房地產(chǎn)泡沫的危害與防范措施

摘要敘述了我國房地產(chǎn)市場(chǎng)現狀，針對房地產(chǎn)泡沫，分析了房地產(chǎn)泡沫的形成與危害，探討了房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生的原因，在此基礎上，從宏觀(guān)和微觀(guān)角度提出了防止房地產(chǎn)泡沫的的對策與措施。

關(guān)鍵詞房地產(chǎn)經(jīng)濟泡沫危害防范措施

1 引言

房地產(chǎn)業(yè)是國民經(jīng)濟的支柱性產(chǎn)業(yè)，它不僅是國家資金積累的重要來(lái)源，而且它的發(fā)展能夠帶動(dòng)其他相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，但同時(shí)也是最容易導致泡沫的行業(yè)之一。 近年來(lái)，我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速，房地產(chǎn)市場(chǎng)持續升溫，一些城市房?jì)r(jià)快速上漲，對于中國房地產(chǎn)市場(chǎng)是否存在泡沫有較多爭論，那么，什么是房地產(chǎn)泡沫？它是如何形成的？我們應怎樣完善政府的各項制度及各種市場(chǎng)機制，從而達到控制泡沫的目的，使房地產(chǎn)行業(yè)保持健康的發(fā)展呢？下面就對這些問(wèn)題進(jìn)行分析和探討。

2 房地產(chǎn)泡沫的實(shí)質(zhì)

經(jīng)濟學(xué)上對泡沫的定義，普遍被接受的是美國著(zhù)名經(jīng)濟學(xué)家查爾斯·P·金德伯格的觀(guān)點(diǎn)，他認為泡沫就是"一種資產(chǎn)或一系列資產(chǎn)價(jià)格在一個(gè)連續過(guò)程中的陡然上漲，初始的價(jià)格上漲使人們產(chǎn)生價(jià)格會(huì )進(jìn)一步上漲的預期，從而吸引新的買(mǎi)者。這些人一般是以買(mǎi)賣(mài)資產(chǎn)牟利的投機者，而對資產(chǎn)的使用及其盈利能力并不感興趣。隨著(zhù)價(jià)格的上漲，常常是預期的逆轉和價(jià)格的暴跌，最后以金融危機告終。"

根據他的觀(guān)點(diǎn)，房地產(chǎn)泡沫可理解為房地產(chǎn)價(jià)格在一個(gè)連續的過(guò)程中的持續上漲，這種價(jià)格的上漲使人們產(chǎn)生價(jià)格會(huì )進(jìn)一步上漲的預期，并不斷吸引新的買(mǎi)者--隨著(zhù)價(jià)格的不斷上漲與投機資本的持續增加，房地產(chǎn)的價(jià)格遠遠高于與之對應的實(shí)體價(jià)格，由此導致房地產(chǎn)泡沫。泡沫過(guò)度膨脹的后果是預期的逆轉、高空置率和價(jià)格的暴跌，即泡沫破裂，它的本質(zhì)是不可持續性。

3 房地產(chǎn)泡沫的危害

3．1 造成經(jīng)濟結構和社會(huì )結構的失衡

房地產(chǎn)泡沫的存在意味著(zhù)投資于房地產(chǎn)有更高的投資回報率。在泡沫經(jīng)濟期間，大量的資金向房地產(chǎn)行業(yè)集聚，投機活動(dòng)猖獗。泡沫經(jīng)濟時(shí)期日本大企業(yè)的高額利潤許多來(lái)源于土地投機和股票投機帶來(lái)的營(yíng)業(yè)外收益，結果放松了對本企業(yè)的經(jīng)營(yíng)和管理，造成企業(yè)素質(zhì)的普遍下降。日本企業(yè)在高速增長(cháng)時(shí)期，通過(guò)以銀行借款為中心的間接融資方式來(lái)擴大其設備投資。1987年以后，在股價(jià)和地價(jià)上漲的引誘下，都大幅度轉移到了權益融資和投機土地的籌資方式上。大量的資金向房地產(chǎn)業(yè)流動(dòng)，意味著(zhù)生產(chǎn)性企業(yè)缺乏足夠的資金，或者說(shuō)難以用正常的成本獲得生產(chǎn)所必須的資金。

