房地產(chǎn)土地增值稅稅收籌劃對策

摘要：經(jīng)濟的快速增長(cháng)，各行各業(yè)在其中發(fā)揮的作用不容忽視，特別是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司，成為了最近幾年我國經(jīng)濟增長(cháng)主導力量。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司推動(dòng)經(jīng)濟增長(cháng)的同時(shí)，在稅收方面也做出了巨大的貢獻。由于其與土地息息相關(guān)，所以稅種中土地增值稅是非常重要的，但是我國在土地增值稅方面涉及的稅種非常多，為此公司如何做好土地增值稅稅收籌劃就成為了關(guān)鍵，這也是減少稅收成本非常重要的方法。而本文側重點(diǎn)就在于針對房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司土地增值稅稅收籌劃進(jìn)行分析，在對土地增值稅稅收籌劃重要性進(jìn)行分析的基礎之上，通過(guò)案例分析，提出了目前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司土地增值稅稅收籌劃中存在的問(wèn)題，進(jìn)而給予了切實(shí)可行的解決對策。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司；土地增值稅；稅收籌劃

稅收籌劃首先要求的就是要以國家稅收相關(guān)政策、法律法規為依據，納稅人可以針對日常運作中稅種進(jìn)行科學(xué)合理地規劃，實(shí)現稅負降低的目的，在稅務(wù)風(fēng)險有效規避的同時(shí)，將效益提高，利潤達到最大化。在我國經(jīng)濟社會(huì )發(fā)展過(guò)程中，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司在其中發(fā)揮了非常重要的作用，不僅創(chuàng )造了經(jīng)濟新的增長(cháng)點(diǎn)，而且推動(dòng)了社會(huì )發(fā)展。特別是最近幾年，房?jì)r(jià)持久上漲，并且成為了社會(huì )所關(guān)注的重點(diǎn)話(huà)題，影響房?jì)r(jià)的因素有很多，而土地增值稅就是其中非常關(guān)鍵的因素。為此對房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司土地增值稅稅收籌劃進(jìn)行研究，不僅能夠推動(dòng)房地產(chǎn)經(jīng)濟的增長(cháng)，而且對于我國經(jīng)濟體系的不斷優(yōu)化同樣也具有非常深遠的影響。本文從房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司長(cháng)遠發(fā)展角度，對土地增值稅稅收籌劃進(jìn)行分析，發(fā)現問(wèn)題，并且解決問(wèn)題，以期望能夠實(shí)現房地產(chǎn)公司效益的不斷提高。

一、土地增值稅稅收籌劃在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司中的重要性

首先，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司在以國家法律為前提條件基礎之下，運用稅收籌劃來(lái)將自身的稅負成本進(jìn)行不斷的降低，這樣也可以從中獲得較多在稅收方面的優(yōu)惠，使公司利潤提高。其次在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司經(jīng)過(guò)對土地增值稅進(jìn)行籌劃以后，從中獲得了一定的受益，他們便會(huì )慢慢地意識到稅務(wù)管理體系的完善對于公司而言是多么重要，同時(shí)也將稅收籌劃管理水平提高了，更有利于稅收管理價(jià)值最大化實(shí)現，促進(jìn)了公司不斷提高財務(wù)管理水平，在市場(chǎng)中的競爭優(yōu)勢更加突出。最后，在公司稅收籌劃中，要對國家稅收政策進(jìn)行學(xué)習與了解，可以對各項稅收法規及政策信息與動(dòng)向及時(shí)掌握，很大程度也豐富了納稅人的稅收知識。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司對于稅收籌劃深入地了解，會(huì )從中發(fā)現稅收體系中的不足，更有利于相關(guān)部門(mén)對稅法的不斷完善，推動(dòng)稅收法律法規始終保持良好發(fā)展狀態(tài)。

