房地產(chǎn)業(yè)宏觀(guān)調控策略研究

論文關(guān)鍵詞：金融危機 房地產(chǎn) 宏觀(guān)調控

論文摘要：本文首先分析我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的現實(shí)情況及存在的問(wèn)題，在此基礎之上提出對我國房地產(chǎn)宏觀(guān)調控的政策建議，以保證我國房地產(chǎn)業(yè)健康有序發(fā)展，從而確保我國宏觀(guān)經(jīng)濟在全球經(jīng)濟危機的波及下能保持較快平穩運行。

一、當前我國房地產(chǎn)業(yè)存在的問(wèn)題

1、我國房地產(chǎn)市場(chǎng)的資金來(lái)源結構單一

如前文所述，我國房地產(chǎn)行業(yè)中的資金大部分來(lái)自于銀行或其他金融機構的貸款。除了大型房地產(chǎn)企業(yè)能夠通過(guò)上市的方式直接融資外，其余的房地產(chǎn)企業(yè)自有資金比例相對較低，而其他的融資途徑又很少，基本都通過(guò)銀行貸款進(jìn)行間接融資。隨著(zhù)房地產(chǎn)泡沫的不斷膨脹，銀行的系統風(fēng)險也開(kāi)始逐漸顯現。一旦房地產(chǎn)市場(chǎng)由繁榮轉向衰退，市場(chǎng)風(fēng)險便由銀行來(lái)分擔。在銀行出現大量呆賬壞賬的情況下，政府不可能坐視不管，一定會(huì )從財政撥款來(lái)填補銀行呆壞賬漏洞。在內需沒(méi)有被有效刺激的情況下，實(shí)體行業(yè)不景氣會(huì )使財政收入不足，于是地方政府會(huì )著(zhù)力把土地價(jià)格賣(mài)得更高，如此便形成了一個(gè)惡性循環(huán)。

2、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商囤地現象普遍

房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)過(guò)多年的發(fā)展已形成一個(gè)無(wú)形的利益鏈條，包括開(kāi)發(fā)商、地方財政、商業(yè)銀行，以及一些個(gè)人都從中獲益。在土地價(jià)格不斷上漲的情況下，許多開(kāi)發(fā)商在拍賣(mài)獲得地塊后都選擇將土地閑置而不蓋房。開(kāi)發(fā)商“囤地”已經(jīng)成為我國房地產(chǎn)行業(yè)中的普遍現象。由于當時(shí)土地出讓實(shí)行協(xié)議出讓制度，因此獲得土地使用權的成本低廉，開(kāi)放商在土地價(jià)格上漲的預期下，將獲得土地使用權進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的土地長(cháng)期閑置。對此，1999年國土資源部發(fā)布了《閑置土地處置辦法》，規定了以出讓等有償使用方式獲得土地使用權進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的土地，閑置時(shí)間超過(guò)出讓合同中規定的動(dòng)工日期滿(mǎn)1年未動(dòng)工開(kāi)發(fā)的，地方政府可以征收相當于土地出讓金20％以下的土地閑置費；滿(mǎn)2年未動(dòng)工開(kāi)發(fā)的，可以無(wú)償收回土地使用權。然而，這一政策卻一直未見(jiàn)被有效執行。

3、住宅供應結構不盡合理

我國的房地產(chǎn)投資結構中，大多數資金都用于開(kāi)發(fā)中高價(jià)位的商品房投資，而經(jīng)濟適用房、保障性住房以及廉租房的供給比例太小。同時(shí)，交通便利的區位周?chē)鷰缀醵际巧唐纷》?。?jīng)濟適用房、保障性住房和廉租房的地理位置基本都比較偏僻，且周?chē)涮自O施不齊全，這樣就在無(wú)形中增加了非商品房用戶(hù)的居住成本。因此，房地產(chǎn)行業(yè)中產(chǎn)品結構的不合理也是導致普通居住群體不得不調整需求結構的原因。

二、我國房地產(chǎn)業(yè)宏觀(guān)調控的政策建議

1、完善房地產(chǎn)市場(chǎng)的金融政策建議

(1)實(shí)行差別化的信貸政策

行業(yè)間的差別化信貸。如前文分析，在金融危機的影響下，應對危機最有效的方式應該是推動(dòng)消費來(lái)擴大內需。擴大國內的消費需求，最根本的是要增加居民收入，提高居民消費能力。對于有良好發(fā)展前景的實(shí)體企業(yè)，銀行應該加大信貸規模；對于產(chǎn)能過(guò)剩、高污染、高能耗的企業(yè)，銀行應限制信貸規模。以此來(lái)體現國家的產(chǎn)業(yè)政策導向，促進(jìn)國家產(chǎn)業(yè)結構優(yōu)化升級和經(jīng)濟增長(cháng)方式的轉變。為了抑制房地產(chǎn)投機性需求，應對購買(mǎi)不同標準的住房實(shí)行不同的政策。 (2)穩定人民幣匯率政策