一方面，地價(jià)上漲導致投資預算增加，在高地價(jià)市區進(jìn)行投資無(wú)利可圖。如日本東京進(jìn)行道路建設時(shí)，征用土地的費用高達總造價(jià)的43.3%，個(gè)別地段高達99%。這進(jìn)一步造成了公共投入的相對縮減，形成經(jīng)濟發(fā)展的瓶頸；另一方面，由于城市地價(jià)持續高漲，土地作為人們心目中最安全、收益率最高的資產(chǎn)被大量保有，使得本來(lái)就稀少的土地大量閑置或者低度使用，土地投機的傾向日益凸現。同時(shí)，由于房地產(chǎn)價(jià)格的上漲，房地產(chǎn)持有者與非房地產(chǎn)持有者、大都市圈與地方圈的資產(chǎn)差距越來(lái)越大，招致社會(huì )分配新的不公，嚴重挫傷勞動(dòng)者的積極性，帶來(lái)了深刻的社會(huì )問(wèn)題。

3．2 導致金融危機

房地產(chǎn)業(yè)與銀行的關(guān)系密切主要是由房地產(chǎn)業(yè)投入大、價(jià)值高的特點(diǎn)決定的。有資料表明，目前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)項目投入資金中約20%～30%是銀行貸款；建筑公司往往要對項目墊付約占總投入30%～40%的資金，這部分資金也多是向銀行貸款。此外，至少一半以上的購房者申請了個(gè)人住房抵押貸款。這幾項累加，房地產(chǎn)項目中來(lái)自于銀行的資金高達61%。因此一旦房地產(chǎn)泡沫破裂，銀行就成為最大的買(mǎi)單者。應該注意到：銀行與一般企業(yè)不同，安全性對其來(lái)說(shuō)特別重要。一般生產(chǎn)性企業(yè)的倒閉只是事關(guān)自身和股東，對其他主體的影響較小。而銀行的倒閉不僅僅是這家銀行自身的事情，而且往往會(huì )引起連鎖反應，使其他銀行也面臨擠兌風(fēng)險。

3．3 造成生產(chǎn)和消費危機

房地產(chǎn)泡沫的破滅往往伴隨著(zhù)經(jīng)濟蕭條，股價(jià)下跌，企業(yè)財務(wù)營(yíng)運逐漸陷入困境。股價(jià)下跌使企業(yè)發(fā)行的大量可轉換公司債權在長(cháng)期內不能轉為股權，從而給企業(yè)帶來(lái)巨額的償債負擔；此外，地價(jià)和股價(jià)下跌也使企業(yè)承受了巨大的資產(chǎn)評估損失和被迫出售土地及股票的銷(xiāo)售損失。企業(yè)收益的減少又使得投資不足，既降低了研究開(kāi)發(fā)投資水平，又減少了企業(yè)在設備上的投資。生產(chǎn)的不景氣又導致雇傭環(huán)境的惡化和居民實(shí)際收入的下降。企業(yè)倒閉意味著(zhù)大量的失業(yè)員工，即使沒(méi)有倒閉的企業(yè)，由于收益的下降也要不斷裁減人員。此外，地價(jià)的下跌還使得居民個(gè)人所保有的土地資產(chǎn)貶值。由于經(jīng)濟不景氣和個(gè)人收入水平的下降，居民對未來(lái)懷有不同程度的憂(yōu)心，因此會(huì )減少當期的消費，擴大收入中的儲蓄部分，以防不測。個(gè)人消費的萎縮又使生產(chǎn)消費品的產(chǎn)業(yè)部門(mén)陷入困境。

