如何認識當今中國的房地產(chǎn)業(yè)

二、對于房地產(chǎn)業(yè)政府最需要做什么

一是保證低收入市民的基本住房需求，二是在保障糧食安全和農民生活的前提下，逐步增加土地供應以滿(mǎn)足市民的住房需求。

衣食住行等需求，既可以是奢侈性的，也可以是必需性的；政府的一個(gè)最重要職責就是落實(shí)社會(huì )保障。用“低?！敝贫葷M(mǎn)足低收入市民衣食之需，用公交系統滿(mǎn)足中低收入者出行之需，用經(jīng)濟適用房滿(mǎn)足低收入者居住之需。但就目前而言，經(jīng)濟適用房的建設有很多不足之處。一是投資少，03、04年它的投資只占房地產(chǎn)總投資的5％；二是標準高，動(dòng)輒上百平米，看起來(lái)很美，給人感覺(jué)像是在做政績(jì)工程，卻使得單元更少；三是甄選資格的工作粗糙，只好用排長(cháng)隊和搖號的方式來(lái)分配。而要真正讓經(jīng)濟適用房發(fā)揮作用，就必須加大投資、降低標準和仔細甄選。租售均可，但必須廉價(jià)，而且只供應給真正的低收入市民。由于出售土地現在是地方政府的主要財政來(lái)源之一，而加大經(jīng)濟適用房方面的土地供應會(huì )減少賣(mài)地收入；而且一批市民住上經(jīng)濟適用房，則會(huì )減少對商品房的需求，從而會(huì )使地價(jià)下降。這些都使得不少地方政府在增加經(jīng)濟適用房方面行為勉強。但這卻是政府不可推卸的職責，這次“房產(chǎn)新政”也強調了建設住房保障體系。另外，給低收入者居住保障也不僅限于經(jīng)濟適用房一途，給低收入者按月發(fā)放“住房保障券”也是一種較好辦法，他們可以拿價(jià)值幾百元的這種券去自己尋找合適的住房租住，這也可以使得現有的各種房屋存量都能各盡其用。當然，在發(fā)放該券時(shí)必須仔細甄別受惠人資格，就像發(fā)放“低保金”一樣。廣州就在實(shí)行這種方法，效果不錯?？梢砸幎ǖ胤秸仨殞①u(mài)地收入中的30％或50％的部分用于上述兩個(gè)方面。

鋼筋水泥等住房建設的種種要素，其生產(chǎn)供應現在可以說(shuō)都已市場(chǎng)化了，只有一個(gè)要素由政府供應：土地。政府和生產(chǎn)商的不同是：生產(chǎn)商只考慮消費者某一方面的需要，而政府卻必須考慮國民的多重需求。如果只一昧地要提高市民居住條件，政府只需不斷批出土地即可，但這當然是不現實(shí)的。相比于市民住房條件的提高，糧食安全更為重要，所以國家始終把保護耕地面積放在首位。另外，由于在征用農民土地時(shí)經(jīng)常發(fā)生補償不足問(wèn)題，給被征地農民的生活帶來(lái)嚴重影響，而且影響社會(huì )穩定，所以中央對征地也一直控制很緊。再者，現在地方政府在進(jìn)行舊城改造時(shí)，時(shí)常對拆遷戶(hù)補償較少，從而引起矛盾糾紛和較為激烈的社會(huì )情緒，中央為此對舊房拆遷也審查很?chē)?。以上三者都造成了土地供應量有限?/p>

當然，這三方面都有改進(jìn)的可能。政府可以對糧食安全問(wèn)題做仔細的審核，據茅于軾等學(xué)者研究，隨著(zhù)農業(yè)科技的進(jìn)步、農民生產(chǎn)糧食積極性的提高、進(jìn)口糧食的更加容易，也許糧食安全問(wèn)題并不嚴重；這當然需要政府部門(mén)對糧食市場(chǎng)的供求狀況保持動(dòng)態(tài)的關(guān)注，編制耕地總量規劃；然后在可能的情況下，增加城市用地。而在對農民的征地上，當前最大的問(wèn)題是使得失地農民失去生活保障?，F在我國的社會(huì )保障制度可以簡(jiǎn)單地分作兩塊，城市人有“低?！?，農民則是依靠承包的土地。如果一戶(hù)農民所承包的土地被城市征用，則生活失去保障。為此，一個(gè)可考慮的政策是凡被城市征用土地的農戶(hù)，進(jìn)入城市戶(hù)口，享受“低?！贝?，這樣可使被征地農民的生活仍然有所保障，從而化解很可能產(chǎn)生的激烈情緒。至于市民舊房拆遷，拆遷戶(hù)最大的意見(jiàn)是被迫離開(kāi)自己居住多年熟悉的市區位置，一個(gè)可考慮的政策是規定所蓋新樓中必須劃出一部分給拆遷戶(hù)，把這作為拆遷戶(hù)可選擇的方案之一，當然這需要由拆遷戶(hù)補一筆住宅更新費。

