論文：互聯(lián)網(wǎng)平臺下房地產(chǎn)企業(yè)融資租賃分析

(網(wǎng)經(jīng)社訊)［提要］房地產(chǎn)企業(yè)在我國國民經(jīng)濟發(fā)展中一直發(fā)揮著(zhù)不可替代的作用，而融資租賃在房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)中又有著(zhù)舉重若輕的地位。本文在闡述我國房地產(chǎn)企業(yè)融資租賃發(fā)展現狀基礎上，運用SWOT分析方法，對互聯(lián)網(wǎng)平臺下的房地產(chǎn)企業(yè)融資租賃進(jìn)行分析，并結合相關(guān)因素提出一系列可選的發(fā)展戰略。

關(guān)鍵詞：互聯(lián)網(wǎng)平臺；房地產(chǎn)業(yè)；融資租賃；SWOT分析

基金項目：長(cháng)江大學(xué)青年基金項目（項目編號：2016cqn19）研究成果之一；通訊作者：丁佳俊

中圖分類(lèi)號：F83 文獻標識碼：A

收錄日期：2018年5月5日

一、我國房地產(chǎn)企業(yè)融資租賃發(fā)展現狀

（一）融資渠道有限，融資結構不健全。從進(jìn)入我國房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行業(yè)的資金總量來(lái)看，2016年（144，214.05億元）比2012年（96，536.81億元）增加了47，677.24億元，大量資金從各種渠道進(jìn)入，增長(cháng)量及增速顯著(zhù)，但仍然以自籌資金和銀行貸款為主，渠道較為狹窄，融資力度有限。就融資結構來(lái)看，從2012年到2016年的5年里，貸款的兩極分化比較嚴重。2016年上半年，我國對房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的貸款進(jìn)一步緊縮，房地產(chǎn)企業(yè)所獲得的來(lái)自銀行貸款的資金同比增長(cháng)3.2%，企業(yè)自籌資金同比負增長(cháng)0.1%，其中企業(yè)自有資金增幅4.6%，非銀行貸款萎縮-2.5%，結構有所優(yōu)化但仍然不健全。（圖1）

（二）缺乏穩定，抗風(fēng)險能力差。傳統的房地產(chǎn)企業(yè)融資租賃方式中，銀行掌握著(zhù)充足的資金，資金的供給也相對穩定，故而對于資金需求量大、周轉期長(cháng)的房地產(chǎn)業(yè)，銀行是其首選的資金來(lái)源。但也正因如此，房地產(chǎn)企業(yè)融資結構不合理、發(fā)展缺乏穩定、融資方式單一，一旦信貸行業(yè)政策有所調整，房地產(chǎn)企業(yè)將面臨巨大沖擊。

二、基于互聯(lián)網(wǎng)平臺的房地產(chǎn)企業(yè)融資租賃SWOT分析

（一）優(yōu)勢

1、融資模式多元化，降低融資成本?；ヂ?lián)網(wǎng)平臺下的融資租賃資金來(lái)源渠道相較于傳統模式來(lái)說(shuō)，更加信息化和多元化，融資租賃開(kāi)始更多地轉向社會(huì )大眾尋求社會(huì )閑散資金，實(shí)現資金和市場(chǎng)融資渠道的無(wú)縫對接，最小化融資成本。對于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，通過(guò)融資租賃籌到所需資金，滿(mǎn)足自身日益發(fā)展壯大的資金需求，也將具有更多的可能性和選擇性。

2、減小信貸行業(yè)的沖擊，維護房地產(chǎn)業(yè)穩定。在互聯(lián)網(wǎng)的發(fā)展下，基于互聯(lián)網(wǎng)平臺的融資租賃中，以“互聯(lián)網(wǎng)金融+融資租賃”的債權轉讓模式最具有代表性，這種模式可以有效地將互聯(lián)網(wǎng)金融與企業(yè)的融資需求進(jìn)行匹配，實(shí)現更優(yōu)質(zhì)的匹配效果。這種模式可以為房地產(chǎn)企業(yè)提供金融支持，優(yōu)化融資結構，維護房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展。

（二）劣勢

1、相關(guān)法律法規尚不完善、監管缺位?；ヂ?lián)網(wǎng)平臺下的融資租賃模式發(fā)展迅速，隨之暴露出來(lái)的問(wèn)題就是相應的監管制度的缺乏。一方面在許多方面存在法律法規不完善的情況；另一方面由此可能會(huì )導致一些風(fēng)險及糾紛，如風(fēng)險防控和對于糾紛處理的問(wèn)題。

2、融資金額及融資期限有限。對比融資金額，社會(huì )大眾可接受的投資金額較融資租賃的投資金額較低；對比融資期限，社會(huì )大眾可接受的投資年限一般在2～5年，但是融資租賃的合同期限普遍超過(guò)5年，兩者期限長(cháng)短不同。并且互聯(lián)網(wǎng)平臺下的融資租賃的資金來(lái)源以社會(huì )公眾投資者居多，所利用的大部分是社會(huì )上的小額閑散資金，因而在資金供給數量和期限上具有較大的局限性。

