淺談對我國房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀(guān)調控制度建設問(wèn)題研討

摘要：房地產(chǎn)業(yè)作為我國國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)，其能否穩定發(fā)展直接關(guān)系到我國宏觀(guān)經(jīng)濟運行態(tài)勢。當前，為了控制房地產(chǎn)的過(guò)熱發(fā)展，應加強和完善對房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀(guān)調控制度建設。 關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)市場(chǎng)；宏觀(guān)調控；制度建設 1 我國房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展現狀 1.1 房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)熱 據相關(guān)統計數據顯示，2006-2009年我國房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資分別為19382、25280、30580、36232億元，比上年同比增長(cháng)分別為21.8％、30.2％、20.9％、16.1％。雖然增長(cháng)幅度相對有所下降，但以2009年為例，我國房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資占當年GDP的10.8％，仍遠高于國際公認5％合理水平。在我國GDP增速保持在7％-10％水平的經(jīng)濟高速增長(cháng)大背景環(huán)境下。加上流動(dòng)性過(guò)剩的影響和房地產(chǎn)市場(chǎng)暴利吸引，我國房地產(chǎn)市場(chǎng)投資熱度持續上升，房?jì)r(jià)持續大幅上漲，超出了多數人的經(jīng)濟承受能力。房地產(chǎn)商品已經(jīng)失去其最初滿(mǎn)足居住需求的目標，日益成為投機的手段以獲得炒房利潤和規避通脹。 1.2 房地產(chǎn)市場(chǎng)規范性有待加強 當前，我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展正處在由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)為主的階段向房地產(chǎn)投資為主的階段的過(guò)渡階段，不規范性主要體現在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、交易、中介等各環(huán)節。一是開(kāi)發(fā)肓目，無(wú)序發(fā)展，導致土地資源和國有資產(chǎn)的流失嚴重。二是作為市場(chǎng)主體的房地產(chǎn)企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)缺乏經(jīng)驗，企業(yè)在設計、行銷(xiāo)、管理、品牌等方面的核心競爭力嚴重不足。市場(chǎng)運作層次低，操作規范性欠缺。三是房地產(chǎn)交易市場(chǎng)虛假信息、廣告泛濫，詐騙案件頻發(fā)。房地產(chǎn)行銷(xiāo)活動(dòng)不規范，捂盤(pán)惜售、囤積房源等手段，抬高房?jì)r(jià)，違規收取費用。 1.3 房?jì)r(jià)過(guò)高，群眾壓力大 房地產(chǎn)市場(chǎng)的相關(guān)問(wèn)題關(guān)注度如此之高，一個(gè)重要原因在于我國房?jì)r(jià)高居不下。我國房?jì)r(jià)過(guò)高已經(jīng)催生出如蝸居、蟻族等新鮮詞匯。2009年，甚至出現部分城市、地區房?jì)r(jià)暴漲的局面，迭創(chuàng )新高的房?jì)r(jià)讓住房問(wèn)題更加凸顯。作為生活必需品，實(shí)現居者有其屋的理想局面還需加大力氣?？偟恼f(shuō)來(lái)，房地產(chǎn)價(jià)格體系尚未理順，價(jià)格秩序混亂，房?jì)r(jià)偏高。房?jì)r(jià)過(guò)高，限制了購房者在其他生活和發(fā)展方面的支出，成為擴大內需方針政策和轉變經(jīng)濟增長(cháng)方式的絆腳石。再者，當前，我國基尼系數已超國際警戒線(xiàn)，房?jì)r(jià)過(guò)高造成中低收入者買(mǎi)房難上加難，住房需求難以得到滿(mǎn)足，另一方面，部分富人通過(guò)房地產(chǎn)投資行為增加其資產(chǎn)，社會(huì )貧富差距進(jìn)一步提高，加劇市場(chǎng)的動(dòng)蕩和社會(huì )的不穩定因素。 