提高土地利用效率是另一個(gè)政策取向?？梢栽谂馁u(mài)土地時(shí)控制別墅數量?？梢栽诔鞘幸巹潟r(shí)提高土地利用強度，目前全國的城市人均占地遠遠低于發(fā)達國家，北京的市轄區人口密度僅為倫敦的五分之一，紐約和巴黎的十分之一，所謂“攤大餅”；因此，提高城市土地的利用強度，是緩解城市建設用地和保護耕地兩者矛盾的有效辦法?？梢詫﹂_(kāi)發(fā)商閑置土地的行為加以約束，比如這次“房產(chǎn)新政”規定，超過(guò)出讓合同約定的動(dòng)工開(kāi)發(fā)日期滿(mǎn)一年未動(dòng)工開(kāi)發(fā)的，征收土地閑置費；滿(mǎn)兩年未動(dòng)工開(kāi)發(fā)的，無(wú)償收回土地使用權。

以拍賣(mài)的方式批出土地，仍然是最佳方法。很多人把商品房?jì)r(jià)格上漲歸咎于采取了土地拍賣(mài)制。企業(yè)給產(chǎn)品定價(jià)時(shí)固然要考慮成本因素，但更要考慮消費者的購買(mǎi)力和需求強度，還要考慮競爭態(tài)勢。假如市區一塊地上蓋的一棟樓能賣(mài)一百萬(wàn)，哪怕這塊地只用一萬(wàn)元就買(mǎi)回來(lái)了，開(kāi)發(fā)商也會(huì )按一百萬(wàn)的價(jià)格賣(mài)這棟樓；假如這棟樓只能賣(mài)一百萬(wàn)，哪怕這塊地拍賣(mài)價(jià)一百二十萬(wàn)，這棟樓也只能賣(mài)出一百萬(wàn)。幾年前尚未實(shí)行土地拍賣(mài)制時(shí)，北京的房?jì)r(jià)已經(jīng)高企，那時(shí)大家各顯神通，就看誰(shuí)能搞到地皮；一塊地皮會(huì )幾經(jīng)轉手。政府財政收入流失，土地收益都進(jìn)了有權有關(guān)系者的腰包。而拍賣(mài)制能準確反映土地價(jià)格，而且公平公正，而且保證了土地收益進(jìn)入政府財政，政府可以拿這筆錢(qián)提供更多公共產(chǎn)品，還利于民。有位銀行行長(cháng)說(shuō)：北京某樓盤(pán)綜合成本每平米1.2萬(wàn)，但售價(jià)3.8萬(wàn)，這就是暴利和泡沫（05年6月14日《中房網(wǎng)》）。土地拍賣(mài)制正可以解決此類(lèi)問(wèn)題，如果該樓盤(pán)能賣(mài)到三萬(wàn)八，拍賣(mài)之下該地價(jià)起碼能到兩萬(wàn)八，只要是自由競價(jià)而不是暗箱操作，就只能產(chǎn)生社會(huì )平均利潤率。北京政府則可以拿這塊黃金寶地的地價(jià)收入去多蓋經(jīng)濟適用房，或者蓋奧運場(chǎng)館。

這兩年地價(jià)上升，與其說(shuō)是因為實(shí)行了拍賣(mài)制，更不如說(shuō)是因為國家對耕地保護更嚴，使得城市用地供應量有限。還有觀(guān)點(diǎn)認為拍賣(mài)制刺激了開(kāi)發(fā)商的情緒，是火熱的拍賣(mài)場(chǎng)氣氛抬高了地價(jià)。這種說(shuō)法未免小看了開(kāi)發(fā)商的理智，商人不是賭徒，商人在本質(zhì)上是冷靜的，他們會(huì )對自己的錢(qián)負責，在進(jìn)入拍賣(mài)場(chǎng)前已經(jīng)做了各方信息的收集和權衡估量，確定了自己的底線(xiàn)。至于有些開(kāi)發(fā)商反對土地拍賣(mài)制，則可以說(shuō)是別有用心，因為拍賣(mài)制堵住了他們通過(guò)權錢(qián)交易低價(jià)購進(jìn)土地的路子。

