中國房地產(chǎn)業(yè)的現狀與問(wèn)題

近幾年，我國經(jīng)濟的發(fā)展、城市化進(jìn)程加快、居民收入水平提高及政府啟動(dòng)內需的政策，都為房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展注入了新的活力?？傮w分析我國的房地產(chǎn)業(yè)仍處在綠色景氣區內運行，但是有些局部的、結構性問(wèn)題也應引起足夠的重視。具體分析可歸納為：

房地產(chǎn)投資穩步上升，地域熱點(diǎn)顯現

發(fā)展經(jīng)濟理論告訴我們，資本積累，投資增加是經(jīng)濟增長(cháng)的必要條件。沒(méi)有投資的穩步增長(cháng)，任何國家都不可能實(shí)現從農業(yè)國向工業(yè)化和現代化的轉變。對于中國一個(gè)人口快速增長(cháng)的發(fā)展中國家來(lái)說(shuō)，保持一定的投資規模就尤為重要。2001年在全球經(jīng)濟下滑時(shí)，我國經(jīng)濟實(shí)現7.3%的增長(cháng)率，其中投資貢獻率高達3.6%(劉樹(shù)成等，2002)。隨著(zhù)產(chǎn)業(yè)結構的調整，房地產(chǎn)投資占固定資產(chǎn)投資的比重從1990年的5.6%，逐步上升至2001年的17%(表1)，其對經(jīng)濟增長(cháng)的貢獻率也慢慢顯現出來(lái)。

從總量分析，全國房地產(chǎn)投資增長(cháng)率與固定資產(chǎn)增長(cháng)充基本同步，近幾年略高于固定資產(chǎn)投資增長(cháng)率，例如，在1997～2001年間，全社會(huì )投資增長(cháng)率分別為8.6%，13.9%，5.1%和10.3%，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增長(cháng)率分別為-1.2%，13.7%，13.5%和21.5%，但并沒(méi)有出現1992～1993年增長(cháng)率高達117%和165%的過(guò)熱現象。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資結構基本合理，2001年住宅占投資總量的比重保持在66%，其中普通住宅占51%，別墅和經(jīng)濟適用房分別占6%和9%，辦公樓為12%，商業(yè)用房為12%。

從房地產(chǎn)持續投資熱點(diǎn)的分布來(lái)看，它主要集中在以廣州、上海和北京為主導的三大經(jīng)濟帶，從2002年1-9月的統計數據來(lái)看，北京、上海、廣東、浙江、江蘇、山東投資增長(cháng)率分別為29.%，31.4%，30%，33.4%，31.4%和40.1%?？陀^(guān)地講，這些地區房地產(chǎn)投資熱有其合理的因素，也有令人擔心的一面。三大地帶是中國經(jīng)濟增長(cháng)最快的地區，經(jīng)濟的發(fā)展、居民收入的水平提高，消費升級換代，大量外資的進(jìn)入和勞動(dòng)力的流動(dòng)都會(huì )增加對房地產(chǎn)的需求，但是，與其他產(chǎn)品一樣，房地產(chǎn)投資也要以需求為后盾，沒(méi)有效的需求，房地產(chǎn)投資就不可能持續的增長(cháng)。那么，我國的房地區性投資穩步增長(cháng)是否有需求的支撐？

銷(xiāo)售率空置率，地域分化明顯

近幾年，購房低息貸款、減免稅費、戶(hù)籍制度的松動(dòng)是刺激居民購房的三大政策因素，2001年商品房屋和商品住宅的銷(xiāo)售率(當年銷(xiāo)售面積占當年竣工面積的比例)分別是88.4%和75%，其中商品住宅的銷(xiāo)售率達到歷史最高水平。

