房地產(chǎn)項目風(fēng)險管理理論研究

【摘要】住房關(guān)乎到人們的生活幸福，房地產(chǎn)業(yè)是我國非常重要的支柱產(chǎn)業(yè)之一，在國民經(jīng)濟發(fā)展中占據著(zhù)重要的地位。房地產(chǎn)業(yè)不是一個(gè)單獨存在的行業(yè)，匯集了各種上下游企業(yè)的關(guān)系，對房地產(chǎn)項目的風(fēng)險管理的研究有助于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目的成功實(shí)施以及對國民經(jīng)濟的健康發(fā)展具有重要影響。本文從房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)風(fēng)險類(lèi)型分析入手，對項目風(fēng)險管理問(wèn)題進(jìn)行了分析和研究。 論文關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)項目，風(fēng)險管理，基本過(guò)程，管理目標
0．引言
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目風(fēng)險管理是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目管理的核心部分，綜述國內外房地產(chǎn)風(fēng)險管理研究現狀，有利于了解房地產(chǎn)風(fēng)險管理發(fā)展趨勢和研究態(tài)勢，歸集國內外房地產(chǎn)風(fēng)險管理研究方法，有助于定性與定量分析相結合，更科學(xué)更有針對性的分析我國房地產(chǎn)風(fēng)險管理現狀與成因，為進(jìn)一步從事房地產(chǎn)風(fēng)險管理研究奠定堅實(shí)的基礎。
1．房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目風(fēng)險類(lèi)型
所謂房地產(chǎn)項目風(fēng)險，是指在房地產(chǎn)項目開(kāi)發(fā)活動(dòng)過(guò)程中有多種因素會(huì )影響開(kāi)發(fā)利潤，而這些因素的影響通常預測和控制十分困難，使企業(yè)的實(shí)際開(kāi)發(fā)利潤可能會(huì )低于預計的利潤，結果導致企業(yè)遭受經(jīng)濟損失的機會(huì )和風(fēng)險增加。
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目的風(fēng)險按產(chǎn)生的來(lái)源進(jìn)行分類(lèi)，可概括為四種類(lèi)型:人為風(fēng)險、經(jīng)濟風(fēng)險、自然風(fēng)險和不可預見(jiàn)風(fēng)險。
1.1 人為風(fēng)險
人為風(fēng)險是指由于項目參與人員的主觀(guān)原因所導致的各種風(fēng)險。這些風(fēng)險的共同特點(diǎn)是都與人的思想和行為相關(guān)，但其表現形式和影響范圍有所不同?？偨Y起來(lái)，人為風(fēng)險的來(lái)源主要有以下幾個(gè)方面:組織風(fēng)險、人力資源風(fēng)險、合同管理風(fēng)險、道德風(fēng)險、承包商履約風(fēng)險、設計錯誤風(fēng)險、監理工程師責任風(fēng)險、材料供應商履約風(fēng)險、政治法律風(fēng)險。
1.2 經(jīng)濟風(fēng)險
一般情況下，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商所面臨的經(jīng)濟風(fēng)險主要有以下幾個(gè)原因:
1.宏觀(guān)政策風(fēng)險。對房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)影響最直接的是財政政策和金融政策，都會(huì )對房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和銷(xiāo)售產(chǎn)生直接影響。
2.投資環(huán)境風(fēng)險。投資環(huán)境是關(guān)系到項目的成功與否的重要影響因素，如資金渠道，銷(xiāo)售市場(chǎng)形勢等。
3.融資困難。銀行貸款的收緊和土地出讓金繳納的新政策，更讓開(kāi)發(fā)商雪上加霜?？梢哉f(shuō)，今年開(kāi)發(fā)商遭遇了融資的寒冬。
4.市場(chǎng)供求變化。市場(chǎng)供求風(fēng)險是指開(kāi)發(fā)項目的所在地區房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求關(guān)系給開(kāi)發(fā)商帶來(lái)的銷(xiāo)售風(fēng)險。
1.3 自然風(fēng)險
