房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目投資決策的經(jīng)濟淺析

摘要：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目投資決策是否合理與經(jīng)濟分析關(guān)系密切。文章在剖析經(jīng)濟分析概念以及基本步驟的基礎上，詳細探討了房地產(chǎn)項目的經(jīng)濟投資估算，涉及到投資成本、項目銷(xiāo)售收入、項目銷(xiāo)售稅金及附加、項目不確定性等。

關(guān)鍵詞：經(jīng)濟分析；投資決策；房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)；項目投資

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)是一項涉及面較廣的經(jīng)濟活動(dòng)。為了讓房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目達到良好的經(jīng)濟效果，項目負責人應該進(jìn)行充分的可行性研究?？尚行匝芯恐饕窃诜康禺a(chǎn)項目投資前，經(jīng)過(guò)一定的分析，為項目投資者提供諸多方面的決策參考，如經(jīng)濟風(fēng)險、運作方式等。同時(shí)，它也是房地產(chǎn)項目投資決策的重要根據，應該值得加以重視并研究。

一、經(jīng)濟分析的內涵剖析

第一，經(jīng)濟分析的概念界定。經(jīng)濟分析就是按照國家財稅方面的相關(guān)制度與法規，分析某一項目的可行性，研究項目的投資、收益等方面信息，從而為項目承擔人的投資決策提供一定的參考借鑒作用。經(jīng)濟分析的前提是分析人員能夠對項目相關(guān)的所有因素均可作出合理的判斷。由于社會(huì )的變化與發(fā)展，項目也會(huì )因各種社會(huì )因素而發(fā)生變化，因此，經(jīng)濟分析面對多變環(huán)境時(shí)應該能夠應付自如。

第二，經(jīng)濟分析的基本步驟。分析人員對房地產(chǎn)項目進(jìn)行經(jīng)濟分析時(shí)，必須以提供有效決策為目標，對項目相關(guān)的財務(wù)進(jìn)行評價(jià)。其基本的步驟描述如下：首先，收集足夠的基礎數據。經(jīng)濟分析主要是針對數據進(jìn)行分析，然后對數據與相關(guān)信息進(jìn)行比較與估算。因此，數據收集是至關(guān)重要的。其次，編制相關(guān)財務(wù)方面的報表，同時(shí)針對財務(wù)評價(jià)指標，計算和評價(jià)相關(guān)數據信息，對房地產(chǎn)項目所涉及到的財務(wù)情況作出評價(jià)。再次，以基本財務(wù)數據為基礎進(jìn)行一些不確定性方面的經(jīng)濟分析，包括該房地產(chǎn)項目可能遇到的風(fēng)險以及抗風(fēng)險的能力。最后，根據財務(wù)評價(jià)方面的結果，做出該房地產(chǎn)項目投資是否可行的決策。

二、房地產(chǎn)項目的投資估算

第一，投資成本方面的估算。房地產(chǎn)項目投資可行性分析中的一個(gè)重要方面就是投資成本方面的估算。首先，分析人員要對房地產(chǎn)項目的土地開(kāi)發(fā)費進(jìn)行估算。土地開(kāi)發(fā)費主要包括：出讓金額、土地轉讓費用以及各種附加費用；土地征用以及安裝補償費用；管理人員工資等開(kāi)銷(xiāo)費用等。其次，分析人員要對附屬公共配置設施費進(jìn)行估算。公共配置設施費主要是指房地產(chǎn)項目中，建造一些并不是直接用于營(yíng)業(yè)的一些公共設施而產(chǎn)生的一些費用。另外，還有房地產(chǎn)項目當地市政工程方面的建設費、建筑勘測設計費以及城市建設費用等。

