房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商選擇小米：品牌是營(yíng)銷(xiāo)噱頭

：江湖上有傳說(shuō)，某大俠帶領(lǐng)武館全體成員拜訪(fǎng)傳說(shuō)中的高人，高人把三年前的廣告公關(guān)說(shuō)辭又說(shuō)了一遍，于是這位大俠回去便創(chuàng )立了新的神功，成為江湖繼續被仰望的對象。這便是當下互聯(lián)網(wǎng)與房地產(chǎn)的可愛(ài)寫(xiě)照。

“小米沒(méi)有計劃進(jìn)軍房地產(chǎn)行業(yè)，我們相信專(zhuān)注，只做自己能做好的行業(yè)”。5月29日，在“見(jiàn)仁見(jiàn)智—仁恒濱河灣+小米智能家居合作發(fā)布會(huì )”上，小米聯(lián)合創(chuàng )始人、副總裁黃江吉在接受媒體采訪(fǎng)時(shí)再次向外界釋放小米不會(huì )做房地產(chǎn)的信息。

仁恒是一家新加坡品牌開(kāi)發(fā)企業(yè)，一直以品質(zhì)被稱(chēng)道，盡管最近被業(yè)主維權鬧的不太愉快，但并不能阻擋他們營(yíng)銷(xiāo)的勢頭，新聞的標題依舊吹捧雷布斯進(jìn)軍地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)，而對于開(kāi)發(fā)商而言，小米的品牌變成了營(yíng)銷(xiāo)的噱頭。

無(wú)獨有偶，除了仁恒之外、南京銀城地產(chǎn)、福建正榮、華潤等品牌房企，都與小米在各地開(kāi)展了合作，這也就不斷出現了小米相應人員一邊替開(kāi)發(fā)商站臺吆喝，一面否認自己做地產(chǎn)的滑稽表現。

小米為何要跟開(kāi)發(fā)商混跡一起

雖然一在否認，根據《每日經(jīng)濟新聞》披露，小米正在與金地深度合作，小米房產(chǎn)已經(jīng)再動(dòng)工，杭州藝境項目此項目項目所在的翁梅板塊屬于杭州的副城余杭板塊，由于房?jì)r(jià)處于杭州整體的低谷，區域內集合了眾多開(kāi)發(fā)企業(yè)，甚至浙江某縣級市電器產(chǎn)業(yè)園公寓項目也聲稱(chēng)小米與其有合作計劃并兩年后會(huì )推出項目。根據公開(kāi)報道，小米2015年將選擇10家左右房企進(jìn)行深度合作。

顯然，小米在地產(chǎn)行業(yè)的態(tài)度是鮮明的：悄悄的進(jìn)村，打槍滴不要!

當下，小米提供給開(kāi)發(fā)商的服務(wù)主要有兩個(gè)，一個(gè)是小米的品牌效應，另外一個(gè)就是雷軍作為小米下一步的重要布局：智能家居行業(yè)。

從各類(lèi)聲稱(chēng)小米房產(chǎn)的樣板間，我們多少都能看到這些東西：傳統的樣本間被植入了小米的小蟻攝像頭，智能燈泡，智能插座、路由器，還有帶有明顯小米LOGO的米兔。

似乎用手機能控制家電、簡(jiǎn)單監控就實(shí)現了智能化?其實(shí)不然，這里面最核心的，還是數據，也就是入口價(jià)值。

1.小米通過(guò)設備搜集用戶(hù)信息、使用習慣，這些數據會(huì )綜合成為下一步智能家居的開(kāi)發(fā)參考。

2.通過(guò)簡(jiǎn)單智能設備，讓用戶(hù)低成本購置，形成類(lèi)似miui的市場(chǎng)占有率，形成家庭的互聯(lián)網(wǎng)入口，利用長(cháng)尾效應賺錢(qián)。

3.作為房產(chǎn)業(yè)務(wù)鏈背后的互聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)鏈：O2O、互聯(lián)網(wǎng)家裝、房地產(chǎn)后市場(chǎng)服務(wù)等領(lǐng)域的商業(yè)模式。

4.對于小米下一步資本價(jià)值的提升。

5.小米急需要積累房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)驗，與開(kāi)發(fā)商接觸，培養房地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)度，節省未來(lái)時(shí)間成本。

開(kāi)發(fā)商為何選擇小米?

對于當前的開(kāi)發(fā)商而言，真正利用互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)切入房地產(chǎn)最直接、最快的角度，就是營(yíng)銷(xiāo)。營(yíng)銷(xiāo)的本質(zhì)，就是讓項目吸引更多的買(mǎi)房人，賣(mài)出好的價(jià)格，做出溢價(jià)，快速的去化項目達到快速回籠資金的目的。

另外一方面，花樣年的彩生活在資本市場(chǎng)的成功，大大刺激了眾多開(kāi)發(fā)商，原來(lái)，除了老老實(shí)實(shí)做物業(yè)，利用互聯(lián)網(wǎng)故事創(chuàng )造股市神話(huà)也是另外一條路，所以選擇跟小米合作也是必然。

小米的小蟻攝像頭，智能燈泡，智能插座、路由器……這些硬件的投入，對于龐大的開(kāi)發(fā)資金的投入，可以忽略不計。對于營(yíng)銷(xiāo)而言，小米的植入成本低廉，品牌知名度高，絕對不傷害自身調性，還能吸引媒體做免費宣傳，也是增加了項目賣(mài)點(diǎn)，何樂(lè )而不為?

