我國房地產(chǎn)價(jià)格規制的宏觀(guān)調控法淺析

摘 要：房地產(chǎn)業(yè)對于國民經(jīng)濟的影響力是不言而喻的，關(guān)系到整個(gè)國民經(jīng)濟的運行。我國房地產(chǎn)業(yè)更是國民經(jīng)濟的基礎性、先導性、支柱性產(chǎn)業(yè)。我國城市住宅投資規模迅速擴大，商品住宅價(jià)格增長(cháng)過(guò)快，不僅極大地影響城市居民的生活質(zhì)量，也是整個(gè)國民經(jīng)濟發(fā)展的不穩定因素之一。因此需要對房地產(chǎn)市場(chǎng)運用法律手段進(jìn)行宏觀(guān)調控，以實(shí)現該行業(yè)的健康穩定發(fā)展。 關(guān)鍵詞：宏觀(guān)調控；房地產(chǎn)價(jià)格；法律規制

一、房地產(chǎn)市場(chǎng)失靈是國家運用宏觀(guān)調控手段進(jìn)行干預的前提 市場(chǎng)經(jīng)濟中市場(chǎng)失靈的現象無(wú)處不在，房地產(chǎn)市場(chǎng)亦難逃厄運。其市場(chǎng)失靈主要基于以下原因： 首先是外部性原因。房地產(chǎn)市場(chǎng)外部性的負面表現體現在，房地產(chǎn)市場(chǎng)的土地外部開(kāi)發(fā)中，分配土地增值收益的方式糾紛、利用相鄰不動(dòng)產(chǎn)時(shí)的干擾以及由于土地過(guò)度開(kāi)發(fā)導致的商品房密集等。 其次表現為房地產(chǎn)商品自身的壟斷性。土地作為資源替代性較弱，其嚴重的有限性、珍稀性致使土地供給者必須在一定程度上對市場(chǎng)進(jìn)行壟斷，人們把置地購房作為財產(chǎn)保值和增值的手段，會(huì )不輕易出售待價(jià)而沽，客觀(guān)阻礙土地高效配置和合理利用。再者，我國城鎮土地的所有權屬?lài)?，獲取土地使用權的使用者只能通過(guò)“招拍掛”方式進(jìn)行，某種意義上說(shuō)國家對土地具有絕對的壟斷。 再次，現有房地產(chǎn)市場(chǎng)上的商品及層次不能滿(mǎn)足所有群體的住房需求。我國貧富差距過(guò)大，低收入群體支付能力低，獲得銀行貸款難，在購房方面的支付能力A十分低下。 由于土地資源的有限性、房地產(chǎn)保值增值的特性，使得房地產(chǎn)市場(chǎng)成為適合投機的市場(chǎng)，過(guò)度投機對市場(chǎng)有害無(wú)利。 二、我國房地產(chǎn)價(jià)格連年過(guò)熱的原因 （一）隨著(zhù)改革開(kāi)放成果惠及民眾，國民生產(chǎn)總值和消費總值連年攀升，人均收入更是收獲可喜。國民經(jīng)濟的持續快速發(fā)展、城市化進(jìn)程的加快和人民生活水平的總體提高使我國城鎮居民客觀(guān)上具備了良好的住宅商品房消費能力。 （二）百姓投資渠道缺乏，投資手段集中于房地產(chǎn)國民經(jīng)濟快速發(fā)展使大量百姓手中富于閑錢(qián)，投資引導信息嚴重匱乏，股票、證券等金融衍生品市場(chǎng)不健全，加之傳統購房置地理念深入人心，導致大量社會(huì )閑散資金未有效地得到投資利用，而是大量流入房地產(chǎn)市場(chǎng)，或投資升值，或出租獲利。購買(mǎi)房產(chǎn)地產(chǎn)成為全社會(huì )人們投資的不二之選，客觀(guān)抬高房?jì)r(jià)。 （三）從供給需求角度看 從供給角度看，房地產(chǎn)剛性供給較大，土地的供給，后期建筑材料的跟進(jìn)使開(kāi)發(fā)商需要大量資金的跟進(jìn)和投入。商品住宅價(jià)格在土地交易價(jià)格推動(dòng)下迅速上漲。