自然風(fēng)險是指工程項目所在地區客觀(guān)存在的自然環(huán)境，房地產(chǎn)項目在開(kāi)發(fā)期間可能遇到的惡劣天氣環(huán)境，或者項目所在地的現場(chǎng)條件和周?chē)h(huán)境等因素給項目業(yè)主所構成的威脅。
房地產(chǎn)項目所在地的自然環(huán)境對項目實(shí)施影響很大，不同地域的自然條件各不相同，自然災害多發(fā)區無(wú)疑會(huì )加大業(yè)主的風(fēng)險。自然因素一般包括火災、洪水、地震、暴風(fēng)等
1.4 不可預見(jiàn)風(fēng)險
不可預見(jiàn)系指由于前期沒(méi)有明顯的征兆沒(méi)有覺(jué)察而造成在項目實(shí)施過(guò)程中所面臨的出乎預料的風(fēng)險。這些風(fēng)險包括:設計與研發(fā)階段不可預見(jiàn)風(fēng)險、項目建造階段不可預見(jiàn)的風(fēng)險、項目銷(xiāo)售階段所面臨的風(fēng)險、其它不可預見(jiàn)的風(fēng)險。
2．房地產(chǎn)項目風(fēng)險管理的基本過(guò)程
2.1 房地產(chǎn)項目風(fēng)險識別
房地產(chǎn)項目的風(fēng)險識別具有自身的特點(diǎn)：動(dòng)態(tài)性，系統性，信息性，綜合性。
風(fēng)險識別的方法主要包括五種：德?tīng)柗品治龇?、情景分析法、頭腦風(fēng)暴分析法、SWOT分析法、流程圖分析法。
1.德?tīng)柗品治龇?。主要內容是運用相關(guān)領(lǐng)域專(zhuān)家的實(shí)踐經(jīng)驗和理論知識進(jìn)行風(fēng)險識別，通過(guò)多輪調查專(zhuān)家對問(wèn)卷所提問(wèn)題的看法，經(jīng)過(guò)反復征詢(xún)、歸納、修改，最后匯總成專(zhuān)家基本一致的看法，作為預測的結果，故又叫專(zhuān)家意見(jiàn)集中法。
2.頭腦風(fēng)暴分析法，又稱(chēng)智力激勵法，此方法是靠專(zhuān)家的創(chuàng )造性想法來(lái)得到未來(lái)信息的一種直觀(guān)識別方法。頭腦風(fēng)暴法可分為頭腦風(fēng)暴法和反頭腦風(fēng)暴法。前者是通過(guò)專(zhuān)家群體決策盡可能激發(fā)創(chuàng )造性，創(chuàng )造盡可能多的方法或手段，后者則是對前者提出的方案逐一質(zhì)疑，分析其切實(shí)可行的方案。
3.情景分析法。通過(guò)對周?chē)h(huán)境的分析，識別影響主題發(fā)展或研究主體的外部因素，在假定主要影響因素會(huì )發(fā)生的前提上，構造出多種情景，然后采用圖表或曲線(xiàn)等多種形式對整個(gè)項目的發(fā)展狀況進(jìn)行情景描繪，提出多種可能發(fā)生的結果，以便采取適當措施來(lái)防止風(fēng)險的發(fā)生。
4.流程圖分析法。流程圖法是將一項活動(dòng)過(guò)程生動(dòng)連續地描述成一幅流程圖，通過(guò)辨別關(guān)鍵工序之后來(lái)進(jìn)行風(fēng)險識別的方法，是一種識別企業(yè)潛在風(fēng)險的動(dòng)態(tài)分析法。
5.SWOT分析法。根據企業(yè)自身的既定內在條件進(jìn)行分析，找出企業(yè)的優(yōu)勢、劣勢以及機會(huì )與威脅之所在， SWOT分析通常是在某一時(shí)點(diǎn)對企業(yè)內部因素和外部因素進(jìn)行研究，然后進(jìn)行S、W、O、T的分析，從而形成四種戰略。
2.2 房地產(chǎn)項目風(fēng)險評估
風(fēng)險評估方法通?？梢苑譃槿?lèi)，即定性、定量、定性與定量相結合，一般的項目風(fēng)險評估方法會(huì )采用定性與定量相結合的系統方法。對房地產(chǎn)項目的風(fēng)險評估方法常用的有主觀(guān)評分法、盈虧平衡分析法、決策樹(shù)法、層次分析法、故障樹(shù)分析法等。
1.主觀(guān)評分法。通過(guò)專(zhuān)家的專(zhuān)業(yè)知識與經(jīng)驗判斷，主觀(guān)的得出項目的各個(gè)風(fēng)險的分值并對其賦予相應的權重，如分值從0到10進(jìn)行打分。10代表風(fēng)險最大，0代表沒(méi)有風(fēng)險，然后把每個(gè)風(fēng)險的分值乘以權重得到單個(gè)風(fēng)險的風(fēng)險值，最后將各個(gè)風(fēng)險的值加起來(lái)得到項目的風(fēng)險值，然后通過(guò)與風(fēng)險評價(jià)值進(jìn)行比較分析。
2.盈虧平衡分析法。所謂盈虧平衡分析是指通過(guò)計算盈虧平衡點(diǎn)來(lái)分析房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目對市場(chǎng)供求變化適應能力的一種分析方法。找到盈虧平衡點(diǎn)是該方法的關(guān)鍵，就是要是找到房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目達到這樣的銷(xiāo)售狀況即利潤為零時(shí)的點(diǎn)。
