房地產(chǎn)項目投資最優(yōu)方案的選擇

[摘要：房地產(chǎn)項目在投資前需進(jìn)行各種方案的比選，以找到最佳方案。在選擇采用何種方案時(shí)，最重要的決定因素是投資收益率，而不是利潤總額絕對值的大小。通過(guò)對比我們發(fā)現，一些通常認為設計效果最好、收益水平很高的方案的經(jīng)濟合理性其實(shí)是非常差的。千方百計做足、做高容積率的做法往往只有想象中的高回報，而在現實(shí)中有的時(shí)候卻是顯失合理的。因此，在給定的規定條件約束下，容積率多少為宜、選擇何種建筑類(lèi)型、如何組團分布等問(wèn)題成為必須加以解決的問(wèn)題]

[關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)投資方案選擇]

房地產(chǎn)項目在進(jìn)行投資決策時(shí)經(jīng)常會(huì )遇到最優(yōu)方案的比選問(wèn)題，以什么標準作為依據、采用什么方法進(jìn)行比較對于項目取得良好的投資收益水平是至關(guān)重要的。尤其隨著(zhù)房地產(chǎn)市場(chǎng)逐漸從非理性走向理性、從幼稚走向成熟、從賣(mài)方市場(chǎng)走向買(mǎi)方市場(chǎng)，開(kāi)發(fā)商在進(jìn)行抉擇時(shí)往往一失足成千古恨，造成巨大的投資風(fēng)險。

顯然，規劃條件既定的情況下，房子并非造得越多越好，容積率并非越高越好。在這里，我試圖以一個(gè)具體例子來(lái)說(shuō)明如何做這樣的選擇，希望這會(huì )對大家有所啟發(fā)。

Ⅰ.前提條件

該地塊位處郊區，規劃條件（實(shí)踐中可以略有突破或更改，但不能幅度過(guò)大）如下：

A、主要經(jīng)濟技術(shù)指標

一、 建設用地面積：91.38畝；

二、 容積率：≥1.0且≤2.5；

三、 建筑密度：居住用地≤25%；

四、 綠化率：居住用地≥35%。

B、規劃要求

一、 建筑高度：80米以下；

二、 退讓?zhuān)汉笸酥鞲傻溃焊邔?0米以上，裙房或多層12米以上。

三、 建筑間距

高層建筑：南北向正面間距≥1∶0.8H（其中板式高層住宅≥1∶1.0H）；并列塔式高層排列間距≥20米。同時(shí)滿(mǎn)足消防間距。住宅還應滿(mǎn)足日照間距要求。

四、 停車(chē)數量：設置集中停車(chē)庫，汽車(chē)庫數量應達到規劃總居住戶(hù)數的100%以上，同時(shí)設置總戶(hù)數10%的臨時(shí)停車(chē)位。設置足夠量的自行車(chē)臨時(shí)停車(chē)位。

五、 配套要求：

1、 設置總建面2700方、9班規模的幼兒園一所，總用地面積不小于5400方；

2、 設置用地面積0.5公頃以上的集中綠地；

3、 設置用地面積500方以上的居民運動(dòng)場(chǎng)地一個(gè)；

4、 按每100戶(hù)30方的標準配建社區管理服務(wù)設施用房；

5、 設總建面200方的社區郵政服務(wù)中心；

6、 按總建面的7‰配建物業(yè)管理用房與經(jīng)營(yíng)用房；

7、 合理設置垃圾收集房或收集設施，用地范圍內按規模設置相應配電房與公廁；

六、 道路后退范圍內不得設置停車(chē)位等設施。

Ⅱ.各方案成本收益分析

根據前述條件，設計師提供了以下幾種方案供選擇：

A方案：多層與小高層結合，容積率為1.3，多層占70%，小高層占30%。

B方案: 多層與小高層結合，容積率上升到1.6，多層占70%，小高層占30%。

C方案：純高層，容積率2.73。

D方案：多層與高層結合，容積率2.2，多層占29%，高層占71%。

E方案：多層與高層結合，容積率2.2，多層占60%，高層占40%。

這幾種方案各自的成本收益情況如下：

一、第一種方案

1、 建筑面積79577.68㎡，地價(jià)款為1.35億元，即1.35×1.04=1.404億元。折算樓面地價(jià)為:1764元/㎡。

2、 土建造價(jià)：

多層住宅樓面積為79577.68×70%=55704.376㎡；小高層面積為79577.68×30%=23873.304㎡。

多層單價(jià)1010元/㎡，總造價(jià)為55704.376×1010元/㎡=5626.1420萬(wàn)元

小高層造價(jià)(不考慮商場(chǎng))為1800元/㎡，即:23873.304×1800元/㎡=4297.1947萬(wàn)元

合計9923.3367萬(wàn)元，平均1247元/㎡

3、 前 期：150.00元/㎡

4、 后 期：①電信17.00元/㎡

②煤氣平均(22×55704.376+26.5×23873.304)/79577.68=23.35元/㎡

③弱電30.00元/㎡

④強電(25×55704.376+125×23873.304)/79577.68=90.00元/㎡

⑤室外上下水：50.00元/㎡

⑥園林綠化：150.00元/㎡

合計:360.00元/㎡

5、 管理成本：80.00元/㎡

6、 銷(xiāo)售成本：100.00元/㎡

7、 財務(wù)成本：100.00元/㎡

8、 銷(xiāo)售稅金：12%×6000元/㎡=720.00元/㎡ (銷(xiāo)售均價(jià)按6000元/㎡考慮)