從需求角度看，我國房地產(chǎn)需求增長(cháng)很快。首先，住房制度政策性導向、居民可支配收入的增加及我國城市化進(jìn)程都推動(dòng)了人們對房地產(chǎn)，尤其是居民商品住宅的需求。其次，購房者心理預期的“羊群效應”，促使很多人將預期消費意向提前轉化為即期消費。旺盛的總需求推動(dòng)了商品住宅價(jià)格上漲。 從非市場(chǎng)行為看，投機因素、土地拍賣(mài)中的違規行為等非市場(chǎng)因素也是導致房?jì)r(jià)過(guò)高的不可忽視的因素，側面抬高房?jì)r(jià)。 三、運用宏觀(guān)調控手段對我國房地產(chǎn)價(jià)格規制的法律建議 （一）土地政策及法律調控方面 嚴格土地“招拍掛”制度，防止土地“儲備閑置”。對“招拍掛”土地的價(jià)格實(shí)行上限管理，防止地方政府在利益的驅動(dòng)下，不斷推高土地的成本?？山梃b英國的成功經(jīng)驗，對土地的審批、開(kāi)發(fā)過(guò)程進(jìn)行嚴格的控制。對住房建設土地的審批到開(kāi)發(fā)動(dòng)工時(shí)間進(jìn)行詳細的規定，加強對土地市場(chǎng)的監管，防止開(kāi)發(fā)商通過(guò)囤積土地，推高土地成本的行為。同時(shí)要對違法違規開(kāi)發(fā)商，進(jìn)行嚴厲懲處，遏制投機行為，避免土地資源的浪費，穩定房地產(chǎn)價(jià)格。 同時(shí)要嚴格把控土地供應渠道，健全土地儲備制度，使國家真正控制土地一級市場(chǎng)。政府根據市場(chǎng)需求有針對性地溝通各地土地儲備中心，從房地產(chǎn)市場(chǎng)的實(shí)際出發(fā)，適當調劑土地供給量，影響房地產(chǎn)的供給，從而遏制房地產(chǎn)價(jià)格的上漲。另外還要對全國土地進(jìn)行總體利用規劃，強化各級政府對住房市場(chǎng)調控的責任。 （二）金融法律調控方面 首先是要完善相關(guān)金融法規體系。其次是強化相關(guān)法律責任。建立健全房地產(chǎn)金融的信息披露制度也是防范金融風(fēng)險的一個(gè)重要手段。各金融主體收集房地產(chǎn)信息、市場(chǎng)信息，通過(guò)分析整理和運用，提高監控能力，進(jìn)而實(shí)現各金融機構間的信息共享。從而防止投機行為，減少金融風(fēng)險，穩定房地產(chǎn)市場(chǎng)及房?jì)r(jià)。 （三）稅收法律手段調控方面 首先是在房地產(chǎn)的保有環(huán)節開(kāi)征物業(yè)稅。征收物業(yè)稅不但可以通過(guò)額度較高的保有稅率來(lái)避免房地產(chǎn)被業(yè)主低效率使用的情形，還有效刺激了土地的供給，增大了流通中的不動(dòng)產(chǎn)數量，進(jìn)一步刺激交易。再次是增加大戶(hù)型商品房的稅收。盡管?chē)艺邔π?hù)型商品房進(jìn)行了導向性?xún)A斜，但由于大戶(hù)型商品房的利潤空間過(guò)大，對利益的天然追求使房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)大戶(hù)型商品房的熱度難以減退，致使小戶(hù)型商品房供給嚴重不足。除了以上幾個(gè)方面的法律調控之外，還應完善房地產(chǎn)相關(guān)法律法規體系，更要全面準確地采集反映房地產(chǎn)供求結構的各類(lèi)即時(shí)信息，為政府宏觀(guān)調控提供決策支持。政府通過(guò)信息披露，及時(shí)向企業(yè)、消費者提供有價(jià)值的各類(lèi)信息數據，引導市場(chǎng)理性投資和消費，減緩大眾的心里預期，防止盲目跟風(fēng)，抑制房地產(chǎn)的價(jià)格。