淺談旅游房地產(chǎn)的發(fā)展空間

近年來(lái)，隨著(zhù)旅游消費的不斷增長(cháng)和人們旅游觀(guān)念的日漸成熟，我國旅游業(yè)在經(jīng)歷了初期單純以觀(guān)光為目的的發(fā)展階段后，度假休閑式旅游正逐漸取代過(guò)去走馬觀(guān)花式的旅游，成為旅游消費的主流。人們開(kāi)始不再追求花最少的錢(qián)，用最短的時(shí)間，玩盡可能多的景點(diǎn)這種浮光掠影、趕場(chǎng)似的旅游，而是開(kāi)始追求旅游過(guò)程中高質(zhì)量的休閑和享受，渴望身心徹底的放松。例如到風(fēng)景秀麗的地方小住幾天，或到度假區修心養性一番，遠離喧囂的城市，在大自然中與家人同享天倫之樂(lè )。人們旅游觀(guān)念的改變和我國各種休假制度的相繼出臺，為度假旅游的發(fā)展提供了條件。此時(shí)的人們的旅游方式正由觀(guān)光型向休閑度假型轉變。而旅游市場(chǎng)的這一變化，又催生出一種旅游邊緣產(chǎn)業(yè)——旅游房地產(chǎn)，這一新型邊緣產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)生對旅游業(yè)發(fā)展將起到積極的作用。而且，這種旅游邊緣產(chǎn)業(yè)已經(jīng)開(kāi)始走向房地產(chǎn)發(fā)展業(yè)市場(chǎng)的前沿地帶了。

旅游房地產(chǎn)的概念

旅游一直是房地產(chǎn)投資開(kāi)發(fā)的一個(gè)重要領(lǐng)域，除按傳統方式開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的酒店和度假村外，隨著(zhù)度假旅游的興起而旅游房地產(chǎn)運營(yíng)而生。所謂旅游房地產(chǎn)是指以旅游度假為目的的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、營(yíng)銷(xiāo)模式，開(kāi)發(fā)項目全部或部分實(shí)現了旅游功能。包括利用旅游開(kāi)發(fā)區、旅游景區、休閑度假區的優(yōu)越自然條件、地理位置開(kāi)發(fā)的具有投資回報和多種功能的住宅項目，如景區住宅、海景住宅、風(fēng)景名勝區度假村、民俗度假村等，以滿(mǎn)足人們休閑度假旅游的需求。

目前旅游房地產(chǎn)按其所有權和使用權的大小可分為幾種形態(tài)：一是分時(shí)度假（時(shí)權酒店），客戶(hù)支付一定的費用就可以擁有一定時(shí)段的物業(yè)居住和使用權；二是產(chǎn)權酒店，產(chǎn)權酒店是指將酒店的每一個(gè)單位分別出售給投資人，同時(shí)投資人可以委托酒店管理公司或分時(shí)度假網(wǎng)絡(luò )進(jìn)行管理，用于營(yíng)業(yè)，獲取一定的投資回報(北京的金色假日產(chǎn)權酒店、快樂(lè )無(wú)窮大等)；三是主題社區或景區住宅，這類(lèi)項目實(shí)際上是旅游休閑設施和住宅兩大塊拼湊在一起，但前者不出賣(mài)產(chǎn)權及使用權給個(gè)人，后者實(shí)際就是商品住宅，可以購買(mǎi)完全產(chǎn)權（高爾夫、登山、滑雪運動(dòng)度假村等）；四是房地產(chǎn)大盤(pán)或者新城區項目，由于開(kāi)發(fā)面積很大或者周?chē)行枰Ｗo或可以借力的生態(tài)環(huán)境，因此，就出現了不同于小區配套景觀(guān)的、大規模人為造景或者自然借景的開(kāi)發(fā)項目。

與傳統房地產(chǎn)的不同

旅游房地產(chǎn)是由旅游+房地產(chǎn)而形成的房地產(chǎn)業(yè)，這種特殊房地產(chǎn)與傳統房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)相比，它有自己本身的特點(diǎn)：一、這類(lèi)項目常年居住的不多，因其產(chǎn)業(yè)是依靠旅游而發(fā)展的，所以，在假期、旅游季節則火爆，平時(shí)比較平淡，其后期的物業(yè)管理 則成為一個(gè)難點(diǎn)；二、由于物業(yè)性質(zhì)不同傳統房地產(chǎn)，這類(lèi)項目提供的服務(wù)也不一樣，如餐飲、清潔等不同于普通小區；三、由于服務(wù)對象主要是休閑度假的游客，所以，這類(lèi)項目不追求大面積，而配套設施則成為這類(lèi)項目的重點(diǎn)，對外部環(huán)境的設計也講究得多。

從前期策劃到后期物業(yè)管理的全過(guò)程，旅游房地產(chǎn)具有獨特的特點(diǎn)，而這些特點(diǎn)還需要長(cháng)時(shí)間的歸納和整理并且系統化。