合計:4521.00元/㎡

單方利潤:6000-4521=1479元/㎡

合計利潤:79577.68×1479=11769.5389萬(wàn)元

第二種方案：

1、 建筑面積為97941.76㎡，樓面價(jià)為1434.00元/㎡

2、 多層住宅樓面積為97941.76×70%=68559.23㎡，小高層面積為97941.76×30%=29382.528㎡

3、 土建造價(jià)：

多層造價(jià)為68559.23×1010=6924.4822萬(wàn)元

小高層造價(jià)為29382.528×1800=5288.8550萬(wàn)元

平均價(jià)為1247.00元/㎡

4、 前 期：150.00元/㎡

5、 后 期：360.00元/㎡

6、 其他同上為1000.00元/㎡ 合計為4191.00元/㎡

單方利潤:6000-4191=1809元/㎡

合計利潤:1809×97941.76=17717.6684萬(wàn)元

第三種方案：

1、(銷(xiāo)售面積按16.6407萬(wàn)㎡)樓面價(jià)為:844元/㎡

2、建安造價(jià)平均按2200.00元/㎡考慮

3、前 期：150.00元/㎡

4、后 期：電信17.00元/㎡，煤氣26.5元/㎡，弱電30.00元/㎡，強電125.00元/㎡，室外水50.00元/㎡，園林綠化165.00元/㎡

合計:413.50元/㎡

5、管理成本：80.00元/㎡

6、銷(xiāo)售成本：100.00元/㎡

7、財務(wù)成本：100.00元/㎡

8、銷(xiāo)售稅金：12%×6000元/㎡=720.00元/㎡(銷(xiāo)售均價(jià)按6000.00元/㎡考慮)

合計:4608.00元/㎡

單方利潤:6000-4608=1392.00元/㎡

合計利潤:1392×16.6407=23163.8544萬(wàn)元

第四種方案：

1、 多層:61213.6×0.5×1.3=39789㎡，24層、28層考慮（底層架空）銷(xiāo)售面積為：95900.86㎡，合計:135689㎡

容積率為:135689/61213.6=2.217

地價(jià):1.35×1.04/135689=1035元/㎡

2、 建安造價(jià):

①多層：39789×1010=4019萬(wàn)元

②高層：95900×2250=21578萬(wàn)元

合計:25597萬(wàn)元

平均單價(jià)為:1886元/㎡

3、 前期：150元/㎡

4、 后期

① 電信17.00元/㎡

② 煤氣均價(jià)25.00元/㎡

③ 弱電30.00元/㎡

④ 強電均價(jià)110.00元/㎡

⑤ 室外上下水50.00元/㎡

⑥ 園林綠化150.00元/㎡

合計:382.00元/㎡

5、 管理成本：80.00元/㎡

6、 銷(xiāo)售成本：100.00元/㎡

7、 財務(wù)成本：100.00元/㎡

8、 銷(xiāo)售稅金：12%×6000元/㎡=720.00元/㎡(銷(xiāo)售均價(jià)按6000.00元/㎡考慮)

合計:4453.00元/㎡

9、 單方利潤:6000-4453=1547元/㎡

合計利潤:135689×1547=20991萬(wàn)元

第五種方案：

1. 建筑面積為134670㎡，樓面價(jià)為1043.00元/㎡

2. 多層住宅樓面積為134670×60%=80802㎡，高層面積為134670×40%=53868㎡

3. 土建造價(jià)：

多層造價(jià)為80802×1010=8161萬(wàn)元

小高層造價(jià)為53868×2300=12390萬(wàn)元

合計：20551萬(wàn)元，平均價(jià)為1526.00元/㎡

4. 前 期：150.00元/㎡

5. 后 期：360.00元/㎡

6. 其他同上為1000.00元/㎡，合計為4079.00元/㎡

單方利潤:6000-4079=1921元/㎡

合計利潤:1921×134670=25870萬(wàn)元

Ⅲ.結論

那么，上述五種方案哪種最優(yōu)呢？

在選擇采用何種方案時(shí)，最重要的決定因素應是投資收益率（更準確地說(shuō)是內部收益率IRR）與銷(xiāo)售利潤率，而不是利潤總額絕對值的大小，這是形成正確判斷的前提。在進(jìn)行選擇之前，必須明確：

1. 無(wú)論采取何種方案，配套商鋪的面積均為7730平方米左右，因此不必列入方案比較，所占的成本也沒(méi)有考慮。

2. 小高層不考慮底層架空層。

3. 多層與高層結合的方案，3排6幢多層考慮為6層，其中6層為躍層，高層是2幢24層與2幢28層，底層架空，但計算容積率時(shí)，底層架空層的面積未計算在內。因此，實(shí)際容積率還要略高。

4. 售價(jià)是影響投資收益評估的重要因素，但由于郊區房產(chǎn)多層與高層價(jià)格差異并不像市區那么大，因此在做方案比選時(shí)，可以假設所有物業(yè)統一按6000元/㎡考慮。

5. 同理，方案對比中未考慮合理避稅，統一按正常稅率計算。

6. 地下車(chē)位與車(chē)庫按收支持平計，不構成方案選擇的要素，因此忽略不計。

請看下表：

名稱(chēng)

方案 多層銷(xiāo)售面積 高層/小高層面積 樓面地價(jià) 單方造價(jià) 銷(xiāo)售均價(jià) 單方利潤 合計毛利

（萬(wàn)元） 投資收益率 銷(xiāo)售利潤率

A 55704.38 23873.30 1764 4521 6000 1479 11770 32.71% 24.65%

B 68559.23 29382.53 1434 4191&nb