3．4 引發(fā)政治和社會(huì )危機

隨著(zhù)房地產(chǎn)泡沫破裂和經(jīng)濟危機的發(fā)生，大量的工廠(chǎng)倒閉，失業(yè)人數劇增。在金融危機下，犯罪案件激增。以馬來(lái)西亞為例，1997年房地產(chǎn)泡沫破滅以后，當年的犯罪率比1996年增加了38%，1998年第一季度犯罪率比1997年更增加了53%，由于人們對日益惡化的經(jīng)濟危機感到不滿(mǎn)，社會(huì )危機逐漸加劇。工人、學(xué)生反政府的示威游行引起暴亂，社會(huì )動(dòng)蕩不安。

4 房地產(chǎn)泡沫的成因

4．1 過(guò)度投機

一方面，土地交易制度不健全，行業(yè)管理不完善，在一定程度上助長(cháng)了投機活動(dòng)，產(chǎn)生大量投機性泡沫。土地是房地產(chǎn)行業(yè)的基礎，土地資源的稀缺性使得土地市場(chǎng)具有需求彈性大而供給彈性小的特點(diǎn)。當大量投機使土地需求增加時(shí)，土地價(jià)格急劇上漲，由于土地的稀缺性，市場(chǎng)無(wú)法在短時(shí)間內增大供給量，從而使需求與供給之間的差距進(jìn)一步拉大，在這種情況下，有限的土地價(jià)格飛漲，嚴重脫離了其實(shí)有價(jià)值而產(chǎn)生地價(jià)泡沫，進(jìn)而可能導致整個(gè)房地產(chǎn)業(yè)泡沫的形成；另一方面，房地產(chǎn)投資的過(guò)度增長(cháng)使得房地產(chǎn)投資的增長(cháng)速度遠遠超過(guò)了城市化進(jìn)程的速度，就容易造成市場(chǎng)供給與市場(chǎng)需求的嚴重不平衡，房屋空置率高，也會(huì )導致房地產(chǎn)價(jià)格急劇下跌，泡沫破滅。

4．2 消費者及投資者對未來(lái)價(jià)格的預期

隨著(zhù)人口的增加和城市的發(fā)展，土地價(jià)格存在著(zhù)潛在升值的趨勢，因此，房地產(chǎn)價(jià)格在人們未來(lái)的預期中也會(huì )不斷上升。對房地產(chǎn)未來(lái)價(jià)格的非理性預期造成投資者對未來(lái)房地產(chǎn)投資高回報的設想，過(guò)多的貨幣資本投入到有限的土地買(mǎi)賣(mài)中，推動(dòng)地價(jià)不斷上漲，從而使房地產(chǎn)價(jià)格不斷攀升；在泡沫破滅時(shí)，房地產(chǎn)價(jià)格下跌，消費者預期價(jià)格還要下跌，房地產(chǎn)商紛紛拋售其持有的房產(chǎn)，于是供應量增加，同時(shí)由于無(wú)人肯接手買(mǎi)入而使需求量減少，這樣就加劇了價(jià)格的下跌。

4．3 銀行信貸非理性擴張

由于房地產(chǎn)業(yè)是資金密集型行業(yè)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)必須擁有雄厚的資金，隨著(zhù)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)規模的不斷擴大，開(kāi)發(fā)商僅靠自有資金是遠遠不夠的，其開(kāi)發(fā)資金主要來(lái)源就是銀行貸款。而房地產(chǎn)的高回報，使許多銀行在貸款的實(shí)際操作過(guò)程中，違反有關(guān)規定，向開(kāi)發(fā)商發(fā)放大量貸款，從而使行業(yè)進(jìn)入門(mén)檻降低，造成過(guò)度開(kāi)發(fā)，金融風(fēng)險不斷堆積，使泡沫產(chǎn)生的可能性增加。