總之，房地產(chǎn)成本估算是否正確，是否合理，將直接關(guān)系到房地產(chǎn)項目投資的回收以及利潤的大小。

第二，項目銷(xiāo)售收入方面的估算。任何房地產(chǎn)公司開(kāi)發(fā)的項目，最終肯定要面向社會(huì )、面向客戶(hù)。項目銷(xiāo)售收入是房地產(chǎn)項目保證收益的前提。銷(xiāo)售收入方面的預測要在充分調查與統計的基礎上完成，可以根據房地產(chǎn)公司以往的銷(xiāo)售業(yè)績(jì)，利用相關(guān)方法，對房地產(chǎn)項目所在地未來(lái)銷(xiāo)售狀況有個(gè)合理的預測與估算。房地產(chǎn)項目銷(xiāo)售收入的估算是否正確與銷(xiāo)售價(jià)格有關(guān)，在實(shí)際定價(jià)的過(guò)程中，可以根據某種定位法來(lái)確定，也可以使用多種定位法的組合。如常用的定價(jià)法有：成本導向定價(jià)法、客戶(hù)導向定價(jià)法以及競爭導向定價(jià)法。

通常情況下，房地產(chǎn)公司分析人員可以根據競爭導向定價(jià)法實(shí)現銷(xiāo)售價(jià)格的確定。因為房地產(chǎn)項目的投資成功，一方面可以獲利；另一方面可以在房地產(chǎn)市場(chǎng)競爭中立于不敗地位。房地產(chǎn)公司可以根據社會(huì )因素以及企業(yè)自身因素，決定本項目銷(xiāo)售價(jià)格是稍高于還是稍等于同類(lèi)競爭者。確定某房地產(chǎn)的比準價(jià)格如公式①所示：

比價(jià)價(jià)格=■①

在公式①中，n表示的房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行比較的實(shí)例個(gè)數，Mi表示第n個(gè)比較實(shí)例的可比價(jià)格。一般在房地產(chǎn)銷(xiāo)售定價(jià)的過(guò)程中，根據公式①確定最后銷(xiāo)售價(jià)格外，還要進(jìn)行諸多方面的判斷，以最大限度地保證最終銷(xiāo)售價(jià)格的合理性。如要考慮房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司的營(yíng)銷(xiāo)狀況、要考慮外界宏觀(guān)環(huán)境對價(jià)格的動(dòng)態(tài)影響、房地產(chǎn)市場(chǎng)中的需求狀況等。

第三，項目銷(xiāo)售稅金及附加方面的合理估算。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目銷(xiāo)售稅金及附加方面涉及到的東西比較多，主要有：項目營(yíng)業(yè)稅、建設過(guò)程中的維護稅、土地增值稅以及房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司的所得稅等。其中土地增值稅是指有償轉讓土地使用權或者地上附有物，而獲取增值收入的個(gè)人或者單位所交納的稅。但在通常情況下，因為增值稅只能在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目投入完成，并且銷(xiāo)售成功后才能有效計算，所以可以在實(shí)際銷(xiāo)售之際按銷(xiāo)售額的1%實(shí)施提前征收，最后再統一進(jìn)行計算后補繳。而房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司的所得稅是指公司生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中所得利潤的征收稅。一般是以25%的利率進(jìn)行征收，但對于一些利潤較少、規模不大的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，可以實(shí)施一定的優(yōu)惠額度，而對于一些特定行業(yè)的新辦房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司，甚至可以考慮免所得稅。

第四，項目不確定性方面的評價(jià)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目不確定性方面的評價(jià)主要涉及到盈虧平衡、敏感性和概率等分析。其中概率分析是使用概率理論研究預測各種不確定性因素和風(fēng)險因素的發(fā)生對項目評價(jià)指標影響的一種定量分析方法。而通過(guò)敏感性分析，可以找出影響項目經(jīng)濟效益的關(guān)鍵因素，使項目評價(jià)人員將注意力集中于這些關(guān)鍵因素，必要時(shí)可以對某些最敏感的關(guān)鍵因素重新預測和估算，并在此基礎上重新進(jìn)行經(jīng)濟評價(jià)，以減少投資風(fēng)險。

三、總結

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目投資決策的經(jīng)濟分析是一個(gè)相對復雜的過(guò)程。為了讓決策者提出的決策結果更為合理，更為有效，財務(wù)數據方面的估算和預測是至關(guān)重要的。特別需要注意的是，在具體評估預測時(shí)，應該盡可能地因不同人、不同方法而造成的估算預測結果的不一致性，或者差異過(guò)大。因此，在經(jīng)濟分析時(shí)，應該明確不確定的因素，估計項目可能遇到的風(fēng)險，從而加強房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資項目決策的可靠。

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