除了以上兩件事，政府當然還要對房地產(chǎn)業(yè)行使其它一些職能，但基本上屬于調控性的；而商品房的建設則由房地產(chǎn)公司們承擔。它們要組合生產(chǎn)要素，決定產(chǎn)品類(lèi)型，進(jìn)行市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)，承受成敗得失。中間會(huì )有一些開(kāi)發(fā)商獲得很高利潤，但我們也不能一概斥之為“暴利”。只要它是依法通過(guò)拍賣(mài)獲得了土地、給工人按合同發(fā)了工資、對銀行按合同還清了貸款、房屋質(zhì)量中軌中矩、廣告宣傳沒(méi)有虛假，那么就不好說(shuō)它的利潤是“暴利”；總不能說(shuō)只要利潤高就是暴利。無(wú)疑，有很多房地產(chǎn)商苛扣工人工資、不按時(shí)還清貸款、房屋質(zhì)量名不副實(shí)、廣告宣傳言過(guò)其實(shí)，那就有一說(shuō)一、有二說(shuō)二，該怎么處罰就怎么處罰；但我們也不能因此就忽視了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商們在改善市民居住條件上所做的巨大貢獻。雖然他們是為利而來(lái)，有些行為也很不招人喜歡，比如我就最討厭開(kāi)發(fā)商說(shuō)房?jì)r(jià)必漲，但他們畢竟是住房建設的主力軍。

三、如何認識關(guān)于房地產(chǎn)業(yè)的金融調控政策

04年的9月2日和10月29日，05年的3月17日，銀監會(huì )和央行出臺了一系列政策。一是對開(kāi)發(fā)商的資金使用做出更高要求，要求房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)項目資本金比例不低于35%，建筑施工企業(yè)的流動(dòng)資金貸款不得用于為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)墊資；二是對購房市民銀行貸款的獲得條件加以提高，嚴格審核個(gè)人住房貸款借款人的資信情況及還貸能力，強調借款人收入中用于償還住房貸款與物業(yè)管理費支出的比例不得超過(guò)50%；5年以上住房按揭貸款年利率由原來(lái)的5.04%上漲到5.31%，后來(lái)又規定可以上漲到5.508%；規定在房?jì)r(jià)漲幅較大的地區購房首付款的比例可以從原來(lái)的20%提高至30%。其實(shí)，銀監會(huì )和央行出臺這些政策，主旨是在于控制房地產(chǎn)業(yè)可能導致的金融風(fēng)險；為此，即使增加一點(diǎn)房地產(chǎn)方面生產(chǎn)者和消費者的成本，使得房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展稍慢一點(diǎn)，也是需要的。這就像為了保障耕地面積和農民利益，即使城鎮用地供應得少一點(diǎn)，也是需要的。

投放到房地產(chǎn)上的銀行貸款會(huì )給銀行帶來(lái)哪些風(fēng)險？巴曙松、賈蓓刊在《中評網(wǎng)》上的一篇文章《為什么當前的個(gè)人住房信貸并不是一種低風(fēng)險信貸業(yè)務(wù)？》對此做了詳盡分析。其要點(diǎn)是：一有流動(dòng)性風(fēng)險，就是由于金融機構缺乏足夠的現金和隨時(shí)能轉換為現金的其他資產(chǎn)，以致不能清償到期債務(wù)，滿(mǎn)足客戶(hù)提取存款要求的風(fēng)險；二有信用管理風(fēng)險，也就是貸款人不按期乃至不能還款造成的風(fēng)險，現在社會(huì )信用信息體系還沒(méi)有建立起來(lái)，銀行對貸款購房人的收入和信用情況所知甚少，而且按揭時(shí)間一般都長(cháng)達十幾、二十幾年，期間會(huì )有很多不確定因素；三有貸款中的操作風(fēng)險，由于缺乏必要的相關(guān)法律約束，再加上各大商業(yè)銀行之間激烈的競爭，銀行的房貸部門(mén)有時(shí)為了擴大其業(yè)務(wù)范圍，競相降低貸款人的首付比例，或者放松貸款人的審批條件，而且在操作過(guò)程中，沒(méi)有嚴格的抵押住房登記制度，而且目前各商業(yè)銀行在同一城市經(jīng)辦個(gè)人房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)網(wǎng)點(diǎn)偏多，在授權不嚴格的情況下，貸款者可以在多家銀行的經(jīng)營(yíng)網(wǎng)點(diǎn)同時(shí)申請小額住房貸款，一旦貸款人無(wú)力償還，抵押物往往很難處置，資產(chǎn)無(wú)法分割，也沒(méi)有相應的法律保障拍賣(mài)、折價(jià)程序的順利實(shí)施。

所有這些風(fēng)險，別人可以不多考慮，但銀行尤其是銀監會(huì )和央行必須考慮，所謂在其位必謀其政。要知道，房地產(chǎn)去年貸款余額占了整個(gè)銀行貸款余額13％。所以?xún)扇昵爱斊渌课ū热缃ㄔO部）認為房地產(chǎn)業(yè)仍在健康發(fā)展時(shí)，央行就已經(jīng)提出要防范由房地產(chǎn)業(yè)帶來(lái)的金融風(fēng)險。

開(kāi)發(fā)商和購房者當然希望銀行資金獲得越容易、成本越低<