3.決策樹(shù)法。決策樹(shù)分析法是一種用樹(shù)形圖來(lái)描述各方案在未來(lái)收益的計算。按照項目風(fēng)險的主要特點(diǎn)，評估項目的風(fēng)險需要表現出項目風(fēng)險發(fā)生的背景，同時(shí)又要描述出項目風(fēng)險發(fā)生的可能性大小、損失程度以及項目風(fēng)險的動(dòng)態(tài)發(fā)展。它以圓圈和方框為結點(diǎn)，由直線(xiàn)連接而成的一種樹(shù)狀形的結構。
4.層次分析法。層次分析法將一些無(wú)法進(jìn)行量化的風(fēng)險指標按照風(fēng)險大小進(jìn)行順序，把他們進(jìn)行相對的量化，首先確定項目的評價(jià)目標，再確定項目評價(jià)的準則。依據評價(jià)目標、評價(jià)準則構造遞階層次結構模型。然后運用兩兩比較法構造所有相關(guān)的判斷矩陣，確定項目風(fēng)險目標的相對重要度。最后依此來(lái)計算出綜合重要度。
5.故障樹(shù)分析法。它采用邏輯的方法，形象地進(jìn)行危險的分析工作，其特點(diǎn)是直觀(guān)、明了，思路清晰，邏輯性強，可以做定性分析，也可以做定量分析。
2.3 房地產(chǎn)項目風(fēng)險應對
風(fēng)險應對是在風(fēng)險評價(jià)的基礎上，項目管理者對項目可能存在的各種風(fēng)險和潛在損失有了充分的了解后選擇與項目風(fēng)險所適合的行之有效的策略，并制定符合項目實(shí)際情況的控制措施，預防和控制風(fēng)險發(fā)生，力圖規避或者減輕風(fēng)險所帶來(lái)的負面影響，使項目在實(shí)施過(guò)程中達到最大的安全保障。風(fēng)險應對的措施主要有以下幾種：
1.風(fēng)險規避
風(fēng)險規避策略是指由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目潛在威脅發(fā)生的概率很大，對項目影響很大，這時(shí)可以通過(guò)項目計劃的變更來(lái)消除風(fēng)險或風(fēng)險發(fā)生的條件，從而實(shí)現規避風(fēng)險的一種策略。
2.風(fēng)險轉移
房地產(chǎn)項目風(fēng)險轉移采用方式有兩種。第一，財務(wù)性保險類(lèi)風(fēng)險轉移。第二，財務(wù)性非保險類(lèi)風(fēng)險轉移。
3.風(fēng)險共擔
風(fēng)險共擔的主要目的是將某些風(fēng)險在發(fā)生之前先將他們分成幾部分，讓第三方假如并承擔部分風(fēng)險。這種策略是將風(fēng)險與利潤同時(shí)減少的一種策略。
4.風(fēng)險減輕
風(fēng)險減輕策略，就是通過(guò)預知或緩和等手段將風(fēng)險發(fā)生的可能性降低、或造成的損失減輕，從而達到風(fēng)險降低的目的。
5.風(fēng)險接受
風(fēng)險接受又叫風(fēng)險自留，是指項目的業(yè)主來(lái)承擔風(fēng)險所造成的損失。顯然那些發(fā)生概率很小，并且造成的損失也很小的風(fēng)險最適合風(fēng)險接受策略。
3．房地產(chǎn)項目風(fēng)險管理目標
房地產(chǎn)項目風(fēng)險管理的首要目標是處理和控制房地產(chǎn)項目風(fēng)險，防止和減少由風(fēng)險所帶來(lái)的損失，保證房地產(chǎn)項目的順利實(shí)施。
房地產(chǎn)項目風(fēng)險管理的目標一般被分成兩部分:一部分是造成損失前的目標，另一部分則是造成損失后的目標。二者合在一起，就構成房地產(chǎn)項目風(fēng)險管理的完整目標。項目風(fēng)險管理的目標必須與房地產(chǎn)項目總目標和房地產(chǎn)企業(yè)總目標一致，必須與房地產(chǎn)項目和房地產(chǎn)企業(yè)的特有屬性和環(huán)境相一致。
房地產(chǎn)項目風(fēng)險管理在損失發(fā)生前的目標是規避或減少損失的發(fā)生，主要有:(1)節約成本;(2)保證合法;(3)確保安全建設;(4)承擔社會(huì )責任。
損失發(fā)生后的目標旨在最大程度地挽救和補償損失帶來(lái)的影響與后果。房地產(chǎn)項目風(fēng)險管理在損失發(fā)生后的目標主要有:(l)維持生存;(2)保持房地產(chǎn)項目正常持續地運行;(3)實(shí)現穩定的收益;(4)實(shí)現持續增長(cháng)的目標;(5)承擔社會(huì )責任。
隨著(zhù)科學(xué)理論和方法的不斷出現，人們對風(fēng)險的認知能力會(huì )不斷提高，會(huì )不斷應用更有效的方法去研究風(fēng)險，關(guān)于房地產(chǎn)投資項目風(fēng)險的認識和研究有待于進(jìn)一步深入。在此基礎上的應對措施也會(huì )不斷更新，充分體現風(fēng)險管理的重要性和優(yōu)勢。