旅游房地產(chǎn)的發(fā)展空間

旅游房地產(chǎn)的產(chǎn)生始于法國地中海沿岸，當時(shí)地中海沿岸開(kāi)發(fā)了大量海濱別墅，一時(shí)間歐洲、北美的游客蜂擁而至，地中海成為歐洲乃至世界的休閑度假中心。20世紀60年代法國阿爾卑斯山的別墅度假村首先以分時(shí)銷(xiāo)售的方式招攬客戶(hù)。而今天，分時(shí)度假酒店、高爾夫度假村、山地度假村、休閑別墅等已遍布世界各地。在亞洲，日本、韓國、菲律賓、泰國，馬來(lái)西亞、新加坡等國家的旅游房地產(chǎn)方興未艾，大批國際地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商、酒店投資管理機構紛紛介入旅游物業(yè)開(kāi)發(fā)，并取得了可觀(guān)的收益。

中國的旅游房地產(chǎn)業(yè)在20世紀八九十年代萌芽，沿海經(jīng)濟發(fā)達地區搶得先機，大量的傳統房地產(chǎn)資金開(kāi)始開(kāi)辟新的領(lǐng)域，投向旅游房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)。這為已經(jīng)日趨飽和的傳統住宅領(lǐng)域尋找到了一個(gè)新的突破口。眾所周知的，海南在從1993年房地產(chǎn)泡沫破滅之后，房地產(chǎn)市場(chǎng)一瀉千里直跌谷底。放眼望去，爛尾樓比比皆是，空置房觸目驚心?？山陙?lái)，海南的房地產(chǎn)業(yè)憑借它那得天獨厚的海景風(fēng)光將其中一部分空置房改造為旅游物業(yè)，而且其旅游度假式物業(yè)還擁有全國乃至全球的市場(chǎng)，這個(gè)市場(chǎng)潛力巨大。于是，旅游房地產(chǎn)便成為海南房地產(chǎn)的主力，海南的房地產(chǎn)業(yè)也隨之出現了回暖的跡象。正如一位海南的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商所說(shuō)：是旅游房地產(chǎn)又給了海南的房地產(chǎn)一個(gè)春天。

在此感召下，各地的旅游房地產(chǎn)項目是接踵而至。其中包括北京強龍房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司在延慶龍慶峽投資開(kāi)發(fā)的“快樂(lè )無(wú)窮大”產(chǎn)權酒店；位于秦皇島度假區在北京發(fā)售的“維多利亞港灣”酒店式公寓；新世界集團投資的海南新世界家園等。中國華源集團與海南泰信實(shí)業(yè)有限公司開(kāi)發(fā)的“?？诨使跒I海溫泉酒店”（產(chǎn)權式酒店），7月在上海開(kāi)盤(pán)，僅一星期內便售出產(chǎn)權客房近60套；還有位于深圳大梅沙的四星級酒店-----雅蘭酒店六成客房192間已被買(mǎi)下，業(yè)主除了可以享受酒店式家居生活外，還可以通過(guò)委托經(jīng)營(yíng)與酒店經(jīng)營(yíng)者分享利潤，實(shí)現新的休閑置業(yè)方式。這樣的旅游房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)例子在國正越來(lái)越多，其發(fā)展的空間也是越來(lái)越大。

目前，北京、上海、大連、青島、海南、廣東、深圳、四川等地已開(kāi)發(fā)的旅游房地產(chǎn)項目已達到上百個(gè)，以“高爾夫、山地、滑雪、沖浪、野外運動(dòng)”為主題的休閑度假住宅、別墅、酒店就已超過(guò)80家。其投資商除了國外和港臺頗具實(shí)力的大公司外，還包括內地首創(chuàng )、海航、中信、中旅等大型企業(yè)，

同時(shí)也包括天鴻集團、萬(wàn)通集團等一大批房地產(chǎn)投資商、開(kāi)發(fā)商。

結語(yǔ)

如今，我國的旅游房地產(chǎn)概念已經(jīng)浮出了水面，市場(chǎng)運營(yíng)已初露端倪，而且發(fā)展潛力巨大。同時(shí)，國家和地方政府相繼出臺了一系列推動(dòng)旅游和相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的新的政策，不僅為旅游業(yè)發(fā)展提供了可持續性發(fā)展的動(dòng)力保證，而且也為房地產(chǎn)業(yè)營(yíng)造了一個(gè)廣闊的發(fā)展平臺。面對旅游房產(chǎn)業(yè)如此巨的大發(fā)展空間，各地房地產(chǎn)業(yè)和旅游業(yè)應該發(fā)揮本地的風(fēng)景優(yōu)勢，以及結合其本身的文化、經(jīng)濟、交通、區域發(fā)展等諸多有利條件來(lái)大力發(fā)展旅游房地產(chǎn)業(yè)。在發(fā)展旅游房地產(chǎn)業(yè)的同時(shí)我們也要保持一定的理性，以至于不讓風(fēng)景旅游區受到損壞和破壞。