5 防止房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生的措施

5．1 加強對房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀(guān)監控和管理

宏觀(guān)經(jīng)濟形勢和政策的改變，往往會(huì )引起其他因素的連鎖反應，包括國家稅收、勞動(dòng)就業(yè)、居民收入、金融環(huán)境、企業(yè)利潤，等等。政府對宏觀(guān)經(jīng)濟形勢進(jìn)行全方位的監控，制定合適的政策，是防止房地產(chǎn)泡沫的首要措施。房地產(chǎn)兼有資產(chǎn)和消費品兩重性，正因為如此，房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資十分活躍，容易產(chǎn)生房地產(chǎn)泡沫時(shí)，就必須加強對房地產(chǎn)市場(chǎng)的管理。首先，要加強對房地產(chǎn)建設的投資管理，根據收入的水平來(lái)確定投資規模，使房地產(chǎn)的產(chǎn)與銷(xiāo)基本適應，不至于過(guò)多積壓；其次，要加強房地產(chǎn)二級市場(chǎng)的管理，防止過(guò)分炒高樓市，使房地產(chǎn)泡沫劇增；最后，調整房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)結構，大力發(fā)展安居型房地產(chǎn)，同時(shí)應加強市場(chǎng)統計和預測工作，從而使房地產(chǎn)行業(yè)成為不含泡沫的實(shí)實(shí)在在的主導產(chǎn)業(yè)。

5．2 建立全國統一的房地產(chǎn)市場(chǎng)運行預警預報制度

加強和完善宏觀(guān)監控體系應當通過(guò)對全國房地產(chǎn)市場(chǎng)信息及時(shí)歸集、整理和分析，就市場(chǎng)運行情況做出評價(jià)和預測，定期發(fā)布市場(chǎng)分析報告，合理引導市場(chǎng)，為政府宏觀(guān)決策作好參謀。近年來(lái)，我國房地產(chǎn)業(yè)持續以較快的速度增長(cháng)，吸引了大量的企業(yè)進(jìn)行房地產(chǎn)投資。因此，國家要加快建立和完善房地產(chǎn)業(yè)的宏觀(guān)監控體系，通過(guò)土地供應、稅收和改善預售管理等手段進(jìn)行必要的干預和調控，有效地防止房地產(chǎn)"泡沫"的產(chǎn)生。

5．3 強化土地資源管理

政府應當通過(guò)土地資源供應量的調整，控制商品房?jì)r(jià)格的不合理上漲。要根據房地產(chǎn)市場(chǎng)的要求，保持土地的合理供應量和各類(lèi)用地的供應比例，切實(shí)實(shí)行土地出讓公開(kāi)招標制度，控制一些城市過(guò)高的地價(jià)。要堅決制止高檔住宅的盲目開(kāi)發(fā)和大規模建設，防止出現新的積壓、出現由結構性過(guò)剩引發(fā)的泡沫。要嚴格懲處各類(lèi)違規行為，嚴厲查處房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)非法圈地、占地行為，避免為獲取臨時(shí)和短期的土地收益而擅自占用和交易土地，對凡是超過(guò)規定期限沒(méi)有進(jìn)行開(kāi)發(fā)的土地，政府應立即收回。全面清理土地市場(chǎng)，堅決打擊開(kāi)發(fā)商的圈地和炒地行為，從源頭上防止土地批租領(lǐng)域的不正之風(fēng)和腐敗行為。

5．4 加強金融監管力度，合理引導資金流向

首先，要進(jìn)一步健全金融監管體系，增加監管手段，增強監管能力，提高監管水平；其次，要加強信用總規模的控制，不使社會(huì )總信用過(guò)度脫離實(shí)質(zhì)經(jīng)濟的要求而惡性膨脹，從源頭上防止現代泡沫經(jīng)濟發(fā)生；再次，要加強投資結構的調控，通過(guò)利率、產(chǎn)業(yè)政策等，引導資金流向生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)等實(shí)質(zhì)經(jīng)濟部門(mén)；最后，要加強外資和外債的管理，盡可能引進(jìn)外資的直接投資和借長(cháng)期外債。推動(dòng)房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生的資金，絕大部分都是從銀行流出的。因此，要加強對銀行的監管，從源頭上控制投機資本。&