這一鏈條在北京華潤的項目體現的淋漓盡致：合作模式是，華潤置地提供毛坯房，小米提供智能家居，愛(ài)空間則負責為業(yè)主提供裝修解決方案，愛(ài)空間則是小米聲稱(chēng)跟其“不是小米要做家裝”的家裝公司，由雷軍領(lǐng)投。而這個(gè)項目，位于北京的門(mén)頭溝，也許對于北漂們都感覺(jué)有點(diǎn)遠的地方。而當下披露的合作的小米房產(chǎn)項目，都位于區位優(yōu)勢不明顯、配套相對較少的新城區，項目多以小戶(hù)型公寓、loft為主，利用小米做噱頭，提高產(chǎn)品溢價(jià)成為不二之選。

這樣的結果，就是買(mǎi)房人為房?jì)r(jià)買(mǎi)單，畢竟您買(mǎi)的是高大上的“智能公寓”啊。

至于開(kāi)發(fā)商大多聲稱(chēng)要做自己閉環(huán)的O2O，為業(yè)主提供服務(wù)，提供項目物業(yè)的二次盈利機會(huì )，這也是一個(gè)偽命題，在當前的市場(chǎng)環(huán)境下，除了資本市場(chǎng)的成功，很難見(jiàn)到能完成標準化復制的開(kāi)發(fā)商負責全套運營(yíng)的O2O生活化社區項目。

小米智能家居的瓶頸與悖論

最近最讓雷軍沾沾自喜的，自然是1000多萬(wàn)臺的手機銷(xiāo)量，最初的時(shí)候，小米手機說(shuō)是為發(fā)燒而生，只為個(gè)性化有追求的人群服務(wù)，后來(lái)發(fā)現，在手機溫度上的確很發(fā)燒，各種段子頻出，原本需要個(gè)性化的產(chǎn)品，變?yōu)榱斯I(yè)化的產(chǎn)品，這是營(yíng)銷(xiāo)的成功，消費者的失敗。

雷軍是有野心的!

小米與開(kāi)發(fā)企業(yè)的合作僅僅是開(kāi)始，實(shí)際上，小米自己去做地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，也不是不可能事情，從雷軍的自我布局上來(lái)看，也是沖著(zhù)這個(gè)方向而去。

2014年2月被曝出的小米員工公寓開(kāi)建、雷軍投資you+公寓、雷軍投資愛(ài)空間，這些都是為地產(chǎn)開(kāi)發(fā)所做布局。

從房地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)角度，雷軍面臨的最大門(mén)檻是拿地和資金，現在來(lái)看，小米有錢(qián)任性，雙手一揮，資本自然滾滾而來(lái)，通過(guò)少數項目的成功，快速圈地建設銷(xiāo)售，并不是問(wèn)題，這是最核心的問(wèn)題，還是時(shí)間。

小米最初的定位是年輕人，而you+公寓和愛(ài)空間均是為此類(lèi)人群量身定制，加上小米論壇的火爆運營(yíng)經(jīng)驗，小米想構建的帝國也顯而易見(jiàn)：

1. you+公寓解決個(gè)性化服務(wù)的需求，了解用戶(hù)習慣。

2.愛(ài)空間以家裝入手，通過(guò)標準化解決小米智能家居的裝修問(wèn)題，由家裝升級為個(gè)性化工裝。

3.智能家居形成強制入口，C端用戶(hù)成為電商、O2O的第一渠道入口

似乎，這樣顛覆BAT們的機會(huì )，到來(lái)了。

實(shí)際上這里有個(gè)悖論，理論上，每個(gè)開(kāi)發(fā)商，都有機會(huì )完成這個(gè)閉環(huán)，類(lèi)似萬(wàn)科、招商、保利、中海等大型開(kāi)發(fā)企業(yè)，在市場(chǎng)的保有量都非常高，看上去他們也有機會(huì )去做，因為社區是封閉的呀，人的衣食住行需求也是存在的。

從經(jīng)濟學(xué)角度，按邊際效用遞減規律：商品的需求價(jià)格不是由商品的總效用而是由商品的邊際效用決定。購買(mǎi)商品越多，邊際效用越小，商品價(jià)格約低;反之，購買(mǎi)商品越少，邊際效用越大，商品價(jià)格越高。因此，商品需求量與價(jià)格成反方向變化，這就是需求定理。

也就是說(shuō)，盡管有可能完成了所謂的強制化入口，積累了用戶(hù)，但由于市場(chǎng)的供給充沛，消費者獲取產(chǎn)品和服務(wù)的需求不變，市場(chǎng)的供給在增加，更多的市場(chǎng)選擇之下，這樣的所謂壁壘的作用很少，舉個(gè)通俗的例子：你可能是萬(wàn)達影城的?？?，但你不一定成為萬(wàn)達地產(chǎn)的業(yè)主啊。

著(zhù)眼當前，小米和房地產(chǎn)正在處在熱戀期，實(shí)際上做智能家居的也并非小米一家，這一塊的市場(chǎng)還在劇烈變化，小米當前的所謂智能硬件，也不過(guò)是最簡(jiǎn)單淺度的應用，也并未實(shí)現革命性的變化，無(wú)非就是對于雷軍個(gè)人形象的過(guò)度營(yíng)銷(xiāo)罷了。(來(lái)源：鈦媒體 文/王新宇）