使企業(yè)快速健康的發(fā)展。

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