2 我國房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀(guān)調控應加強制度建立 2.1 法規手段 ①土地使用體系，是房地產(chǎn)運作的基礎，土地的使用方式直接影響地價(jià)與房?jì)r(jià)。一是土地使用權退出市場(chǎng)，以年地租的形式出現，土地使用權不進(jìn)行出讓?zhuān)形飿I(yè)公司向業(yè)主收取地租。這種方式，實(shí)行土地所有權與房屋所有權分離，便于開(kāi)征物業(yè)稅，因為物業(yè)稅是一種財產(chǎn)稅，土地所有權是國家的，購買(mǎi)的商品房只是70年的土地使用權。商品是一種買(mǎi)賣(mài)，“一種物品連同物品所有權發(fā)生讓渡，則是買(mǎi)賣(mài)；物品不隨所有權讓渡，則為租賃”。二是改革現行分稅制，增加地方稅種，加大中央財政的轉移支付。因為地方要發(fā)展，必須解決地方財政來(lái)源，地方才能實(shí)現土地“政府利益退出”。②稅收杠桿體系。稅收是宏觀(guān)調控的重要手段，但我國沒(méi)有充分利用。稅收調控包括營(yíng)業(yè)稅、所得稅、土地增值稅、交易稅等。我國在抑制投機方面，稅收杠桿缺位，加之保有環(huán)節稅收偏低，使得投機性資本不斷流入住房市場(chǎng)，炒房成了獲利手段。

在這方面，外國的經(jīng)驗值得借鑒。韓國對出售第二套房產(chǎn)的賣(mài)主征收50％的轉讓稅，對于擁有第三套住房的賣(mài)主征收60％的轉讓所得稅，這就抑制房地產(chǎn)的投機。而我國對單純炒地皮者的獲利基本上沒(méi)有開(kāi)征累進(jìn)的增值稅。投機轉讓的稅負也很低，甚至黑市交易。③住房社會(huì )保障及行政管理法規體系?！蹲》糠ā窇亲》拷ㄔO和交易的基本法規，《住房法》應包括住房社會(huì )保障的法律規范，但至今我國的住房法尚未出臺，不能不說(shuō)是個(gè)遺憾，應加快制定。行政管理法規體系包括依照我國房地產(chǎn)發(fā)展相關(guān)的法律，進(jìn)行行政執法管理。如依據土地管理法、對違規用地的管理、超期未用的土地的收回管理；依據城市房地產(chǎn)法對房地產(chǎn)市場(chǎng)的管理及城市規劃法和城市項目審批開(kāi)發(fā)的管理等都屬于城市法規管理。就目前講，我國的諸項管理都不到位。這與社會(huì )風(fēng)氣不正，尋租、****嚴重有關(guān)。必須增強執法觀(guān)念，對有法不依，執法不嚴要進(jìn)行追究，并形成制度。 2.2 經(jīng)濟手段 在市場(chǎng)經(jīng)濟條件下，房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀(guān)調控，主要依靠法規和經(jīng)濟手段，而行政管理只是輔助手段。經(jīng)濟手段主要體現在兩個(gè)方面。一是利用信貸利率杠桿；二是利用稅收杠桿進(jìn)行調控。應該說(shuō)，這兩個(gè)方面我國都已啟動(dòng)，但還沒(méi)有形成制度，也很不完善。有的稅種尚未開(kāi)發(fā)，即便有的，執行力度也不夠，所以效果不明顯。分析其原因，除了在房地產(chǎn)領(lǐng)域“官商”勾結外，我國還沒(méi)有執法的追究制度，對于有法不依和執法不嚴的應給與追究，并給與嚴厲制裁，才能取得效果。 2.3 行政手段 我國的市場(chǎng)經(jīng)濟是由計劃經(jīng)濟過(guò)渡而來(lái)的，領(lǐng)導習慣于行政命令高于一切。同時(shí)，由于對市場(chǎng)經(jīng)濟本質(zhì)及它的“逐利性”認識不足，對問(wèn)題缺乏防備措施。所以，近十年的房地產(chǎn)市場(chǎng)的快速發(fā)展，出現的問(wèn)題多數靠行政指令去管理，臨時(shí)頒布一些政策，而有些政策既缺乏慎重研究，也缺乏長(cháng)遠眼光，給人一種朝令夕改的感覺(jué)，使執行者無(wú)所事從。政策模糊和政策執行錯位是常見(jiàn)的。如90/70政策中的套內面積，還是建設面積之爭，營(yíng)業(yè)稅的金額減免還是差額之議等等，都說(shuō)明了這個(gè)問(wèn)題。 3 結束語(yǔ) 綜上所述，房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀(guān)調控制度的建立與完善，主要應依靠法律，依法行政。并利用金融信貸制度和稅收杠桿進(jìn)行調節，并形成制度。改革開(kāi)放以來(lái)，我國頒布了數百部法規，但真正認真執行得不多，在一些地方以行政指令代替法律的事件屢見(jiàn)不鮮，上有政策，下有對策的事也常見(jiàn)。所以，改變傳統的計劃經(jīng)濟管理觀(guān)念是建立宏觀(guān)調控制度的前提。 ： [1]黃志強．如何看待近期政府對房地產(chǎn)價(jià)格的宏觀(guān)調控[J]．福建論壇，2005（8）. 何元斌．關(guān)于房地產(chǎn)價(jià)格調控的政策與措旌建議[J]．經(jīng)濟研究參考，2006（55）.