（三）機遇

1、時(shí)代發(fā)展迅速，金融市場(chǎng)活躍。2016年我國國民總收入達到740，598.7億元，同比增長(cháng)6.9%，人均國內生產(chǎn)總值53，935.0元，“互聯(lián)網(wǎng)+”模式多樣化，互聯(lián)網(wǎng)理財產(chǎn)品也得到了空前發(fā)展?！盎ヂ?lián)網(wǎng)金融+融資租賃”的發(fā)展目前以三種模式為主，即債權轉讓模式、P2L模式以及收益權轉讓模式?；ヂ?lián)網(wǎng)金融作為連接著(zhù)金融與實(shí)體經(jīng)濟的載體，加上融資租賃在融資與融物方面的雙重特性，同房地產(chǎn)企業(yè)相結合，對房地產(chǎn)企業(yè)的生存發(fā)展、融資和產(chǎn)業(yè)升級都發(fā)揮著(zhù)極其重要的作用。

2、政策給予“互聯(lián)網(wǎng)+”行動(dòng)的支持。2015年《國務(wù)院關(guān)于積極推進(jìn)“互聯(lián)網(wǎng)+”行動(dòng)的指導意見(jiàn)》中所提倡的“互聯(lián)網(wǎng)+”普惠金融方面，鼓勵互聯(lián)網(wǎng)與銀行、證券、保險以及基金的融合創(chuàng )新，以期為大眾提供豐富、安全和便捷的金融產(chǎn)品和服務(wù)，滿(mǎn)足不同層次實(shí)體經(jīng)濟的投融資需求。也必然推動(dòng)大量資金進(jìn)入互聯(lián)網(wǎng)融資租賃平臺，適應不同規模層次的房地產(chǎn)企業(yè)的融資需求。

（四）挑戰

1、企業(yè)易自我膨脹，忽略未來(lái)高風(fēng)險。我國房地產(chǎn)業(yè)積病已久，房地產(chǎn)泡沫巨大，房?jì)r(jià)居高不下，國家立足大局實(shí)施了一系列的緊縮政策，但中國的特殊國情又導致房地產(chǎn)內需極大，當大量的互聯(lián)網(wǎng)融資租賃資金進(jìn)入房地產(chǎn)業(yè)，企業(yè)一派欣欣向榮，易出現過(guò)于樂(lè )觀(guān)的觀(guān)點(diǎn)，而忽略眾多存在的風(fēng)險。

2、資金池難以維系，流動(dòng)性大。在互聯(lián)網(wǎng)融資租賃模式下，以P2P網(wǎng)絡(luò )平臺為例，并不是直接將資金劃入借款人的賬戶(hù)，而是會(huì )先將籌集到的資金放入資金池中，即第三方支付公司，再將資金池中的資金分流到各個(gè)項目。但是作為新興領(lǐng)域，互聯(lián)網(wǎng)網(wǎng)絡(luò )平臺也會(huì )由于專(zhuān)業(yè)性不強、環(huán)節之間緊密度差漏洞多，風(fēng)險意識弱以及違規經(jīng)營(yíng)等諸多原因，出現侵害投資者利益的情況，比如資金被挪用的情況，一旦資金被挪用，那么資金池就會(huì )面臨枯竭的危害，這導致融資者所需資金無(wú)以為繼，出現資金鏈斷裂的風(fēng)險。

三、互聯(lián)網(wǎng)平臺下房地產(chǎn)企業(yè)融資租賃發(fā)展戰略

（一）增長(cháng)型戰略

1、積極尋求與互聯(lián)網(wǎng)融資租賃公司的合作。在現有的活躍市場(chǎng)氛圍下，社會(huì )上的閑散資金數量較大，而投資渠道少，隨著(zhù)“互聯(lián)網(wǎng)金融+融資租賃”模式的發(fā)展，互聯(lián)網(wǎng)融資租賃公司快速發(fā)展，大量互聯(lián)網(wǎng)融資租賃企業(yè)匯集了眾多社會(huì )閑散資金，房地產(chǎn)企業(yè)應順應時(shí)代的發(fā)展潮流，積極促成與互聯(lián)網(wǎng)融資租賃公司的合作，獲取融資。

2、充分利用政策優(yōu)勢，促進(jìn)產(chǎn)業(yè)升級。房地產(chǎn)作為集多種經(jīng)濟活動(dòng)為一體的產(chǎn)業(yè)，充分利用政策對互聯(lián)網(wǎng)平臺的支持，有利于帶動(dòng)產(chǎn)業(yè)內其他環(huán)節的發(fā)展，完善自身產(chǎn)業(yè)鏈，提高建設質(zhì)量，加強管理水平，提升服務(wù)水準，共同促進(jìn)房地產(chǎn)整體的產(chǎn)業(yè)升級。