我國房地產(chǎn)市場(chǎng)中存在大量國際游資，在一定程度上是因為國外投資者對人民幣有升值預期。近年來(lái)，人民幣升值的壓力在各個(gè)國際集團的施壓下不斷增大。在金融危機的背景下，我國的出口行業(yè)已經(jīng)受到嚴重打擊，人民幣升值會(huì )導致更嚴重的經(jīng)濟后果。人民幣升值意味著(zhù)我國的投資品價(jià)值也隨之升高。一方面，這意味著(zhù)我國投資機會(huì )增多且收益水平可觀(guān)；另一方面，人民幣升值刺激人們形成了強烈的財富效應，將房地產(chǎn)作為消費升級的主要焦點(diǎn)。因此，一定要在房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格回歸到合理的范圍內后，才可以放開(kāi)穩定人民幣匯率的政策。

2、完善房地產(chǎn)市場(chǎng)的財政政策建議

目前，我國的房地產(chǎn)業(yè)需求呈現出結構性矛盾。有投機性需求的購房者已經(jīng)擁有多套住宅，但在利益的驅使下，仍然有動(dòng)機繼續購房；而具有自住性需求的購房者卻因房?jì)r(jià)超出實(shí)際消費能力，剛性需求無(wú)法被滿(mǎn)足。在這種現實(shí)的矛盾下，可以通過(guò)調整各方的稅負差異或財政補貼將投機者、自住者區別對待，抑制投機性需求，調控房?jì)r(jià)。投機性需求旺盛是我國房?jì)r(jià)不斷攀升的重要原因之一。擁有投機性需求的購房者，只有在房地產(chǎn)的租售等流轉過(guò)程中才能獲取利潤。通過(guò)對兩套或兩套以上住房的居民，征收高額的房產(chǎn)交易稅；對別墅、大戶(hù)型房產(chǎn)的持有人征收住房保有稅等措施，會(huì )使國內房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求快速下降。

3、完善房地產(chǎn)市場(chǎng)的土地政策建議

(1)有效增加土地供應量

土地是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的源頭，土地供應總量直接決定了房地產(chǎn)市場(chǎng)的供給規模的上限。在房產(chǎn)需求旺盛，供給不足的情況下，房地產(chǎn)價(jià)格只能越來(lái)越高。中央政府應制定有效措施，改變以拉動(dòng)GDP增長(cháng)和增加財政收入為考核指標的機制。引導地方政府將目標和責任從短期利益轉向長(cháng)期解決民生問(wèn)題上。同時(shí)，鑒于房地產(chǎn)行業(yè)“囤地”現象嚴重的現實(shí)，應將打擊土地閑置行為的辦法落到實(shí)處。

(2調整土地供給結構土地供應結構

應該由住房供給結構來(lái)決定，而住房供給結構應以居民收入結構為基礎。當前我國城市居民收入結構呈橄欖形。地理位置優(yōu)越，交通便利的區位周?chē)鷰缀醵际巧唐纷》?，而?jīng)濟適用房、保障性住房和廉租房的地理位置基本都相對偏僻，周?chē)涮自O施不齊全，無(wú)形中增加了非商品房用戶(hù)的居住成本。因此，在未來(lái)的土地供應結構上，應更多地增加中小戶(hù)型、中低價(jià)位的商品房開(kāi)發(fā)土地供給，增加商品適用房、保障性住房及廉租房的土地供給。當經(jīng)濟適用房供給增加時(shí)，便可適當降低經(jīng)濟適用房及保障性住房的申請標準，解決“政策夾心層”的住房問(wèn)題。

[1]陳柳欽，中國房地產(chǎn)發(fā)展的回顧展望[J]，廣東經(jīng)濟，2009(06)：14-20.

[2]劉艷，中國房地產(chǎn)宏觀(guān)調控政策效果分析[J]，合作經(jīng)濟與科技，2009(12)：12—13.

[3]魏胤亭，論經(jīng)濟發(fā)展方式的轉變：突圍與評判[J]，天津商業(yè)大學(xué)學(xué)報，2010(4).