二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司土地增值稅稅收籌劃案例分析

為了能夠更好地去了解目前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司土地增值稅稅收籌劃具體情況，本文B房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司為例，針對此公司土地增值稅情況進(jìn)行了分析，具體內容如下所示：在2018 年的時(shí)候，B房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司通過(guò)商品房的銷(xiāo)售，從中獲得了9 億元的收入，其中包含著(zhù)5 億元的普通住宅銷(xiāo)售收入，還有4 億元的豪華住宅銷(xiāo)售收入。根據目前我國在稅法方面的相關(guān)規定，要將稅前項目的相關(guān)金額扣除掉，約為5.5 億元，其中3.7 億元是普及住宅稅前扣除金額，2.3 億元是豪華住宅稅前扣除金額，以下針對該公司增值稅通過(guò)兩種方法來(lái)計算。稅收籌劃計算方法一：分別計算豪華住宅、普通住宅增值稅其中普通住宅增值稅計算：增值率=(5000-3700)/3700*100%=35%，由于結果<50%，所以適用的稅率是30%，為此應該繳納的土地增值稅額=(5000-3700)*30%=390 萬(wàn)元；而豪華住宅增值稅計算：增值率=(4000-2300)/2300*100%=74%，由于結果>50%，所以適用的稅率是40%，為此應該繳納的土地增值稅額=(4000-2300)*40%-2300*5%=565 萬(wàn)元。所以應該繳納的土地增值稅總計=390+565=955 萬(wàn)元。稅收籌劃計算方法二：共同計算普通住宅與豪華住宅增值稅增值率=(9000-5500)/5500*100%=64%，由于結果>50%，所以適用的稅率是40%，為此應該繳納的土地增值稅額=(9000-5500)*40%=1400 萬(wàn)元。由此可以看出，增值稅計算方法的不同所繳納的稅收也會(huì )不一樣，而房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司就需要以自身具體情況為依據，從中選擇最為恰當的土地增值稅稅收籌劃的計算方法，這樣公司才能實(shí)現稅負成本的降低，利潤的最大化，同時(shí)還能夠將財務(wù)風(fēng)險有效避免，使公司競爭力提高。

三、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司土地增值稅納稅籌劃存在的問(wèn)題

（一）稅收籌劃目標不明確

從目前我國的實(shí)際情況來(lái)看，針對房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司，也只是有極少的公司真正意義上對土地增值稅稅收籌劃工作進(jìn)行了開(kāi)展，仍然還有很多公司未將稅收籌劃有效地落實(shí)。與其他的工作內容對比，土地增值稅稅收籌劃工作的開(kāi)展會(huì )更加繁瑣，并且專(zhuān)業(yè)性較強，需要公司相關(guān)工作人員在稅收籌劃能力方面具備豐富的經(jīng)驗及較強的專(zhuān)業(yè)知識，與此同時(shí)還要對稅收籌劃政策有一個(gè)深入地了解，且能夠掌握準確與熟練。而這些都是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司土地增值稅稅收籌劃工作有序進(jìn)行的前提條件，這些問(wèn)題的存在會(huì )使得公司在稅收籌劃目標制定時(shí)不夠明確，籌劃思路不清晰，從而造成公司土地增值稅稅收籌劃順利開(kāi)展受到影響。

（二）政府及相關(guān)稅務(wù)部門(mén)缺乏完善的措施

之所以說(shuō)政府及相關(guān)稅務(wù)部門(mén)措施不夠完善主要體現在以下三方面：第一，最近幾年國家針對土地增值稅相繼出臺了很多政策，而房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司在納稅籌劃方面的發(fā)展卻明顯無(wú)法緊跟政策的步伐，雖然一些納稅籌劃與法律法規相符，但是極易受到某一項政策變化而出現了互相矛盾情況的發(fā)生。第二，國家相關(guān)的稅收部門(mén)在土地增值稅稅收籌劃方面的宣傳明顯不夠，導致很多房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司對于稅收籌劃合法性存在不正確的認識。第三，政府相關(guān)的部門(mén)在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司清算政策的落實(shí)上不夠重視，造成政策難以真正落到實(shí)處，進(jìn)而導致一些公司出現損失，甚至影響到其他相關(guān)企業(yè)。

（三）公司缺乏對稅收籌劃理論的認識

在我國絕大多數房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司對于稅收籌劃的真正意義都沒(méi)有一個(gè)正確的理解，甚至還有些公司為了能夠實(shí)現其利潤的最大化，觸犯了法律，通過(guò)一些不法手段，或者是在稅收籌劃方法上做了手腳。還有部分房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司的負責人員認為偷稅漏稅是正?，F象，將稅收籌劃與其相提并論，覺(jué)得二者沒(méi)有什么區別?？偠灾?，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司管理人員對稅收籌劃理論存在認識上的偏差，從而造成公司不能真正意義上將土地增值稅稅收籌劃工作進(jìn)行下去。