但是，在銷(xiāo)售率回升的同時(shí)，空置率也在上升，達到12000萬(wàn)平方米，其中，空置期一年以上的為4000萬(wàn)平方米，占當年房屋竣工面積的13.4%，高于國際警戒線(xiàn)10%。對于空置率的確值得我們細思量。首先，空置率上升無(wú)論何種原因都不是一個(gè)好現象，空置率高意味供給與需求的不匹配、占壓銀行資金多，由此會(huì )增加銀行的壞帳，并影響資源的優(yōu)化配置。其次，市場(chǎng)上任何一種產(chǎn)品都需要有合理的庫存。房地產(chǎn)作為一種價(jià)值高的大宗商品，其合理的庫存期、庫存比率應該為多少？以住宅為例，我國房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的房屋多是高層和多層，國外多是一家一戶(hù)住宅，不同樣式的住宅，其均好程度差異極大。獨戶(hù)住宅不存在均好問(wèn)題，而多層、高層住宅因樓層、朝向，是否靠房山等，就很難實(shí)現均好，因此，就有好賣(mài)與不好賣(mài)之分。那么，不同質(zhì)的住宅空置率是否具有可比性，就值得進(jìn)一步商榷。再次，地域差別。即便是在國內，不同地區經(jīng)濟實(shí)力的強弱，其對空置商品房屋的承受能力也大不相同。1998年?yáng)|亞危機爆發(fā)后，海南空置商品房425萬(wàn)平方米，給當地房地產(chǎn)業(yè)和銀行業(yè)帶來(lái)重創(chuàng )，留下的是滿(mǎn)目瘡痍的“爛尾樓”，而當時(shí)上海的空置房屋接近700萬(wàn)平方米，占全國的七分之一，卻能使之化險為夷，絕處逢生。第四，減免稅動(dòng)機。中國房地產(chǎn)市場(chǎng)的一大特點(diǎn)是賣(mài)“期房”，許多開(kāi)發(fā)商以此來(lái)解決自有資金和銀行借貸資金不足的問(wèn)題，而房屋產(chǎn)權過(guò)戶(hù)多要等待有減免稅費機會(huì )的“房展會(huì )”之后辦理，這也會(huì )導致一定時(shí)間內空置率的上升。

鑒于上述分析，我們認為：全國商品房屋的銷(xiāo)售率在穩步上升，總體形勢樂(lè )觀(guān)。但是，對連續幾年銷(xiāo)售率低于全國的平均水平、且施工面積和新開(kāi)工面積較大的城市和地區應給予關(guān)注。仍以房地產(chǎn)投資三大熱點(diǎn)地區為例，1998～2001年，廣東的商品房屋銷(xiāo)售率為66%，69%，71%和68%，低于全國的平均水平，在銷(xiāo)售率走低的情況下，施工面積仍居高不下，這就不能不令人擔心。同期，北京的銷(xiāo)售率為49%，45%，70%和71%，也低于全國的平均水平，但呈現出走高的態(tài)勢。而上海的銷(xiāo)售率為73%，90%。85%和100%(圖5，圖6和圖7)。截至2002年9月，上海商品房屋銷(xiāo)售面積為1404萬(wàn)平方米，當期竣工面積為1194萬(wàn)平方米，銷(xiāo)售量大于竣工面積無(wú)疑有助于消化空置商品房屋，但是，目前上海仍有779萬(wàn)平方米的空置商品房屋，其中，空置商品住宅為452萬(wàn)平方米。

是鑒于銷(xiāo)售率和空置率是房地產(chǎn)前期投資經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的一個(gè)結果，因此，全面的、動(dòng)態(tài)地分析新開(kāi)工面積、施工面積、竣工面積和拆遷面積的聯(lián)動(dòng)關(guān)系，才能對銷(xiāo)售率和空置率的變化做出正確判斷。

價(jià)格基本平穩，結構變化突出

2002年1-9月份，全國一些大中城市的房屋銷(xiāo)售價(jià)格漲幅較快，其中，寧波南昌、杭州、青島、上海和廈門(mén)的銷(xiāo)售價(jià)格指數分別為119.2、109.3、108.4、108.7、107.9和104.4，漲幅超前。但是，全國總體平均價(jià)格的走勢力基本平穩，特別是與百姓相關(guān)的商品住宅價(jià)格漲幅很小，在北京等大城市還出現了小幅回落。