（二）多種經(jīng)營(yíng)戰略

1、注重人才培養，完善內部決策體系。房地產(chǎn)業(yè)作為國民經(jīng)濟的重要增長(cháng)點(diǎn)，為中國21世紀以來(lái)經(jīng)濟的快速增長(cháng)做出了不可忽略的貢獻。但在我國現有的房地產(chǎn)泡沫巨大和房?jì)r(jià)過(guò)高的背景下，大量的融資進(jìn)入房地產(chǎn)企業(yè)，導致風(fēng)險過(guò)高，因此提高管理人才水平，完善企業(yè)內部決策體系就顯得尤為重要。唯有正確把握發(fā)展形勢，合理穩健決策，才能降低風(fēng)險，趨利避害。

2、督促政府加強對創(chuàng )新融資渠道的管控。政府需要明確監管主體、監管對象和監管內容，對互聯(lián)網(wǎng)平臺下的融資租賃企業(yè)進(jìn)行系統梳理，核定對應的監管機構，明確互聯(lián)網(wǎng)融資企業(yè)的業(yè)務(wù)和業(yè)務(wù)范圍，掌控資金流向，實(shí)時(shí)監控發(fā)展中存在的風(fēng)險，并且建立良好的數據監管模式，避免出現缺乏監管的亂象，也避免因人為操作出現資金池枯竭的問(wèn)題。

（三）扭轉型戰略

1、尋求多種互聯(lián)網(wǎng)理財產(chǎn)品的合作。在時(shí)代快速發(fā)展的機遇下，科學(xué)技術(shù)不斷升級，互聯(lián)網(wǎng)理財產(chǎn)品市場(chǎng)也空前活躍，房地產(chǎn)企業(yè)可尋求與多種互聯(lián)網(wǎng)理財產(chǎn)品的合作，避免將雞蛋放在同一個(gè)籃子里，改善企業(yè)債務(wù)融資結構，建立多層次的房地產(chǎn)金融體系。

2、督促政府加強互聯(lián)網(wǎng)融資租賃法律立法工作?；ヂ?lián)網(wǎng)融資租賃的業(yè)務(wù)發(fā)展和創(chuàng )新發(fā)展迅速，甚至在一定程度上還要快于我國相關(guān)法律法規的建立，不利于互聯(lián)網(wǎng)平臺下融資租賃的健康穩定發(fā)展。政府應盡快確定互聯(lián)網(wǎng)網(wǎng)貸平臺有關(guān)行業(yè)的法律建設和定位，加強立法工作，在原有的傳統業(yè)務(wù)法律法規的基礎上盡早頒發(fā)針對互聯(lián)網(wǎng)融資租賃問(wèn)題的法律文件，確保相關(guān)產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展。

（四）防御型戰略

1、加強誠信建設。在互聯(lián)網(wǎng)平臺的債權轉讓模式中，平臺事先對融資租賃公司和承租企業(yè)的資質(zhì)以及租賃標的資產(chǎn)進(jìn)行調查評估，以期為投資者篩選誠信有實(shí)力的公司和真實(shí)合規的資產(chǎn)進(jìn)行投資。房地產(chǎn)企業(yè)需完善企業(yè)內部信用管理制度，加強房地產(chǎn)行業(yè)的自律，按時(shí)披露真實(shí)可信的財務(wù)會(huì )計報告信息，提高企業(yè)在互聯(lián)網(wǎng)平臺的信譽(yù)，確保資金池資金順利流入企業(yè)，延長(cháng)租賃期限。

2、提升管理能力，增加資金利用率。房地產(chǎn)企業(yè)普遍負債率偏高，而融資租賃渠道有限、成本較高，企業(yè)提高管理能力，增加資金利用率，充分利用已獲得的融資融物，有利于成本最小化、利潤最大化。

四、結論

互聯(lián)網(wǎng)平臺的發(fā)展作為一種新的模式，為眾多行業(yè)帶來(lái)了發(fā)展機遇，但機遇始終與挑戰同在，本文對房地產(chǎn)企業(yè)基于互聯(lián)網(wǎng)平臺的融資租賃進(jìn)行了一系列的分析，在時(shí)代的發(fā)展潮流里，力求能針對所能把握的機遇進(jìn)行較為全面的總結和分析，順應時(shí)代發(fā)展潮流，把握機會(huì )，迎接挑戰。

（作者單位：長(cháng)江大學(xué)管理學(xué)院）

主要

［1］陳曉芳，鄧銀花.“互聯(lián)網(wǎng)金融+融資租賃”A2P模式的SWOT分析［J］.財會(huì )月刊，2017（2）.

［2］陳杰，陳卓.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)融資新格局、潛在風(fēng)險與政策應對［J］.基建管理優(yōu)化，2016，28（4）.

［3］劉振杰.淺談房地產(chǎn)企業(yè)的融資方式［J］.現代經(jīng)濟信息，2017（18）.

［4］申思遠.互聯(lián)網(wǎng)金融背景下融資租賃業(yè)務(wù)的可持續發(fā)展研究［J］.現代商業(yè)，2016（23）.（來(lái)源：合作經(jīng)濟與科技 文/胡淏 丁佳俊 編選：電子商務(wù)研究中心）