四、解決房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司土地增值稅稅收籌劃問(wèn)題的對策

（一）明確籌劃目標

由于稅收籌劃工作其具備了綜合性、專(zhuān)業(yè)性、政策性等諸多的特點(diǎn)，所以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司如果想要將土地增值稅稅收籌劃工作有序開(kāi)展下去，就要對稅收籌劃目標進(jìn)行明確。如果與其他工作進(jìn)行比較，土地增值稅稅收籌劃開(kāi)展工作時(shí)難度更大，但是仍然需要根據我國法律法規，以此為依據將土地增值稅稅收籌劃順利開(kāi)展。而房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司稅收籌劃目標的明確會(huì )在很大程度上使公司經(jīng)濟效益提高，幫助公司經(jīng)濟發(fā)展與稅收始終處于良性循環(huán)狀態(tài)，推動(dòng)公司長(cháng)遠發(fā)展。

（二）享受?chē)业膬?yōu)惠政策

最近幾年，針對房地產(chǎn)發(fā)展方面，國家也相繼出臺了很多政策，由于這些政策調整、修訂較為頻繁，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司就要隨著(zhù)政策的變化及時(shí)地對稅收籌劃進(jìn)行更新，在對國家政策進(jìn)行動(dòng)態(tài)了解的基礎之上，充分利用優(yōu)惠政策，從中尋求發(fā)展機遇。另外公司內部稅收籌劃人員要依據實(shí)際情況對土地增值稅稅收籌劃方案進(jìn)行制定，對政策改變情況進(jìn)行了解的同時(shí)，能夠準確把握政策變化趨勢。例如《土地增值稅暫行條例》中指出，以20%作為項目金額扣除的邊界線(xiàn)，當納稅人將普通房屋進(jìn)行銷(xiāo)售的時(shí)候，如果增值額>扣除項目的20%，要求所有增值額實(shí)施納稅規定；若增值額<20%，無(wú)須對土地增值稅進(jìn)行繳納。另外此條例中提到，若納稅人不僅實(shí)施了普通房屋建設，而且還涉及了其他項目，就要對增值額進(jìn)行重新計算?？偠灾?，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司在對相關(guān)優(yōu)惠政策充分利用的時(shí)候，以成本的降低作為最終的目標，通過(guò)扣除項目使用時(shí)的科學(xué)性、有效性，來(lái)對稅收籌劃工作進(jìn)行開(kāi)展。除此之外公司還要以自身運營(yíng)的具體情況為依據，進(jìn)而對土地增值稅計算方法進(jìn)行恰當選擇。

（三）強化公司對稅收籌劃的認識

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司土地增值稅稅收籌劃工作的順利進(jìn)行，公司管理層對稅收籌劃的正確認識非常重要，這也是稅收籌劃工作實(shí)施的前提條件。為此公司負責人對稅收籌劃開(kāi)展過(guò)程中，要考慮是否觸犯了國家法律，不能出現違法行為。除此之外，公司管理人員要對偷稅漏稅、避稅間的差異性有一個(gè)系統地認識與了解，使公司聲譽(yù)、形象、影響力免受影響。而公司內部與稅收籌劃接觸的人員要加強培訓，通過(guò)此方法來(lái)將稅收籌劃能力提高，能夠制定出與公司發(fā)展相匹配、符合法律法規、緊跟時(shí)代發(fā)展、市場(chǎng)變化的稅收籌劃方案。

五、結語(yǔ)

在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司經(jīng)營(yíng)過(guò)程中，不管是稅收籌劃的制定，還是土地增值稅的繳納都要以法律法規作為前提條件，這樣對于公司稅負成本的降低也是非常有利的。而公司稅收籌劃目標的明確、優(yōu)惠政策的享受、管理人員的正確認識同樣也能夠推動(dòng)土地增值稅稅收籌劃工作的順利進(jìn)行，這也是避免出現違法行為的有效保障，同時(shí)也是公司健康持續發(fā)展的奠基石。

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